4000万能在县城开发一个小楼盘吗! 前景如何!

4000万能不能在县城开发楼盘，很多人可能觉得这个钱太少了，根本开发不动，但熟悉房地产运作套路的人都知道，4000万在县城开发一个小楼盘，根本就没有什么问题。

但是按照目前楼市的行情来看，把楼盘开发出来能不能赚钱那就是另外一回事了。

所谓小楼盘，我们就按两栋楼来计算，其占地面积最少也得达到3000平米以上吧？如果小于3000平米那个小区就太起眼了。

3000平米大约是4.5亩，至于每亩地价格是多少，不同地区差异很大，从几十万到几百万都有。

我们就按照楼面价2000块钱来计算吧，那么3000平米的土地款就需要6000万块钱左右，再加上前期的三通一平等一些基础设施，前期估计得投入1,000万左右，剩余可用于建设的资金就只剩3,000万了。

我们再来看一下3000万能够开发一个多大的楼盘。

很多人都简单理解为有3,000万资金，就能只能开发3,000万的楼盘，但很多人可能忘了房地产行业是玩杠杆的高手。

按照以前很多银行的政策，只要满足一定的条件，开发商就可以向银行申请贷款，这种条件一般有几个。

1、取得4证。

所谓四证就是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

至于这4个证怎么拿到，其实有门道的人自然能够拿到，如果没有门道的人那就不要去开发了。

2、开发商具有二级以上资质。

以前银行对开发商的要求可能没有那么严，二级以下资质可能也能够申请到贷款，但是最近几年时间，银行对开发贷的要求越来越严，一般都需要开发商具有一定的实力才能够申请，所以必须具备有二级以上资质。

至于二级资质怎么弄？还是跟上面的四证一样，如果有门道自然就可以拿到。

3、符合三条红线标准。

前几年监管部门对房地产提出了三条红线，只有符合三条红线的开发商才有可能从银行拿到贷款，这三条红线具体为。

房企剔除预收款后资产负债率不得大于70%；房企净负债率不得大于1；房企的“现金短债比”小于1。

目前这三个条件基本上是硬性条件，如果不符合就无法从银行贷到款，除非是那些大型开发商。

4、自有资金超过30%。

如果开发商想要向银行申请贷款，必须得有一定的自有资金，自有资金占项目总投入的比例至少达到30%以上。

如果开发商符合以上这些条件，就可以向银行申请开发。

这意味着自有资金3,000万，从理论上来说，可以再贷款7000万，可使用的资金就达到1亿左右。

那1亿的资金能够建设多大的楼盘呢？

前面我们也提到了土地是有限的，唯一能够拓展的就是空间，就是看你能建多高的楼层。

建设一个楼盘有很多费用，包括设计费，监理费，基础设施建设成本，建安成本，公共配套设施成本，管理成本，营销成本，财务成本，销售成本等等。

这里面光是建安成本，也就是建筑主体每平米的建设成本大约是在1200元到2000元之间，具体要看不同地区，我们就取一个中间值1500元。

除了建安成本之外，还有杂七杂八的成本，加起来也不是一笔小数目。

比如设计费大约是30块钱每平米，监理费大约是10块钱每平米，造价咨询费大约是10块钱每平米，营销费在100元到300元之间每平米，管理费大约是100元每平米，税金大约是200元每平米。

把杂七杂八的费用加起来之后，小地方的商品房每平米总造价大约是在2500元到3500元之间。

当然在小县城开发楼盘，有些费用可能比较低，比如设计费之类的可能比较低，但再怎么低每平米总造价最少也得打2500块钱以上。

而现在开发商自有资金和开发贷加一起，可支配的资金大约是1亿元，这意味着就算按照每平米总造价2500原来计算，他总共只能开发4万平方米左右的楼盘。

但是如果一个县城造价比较低，这意味着当地的房价肯定也不会太高，2500元的造价对应的房价估计大多是在3000块钱到4000块钱之间，我们就举一个中间值3500元。

按照这个房价来推算，这个楼盘从理论上来说可以卖1.4亿左右，扣除4,000万的自有资金和7,000万的银行贷款，还有3,000万可以赚。

但这个7,000万的银行贷款期限一般都比较长，一个项目开发得3~5年时间，这里面光是利息就有可能达到1,500万以上。

3,000万的利润扣除1,500万的利息之后，剩余的就只剩1,500万了，这说明还是有的赚的。

当然，这个前提是建立在把房子建立起来之后，能够顺利卖完。

但是按照当前各地楼市表现来看，很多地方楼市表现都并不太乐观，就算把楼盘建起来了，也未必能够卖得出去，弄不好还有可能遇到房价下跌。

假如楼盘在建设的时候，当地房价是3500元，从理论上来说，建成之后可以赚1,500万，但假如建成之后房价掉到3000多块钱了，到时非但没有赚钱，还有可能出现亏损。

更关键的是，如果楼盘建立起来之后卖不出去，导致资金就没法回笼，到时还有可能拖欠银行的贷款，最后非但没有赚到钱，还有可能倒欠银行债务，甚至成为失信被执行人，那就得不偿失了。

所以综合各种因素之后，有4000万在县城确实可以开发一个小楼盘，但是在当前楼市这种特殊情况下，我相信没有开发商敢冒这个风险，只有那些风险承受能力比较大的大型开发商才敢拿项目开发，只是对于大型开发商来说，他们也看不起这种小项目的。