太原：首房首贷利率下调 申请浮动利率更划算

目前，全国各地首房首贷利率已下调至4.1%，利率水平为史上最低，大大降低了首次置业刚需购房者的月供压力。4.1%的利率与此前2017年5.88%，2020年年初4.9%的利率差别有多大？按照旧利率办理按揭贷款的业主，有无其它办法减轻月供压力？记者就此问题进行了采访——

A 浮动利率随政策变化而调整

今年，房贷利率进入下行期，1年期LPR调降两次，总共下降了15个基点；5年期以上LPR则调降了三次，共下调35个基点。其中，2022年8月LPR实现非对称下调，1年期LPR调降5基点，5年期以上LPR调降15基点，按此标准首房首贷按4.1%利率还月供。目前，省城的建设银行、工商银行、兴业银行、民生银行、光大银行、中兴银行等多家银行在新政落地之后，即开始执行利率新标准。

那么，新政未落地之前办理了按揭的购房者，现在的利率标准是怎样的？记者致电中信银行了解到，购房贷款分为两种情况，一种是固定利率，一种为浮动利率。购房者若是选择固定利率，每个月的月供是不会随着利率政策下调而变动。而选择浮动利率，到了其重新定价周期利率才会调整。多数人的重新定价日是每年的1月1日，其2月或者3月的月供还款额会变。

记者致电兴业银行了解到贷款客户未申请过贷款，贷款利率参考LPR报价；同时，利率的标准还要结合贷款人自身条件、信用状况等综合判定，并非所有首房首贷客户均按4.1%利率放款。已申请过贷款客户，利率标准要参照贷款合同为准。

业主贷款合同内签订为浮动利率贷款，并且和人行公布的贷款市场报价利率（LPR）挂钩，那么当贷款市场报价利率（LPR）调整时，贷款利率调整时间有两种方式。自实际放款日起，每经过一个合同约定的浮动周期，重新定价一次，重新定价日为下一个浮动周期的首日，浮动周期以贷款合同的约定为准。合同中如约定，客户的贷款利率每年调整一次，贷款放款日是3月5日，那么未来每年的3月5日是客户的贷款利率重新定价日。

浮动利率标准调整时间的另外一种方式是每年1月1日重新定价一次，即贷款发放后每年1月1日是客户的贷款利率调整日。在上一个浮动周期内发生贷款市场报价利率（LPR）调整的，重新定价日起的浮动周期将按照重新定价日的前一个工作日对应期限的贷款市场报价利率，结合合同中约定的利率加减点，计算客户的贷款利率。

记者在此提醒按揭购房者，以上提到的两种贷款利率浮动方式、利率浮动加减点及浮动周期的跨度，都以贷款合同的具体约定为准。在提供个人贷款服务时，银行会综合考虑监管规定、借款人资质、贷款用途、担保方式以及业务成本等因素，合理确定贷款最终利率。

B 可申请固定利率变为浮动利率

对于按揭贷款的购房者而言，持有房产的最大成本就是房贷利息。贷款期超过30年，需要偿还的利息总额甚至会超过房贷本金的数额。省城市民张女士于2017年购置个人首套房产，当时房贷利率是5.88%，每月偿还月供让她感觉压力巨大。

5.88%和4.1%之间的差距有多大？张女士贷款100万元，贷款30年，按照等额本息计算，5.88%的房贷利率，30年总利息为113万元左右；而4.1%的房贷利率，30年总利息为74万元左右。4.1%的房贷利率比5.88%利息总额要少39万元，每月月供少还1080元。每月1080元的利息，相当于普通家庭十分之一的开销。

5.88%与4.1%利率差别如此之大，让张女士对更改利率标准特别上心。10月27日，张女士向贷款的工商银行致电咨询如何办理房贷的固定利率转为浮动利率LPR。工作人员称，张女士可以前往任何一家有贷款服务的工商银行预约办理，不用去原贷款经办银行。办理时，主借款人和所有共同借款人必须同时携带身份证。如果还款账户非她本人，需带该账户本人的银行卡或存折。张女士还可以通过贷款银行的手机银行在线办理，线上办理没有地域之分，贷款人可直接申请，如有共同贷款人，需要其中一方发起申请后，另一方也要在手机银行确认选择贷款利率的调整方案。

张女士根据工作人员建议登录工商银行手机APP进行操作，选择“自助注册”输入手机号码完成验证（确保手机号为银行卡的柜台预留手机号）；第二步验证身份，点击“添加银行卡”，根据提示输入身份证及银行卡信息即可完成注册；最后登录后点击全部，点击存贷款，选择则利率基准转换，一键转换。据了解，民生银行、兴业银行、建设银行等其他银行的固定利率申请浮动利率业务也都类似，均可以在网上便捷操作。

银行个贷工作人员提醒大家，对于存在共同借款人的贷款，需要由主借款人及所有共同借款人共同确认利率定价基准变更。所有共同借款人需要在主借款人发起变更的当天24：00前完成确认，否则需要主借款人重新发起变更。

C LPR下调后房贷每月还款额是否减少?

LPR下调后房贷每月还款额是否减少?中信银行相关人员介绍到，在房贷重定价日之前，贷款利率及月还款额不会发生变化。在每个重定价日，贷款利率及月还款额会根据前一日的LPR进行调整。如果选择转换为浮动利率，转换后贷款剩余期限内贷款利率及月还款额均保持不变。总结就是：对已办理贷款业务购房者来说，房贷利率是与每年固定月份LPR挂钩的，调整浮动应为每年该月LPR同比变化值，并非一月一变。

“1月份LPR下调之后，系统就自动调整了房贷利率。”建设银行工作人员说。此次LPR调整后，对于新办理购房贷款的市民来说，可直接执行下调后的利率。各家银行定价基准幅度没什么大变化，调息周期为1年，老客户且合同签订为浮动利率的客户从2023年1月1日起享受下调后的利率。

省城市民侯先生2020年购置了房产，当时合同约定是浮动利率，记者看到他的房贷定价基准是LPR加34.50基点，年化利率为4.9%。“当时选择LPR是明智的，按照现在的发展，估计明年我的利率还会下降。”侯先生算了一笔账，就他而言，贷款金额80万元等额本息，在利率是4.9%时，月供为4246元；若在利率是4.1%时，月供为3866元。30年内，两者之间利息总额有136800元的差距。“有些人看不上这么小的利率之变，但对于我们普通打工族，还是很有影响的。省下这么多钱，都可以给儿子娶媳妇儿了。”侯先生说道。

也有人对于利率浮动不是很在意，他们更在意房子本身的价格。“我家有两套面积较小的房子，想置换成一套大房子。这两年我一直关注着太原的房价，想在空气好点的地方买，也咨询过贷款的事情。了解到5年期的LPR，如果贷款100万元、期限30年，LPR每降5个基点，月供可以减少大约30元，一年减少大约360元。这么点钱还不如房价每平方米降点钱呢。”市民乔女士说，无论如何，LPR下调对于已购房的人来说还是利好消息。

业内人士称，银行会通过降低利率来提高竞争力，扩大市场占有份额，提升业务量。贷款额度相对充足，加之购房按揭贷款的坏账比例低、风险小，在流动性充分的前提下，银行的下调意愿就会更为明显。太原市某楼盘置业顾问杨先生说，此次降息提升了潜在客户的购房欲。如近期刚完成房产交易的购房者，且银行贷款还没有批，就可以搭上此次降息快车，及时享受优惠。若已经开始还贷，明年元旦后可享受最新利率。对于今年年内打算购房的群体，当前金融政策是非常友好、宽松的，购房持有成本低的窗口期已经开启。房贷利率持续下降，叠加首付比例下调、房企降价优惠、二手房可以享受首套房利率优惠等，客观上使得买房的性价比进一步增大。

D 洞悉市场经济选择合理利率方式

记者在采访中发现，在此次利率下调过程中，选择浮动利率的按揭购房者能随利率变动，享受利率下调的实惠；同时如利率上调，贷款人也得随利率上调相应付出更多利息。那已经申请固定利率调成浮动利率的贷款人，还能再调回固定利率吗？记者了解到，各银行固定利率和浮动利率之间转化只能有一次机会，建议贷款购房者考虑清楚后再调整。

多位银行个贷部门的工作人员称，固定利率贷款是指在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。浮动利率贷款是利率在贷款期内根据事先约定的时间间隔、以LPR作为基础利率，然后在基础利率上加上加点计算而形成的最新贷款利率。

固定利率和浮动利率各有优缺点，采取固定利率可以精确预算出贷款利息成本，可以更稳妥地调配流动资金，但可能会因为利率政策的波动失去银行利率下降时带来“机会收入”。浮动利率，贷款利息成本将会随市场利率和政策利率的波动而起伏，对于个人资金不是很充足的情况下会带来一定的风险，进而影响生活质量。贷款购房者应该结合自身流动资产的现状、贷款金额、贷款期限，最主要的是要洞悉市场经济在政策面的走向，合理规划一个合适的贷款利率方式。

按揭贷款还款人，假如判定LPR利率将处于持续上涨期，那就选择执行固定利率不变；如果判定LPR利率会持续下降，那就选择浮动的LPR利率。

来源：山西晚报