动迁时原承租人已经死亡，新的承租人如何选定

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【案情简介】

老杨是某公租房的承租人，同妻子、两个儿子（均成年）一起居住在公房内。2018年老杨去世后没有变更承租人，现在该公房动迁，动迁公司要求推选一位新的承租人，各方争执不下，那么新的承租人如何选定呢？

【法理分析】

根据上海市房屋管理局《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》【2019年8月15日发】第一条规定：公房变更租赁户名应当符合下列条件：……（三）承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；（四）承租人死亡，其生前在本处无共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶与直系亲属协商一致要求变更租赁户名的。

第三条同时规定：在当事人协商不一致的，按照下列情形确定承租人：（1）有共同居住人的，在共同居住人中按下列顺序确定新承租人：a.原承租人的配偶；b.原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；c原承租人的父母；d.其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。（2）无共同居住人的，按下列顺序确定新承租人：a.原承租人的配偶；b.原承租人的子女（按他处住房情况）；c.原承租人的父母；d.原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。

根据上述规定，在原承租人去世后，先由共同居住人协商确定新的承租人，没有共同居住人的，就由死者的配偶和直系亲属协商确定新的承租人。如果协商不成，先在共同居住人中进行指定，无共同居住人时，再从死者配偶和直系亲属中进行指定。指定的顺序为配偶-子女-父母-其他人。影响的因素为在公房内的居住时间长短、他处住房情况。

本案中，妻子老孙、两个儿子既是共同居住人，又是老杨的配偶和直系亲属。当他们无法协商时，应当按照妻子老孙、大儿子、小儿子的顺序确定承租人。

比较复杂的情况是，配偶和直系亲属都不居住，也不是共同居住人；而旁系亲属（如侄儿、兄弟姐妹、外甥等）实际居住，且是共同居住人，这种情形上述文件没有明确的规定。但根据上述文件的精神，应当优先考虑实际居住情况，即在旁系亲属（如侄儿、兄弟姐妹、外甥等）中确定新的承租人。因为公租房屋具有国家产权性质，应当以居住情况作为首选条件，这也符合国家出资建设公租房解决老百姓居住问题的宗旨。而不能单纯看血缘关系，从而导致将承租人的问题产权化。

【小结】

承租房屋涉及千家万户的切身利益，但基于公租房屋的时代特征及权属特殊性，大部分情况下要结合拆迁当地的具体政策。其相关法律法规并不健全，为当事人维权带来了一定的困难。对于原承租人死亡、新承租人确定方面产生纠纷的，可以通过司法途径解决。

注：本文中共同居住人指同住人。

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责任编辑：陈阔

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