多家房企与金融机构和解 纾困项目加速复工复销

《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑

在政府、金融机构以及房企的合力推动下，不少纾困基金和纾困项目陆续落地，停工项目加速复工复销。近日，《财经》新媒体记者了解到，继去年上半年泰禾北京西府大院与金融机构达成和解复销后，目前泰禾全国多个项目已与多数金融机构达成和解，实现复工复产。与此同时，鸿坤、奥园、恒大等房企在建项目也在推进复工复产，而地方样本郑州更是交出了145个停工项目实质性复工的“成绩单”。

值得关注的是，由于一些项目的债权债务关系较为复杂，出于审慎投资考虑，银行、AMC（金融资产管理公司）等金融机构和国央企收并购及参与处置出险房企项目的进度较为缓慢，不少房企寄希望与金融机构等债权人达成和解，实现复工和复销。

在业内人士看来，对于债权人来说，尽快实现现金回笼才是重点，因此此种合作方式是房企和债权人作为共同利益体主动采取的风险化解行为，执行效率高且难度比项目收并购要低。当前各类利好政策较多，房企应抓住政策、融资窗口期，彻底解决当前累积的问题项目，只有重树市场信用，未来才有希望回归正常销售节奏。

政策密集出台 纾困项目复工复销提速

近日，《财经》新媒体记者从房产市场了解到， 9月末，信达入主郑州泰禾东府大院实现了复工，10月10日泰禾中州院子也正式复工；鸿坤旗下在建项目基本实现全面复工复产；奥园近九成房地产项目按计划及进度进行；恒大也有六百多个项目复工复产。

截至目前，泰禾、世茂、佳兆业等房企已与相当比例的项目债权人达成和解，不仅解除了房产查封，有的债权方还提供了再融资和各类资源，销售得到快速修复。值得一提的是，泰禾北京西府大院实现复销后在北京今年前9个月10万+豪宅成交榜单中，该项目以10.07亿元的签约额位列前十。

除了房企外，一些地方房产项目也加速复工复销。数据显示，截至10月6日，郑州“保交楼”30天专项行动期满，145个已售停工、半停工商品住宅项目实现实质性复工，仅2个项目未复工但已进入破产重整程序，预计11月底前可实现复工。

事实上，房地产项目复工复销走向正轨，离不开各类政策的支持。自今年7月底国家首次强调“保交楼、稳民生”以来，中央到地方密集出台“保交楼”相关政策，目前已有超30个省市出台了“保交楼”具体举措，包括各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构、纾困基金入场等有效举措来盘活项目。

值得一提的是，近日国家层面专项用于“保交楼”2000亿元全国性纾困基金启动，已在沈阳、郑州等城市落地，其中50亿元专项借款已下达郑州。另外，湖北、浙江以及郑州、南宁等地方政府也设立了地方性纾困基金，包括湖北省300亿元和郑州市100亿元的纾困基金以及南宁市首期30亿元平稳房地产基金。

此外，自去年下半年以来，部分银行、AMC已发行百亿金融债用于房地产项目的并购和纾困。据长城资产披露，今年上半年已与12家房企开展多轮对接，目前已落地纾困深圳某项目，其他项目则在推进中，信达资产首单纾困项目则于7月落地。另外，近期四大AMC已与阳光集团、康桥集团、佳源国际、中南建设等房企签订了合作协议，支持房企存量债务重组、现有项目续建。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，少数房企项目出现停工，主要还是工程建筑资金不足，这与整体房企资金回笼下降，融资环境偏紧，预售监管资金未充分发挥效应等有关。在国内有关部门积极应对“保交楼”的大环境下，对于避免少数房企项目烂尾，维护业主合法权益，盘活资产避免资源浪费，降低金融机构坏账，促进楼市信心回暖等方面有着重要意义。

资金难题待破局 与金融达成和解成首选

不容忽视的是，部分房地产项目虽已开始复工复销，但不少房企的资金问题仍未完全解决。《财经》新媒体记者走访后发现，除了出售项目公司解决资金问题，不少房企仍寄希望与债权人达成和解，从而实现项目的复工和复销。

由于房企普遍在拿地后将土地使用权或在建工程等抵押给一家甚至多家金融机构，因此当房企债务或工程款出现违约情况时，抵押资产就会被债权人查封，而这也是不少项目无法复工复销以及AMC等机构无法入场的主因。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪认为，不少地产项目的债权债务关系较为复杂、涉及区域众多，实操难度不小。另外，当前房地产行业出险企业和项目体量较大，AMC资金也需要进行审慎管理和投资。不过，随着监管部门积极协调各方利益方，政策端加大支持力度，各方对房地产项目的纾困进程或将有所加速。

据了解，不少资金链出现危机的房企仍在积极寻求与项目相关的金融机构保持沟通，除新华联、祥生等房企被债权人申请破产重整外，已有房企取得阶段性的成果。10月3日，世茂集团获旗下香港九龙大窝坪项目债权方之一，大华银行高达103亿港元的再融资。今年9月，融侨集团和平安信托达成和解，旗下武汉置业、江阴国际股权解除冻结。另外，还有消息称，9月海外债权人拟以20亿美元折价收购佳兆业停滞项目并注入新资金。

一位接近泰禾的房地产人士告诉《财经》新媒体记者，泰禾已与多数金融机构达成和解，全国多数项目实现复工复产。其中，泰禾北京西府大院项目与债权方金融机构于去年上半年达成债务和解。当时该金融机构在对西府大院项目做了尽调后，决定不用采取拍卖或转让资产等处置方式，而是支持复销，包括帮助推动项目和政府、业主等相关方的沟通，并达成项目资金使用方案，推进项目正常化运作，深度参与项目运营，提供项目进展过程中所需要支持。

“对于爆雷项目来说，要实现保交付乃至全方位正常化运作的目标，需要金融机构等债权方给项目‘松绑’，在确定资金使用顺序并兼顾相关各方利益后，撤销起诉查封，优先保障项目建设资金，以实现项目正常销售、正常运营。”上述人士表示。

对于为何部分房企能够和债权人达成和解，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，仅依靠此类出险房企自身已经很难引进新的投资者来盘活这些停工停建项目，只有解决保交楼问题才能确保债权人的利益最大化，从而促使这些债权人与相关房企达成和解，做出让步并引入新的投资者或促成再融资以启动项目。

在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，对于债权人来说，尽快实现现金回笼才是重点，因此该合作方式是房企和债权人作为共同利益体主动采取的风险化解行为，执行效率高且难度比项目收并购要低。不过，这种方式只适用于未来能有销售资金回笼的项目，对于已完成预售但资金流断裂或变现能力低的项目，难有第三方资方进场。当前各类利好政策较多，房企要抓住政策、融资窗口期，解决当前累积的问题项目，重树市场信用，未来才有希望回归正常销售节奏。