四因素影响10月LPR保持不变，多地首套房贷利率进入“3时代”

21世纪经济报道记者杨志锦上海报道中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

因为9月存款利率下降，市场预期10月5年期LPR有单边调降的可能，但最终LPR保持不变。其原因在于：一是10月MLF利率未变；二是9月有效信贷需求回升，再度下调LPR的必要性不大。三是新利率传导机制下，9月降低存款利率的目的主要是维持利差稳定；四是9月末央行已允许部分地方降低或取消首套房利率下限，目前暂无降低5年期LPR的必要。

此前首套房利率下限为5年期LPR减20BP。按照央行最新通知要求，10月以来包括武汉、天津等在内的诸多城市将首套房利率下限调整为5年期LPR减40BP左右。在此背景下，虽然10月LPR保持不变，但许多城市首套房贷利率仍会下降，多地首套房贷利率已进入“3时代”。

LPR为何不变？

2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。

其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。

10月17日上午，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，2022年10月17日人民银行开展5000亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。其中MLF期限为一年期，操作利率为2.75%持平于上次。

LPR利率与MLF利率挂钩，在MLF利率未做调整的背景下，10月LPR报价的定价基础没有发生变化。意味着10月LPR大概率保持不变。

其次，9月金融数据明显改善，信贷有效需求回升，再度下调LPR的必要性不高。“9月金融数据反映国内纾困助企、稳增长政策效果明显，实体经济融资需求明显改善，货币环境保持适度宽松，继续为经济提供有力支持。数据也显示居民中长期贷款边际改善，反映楼市销售呈现筑底回暖迹象。” 光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示。

央行10月11日公布的数据显示，9月社融增量为3.53万亿元，比上年同期多增6274亿元，市场预期仅2.8万亿元。9月信贷口径下人民币贷款当月新增2.47万亿元，同比多增8100亿元，总量出现明显改善。分类别看，企业部门贷款尤其是企业中长期贷款是支撑信贷高增长的主力。总体看，9月信贷需求接替了政府债券，成为社会融资增量的支撑项，信贷结构也明显改善，实体经济融资需求回暖。

此前，由于9月存款利率下调，一些市场人士认为10月5年期LPR存在单边调降的可能。比如今年4月下旬存款利率下调后，5月5年期LPR单边调降15BP，但1年期LPR保持不变。

9月15日五大行存款利率出现下调。其中，活期利率下调5BP；三年期整存整取利率下调15BP，其余期限利率下调10BP。此后股份行、城商行、农商行存款利率也出现下调。此次操作后，央行似乎构建了一个新的利率传导机制，即MLF—LPR与10年国债—存款与贷款。换言之，9月存款利率下调主要受MLF利率下调影响，存款利率的调整主要是为了保持银行利差稳定。

中泰证券首席固收分析师周岳表示，考虑到今年以来10年期国债收益率中枢下降约20BP，1年期LPR下调15BP，9月存款利率降息应该更多理解为‘补降’，按照“贷款决定存款”的调节机制，不能简单从此次存款利率降息直接得出随后下调LPR的判断。

多地按揭贷款利率进入“3时代”

央行数据显示，LPR改革以来，企业贷款利率从2019年7月的5.32%降至2022年8月的4.05%，创有统计以来最低水平。从新发放贷款利率看，央行二季度货币政策报告显示，6月企业贷款加权平均利率为4.16%，个人住房贷款加权平均利率为4.62%。

一般而言，住房个人贷款风险低于企业贷款，前者高于后者主要出于严控地产的需要，但当前房地产市场疲软，住房贷款利率有必要通过单边下调5年期LPR进一步调降。但9月末央行已允许部分地区降低或取消首套房利率下限，一些地方首套房贷利率已低于4%，降低5年期LPR的必要性下降。

9月29日，人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

调整之前，首套房商贷利率下限为5年期LPR减20BP，也就是4.1％。此次调整为房贷利率进一步下探打开通道，一些地方甚至一些强二线城市首套房贷利率已突破4%，进入“3时代”。

据记者梳理，截至10月19日，70个大中城市中，武汉、石家庄、贵阳、天津等多个城市首套房贷利率降至4%以下，其中石家庄可低至3.8%。意味着这些城市的首套房贷利率下限由LPR减20BP，调整为LPR减40BP左右。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷低利率时代开启，对于四季度楼市行情提振的作用确实会比较明显。就目前看，3.9%的利率是最合适的。当然一些压力比较大的城市，商业银行也会继续进行调整，但要调整至3.7%，还需要点时间。

“从国内物价温和可控、政策空间足，银行盈利整体表现良好，资产质量稳健等方面看，LPR仍有调降空间。但未来调整需要根据宏观经济复苏、实体经济融资和银行息差压力整体情况而定。”周茂华表示。