C位再起！广州白鹅潭，再造一个“珠江新城”

　　属于广州老城区的时代，真的要来了。

　　就在今天（10月10日），广州第三轮土拍落下帷幕。18宗出让土地里，除了3宗流拍，其余都被各大房企收入囊中，共揽金479亿。

　　在这其中，荔湾区的两宗成交地块引人关注。一个是芳村大道南以东地块，也就是广船二三期地块，被中信和中船联手拿下。这个地块体量近98万㎡，总地价达到惊人的187.6亿，一跃成为广州总价地王排行榜TOP2。

　　另一个是珠江隧道口AF020112、AF020119地块，也就是原来的新隆沙板块。该地块在华夏幸福手中经历波折后，如外界所预料的那样，被央企华润拿下，据传后续意向打造万象城。

　　看看地图，再结合荔湾近期的一些大动作，不难得出一个结论——

　　广州正在加速对荔湾的投入，白鹅潭板块正是突围点。

　　土拍之外，还有一个消息引起了笔者的注意。刚刚过去的国庆七天，万科金域曦府销售了168套房子，成交金额突破了10亿，销量领跑广州中心区。

　　万科金域曦府作为万科花地湾的首发项目，正处在白鹅潭板块的核心区域。换句话说，多个利好涌现之下，市场已经对白鹅潭板块做出了投票，用真金白银砸向头部优质项目。

　　这背后，一场颠覆性的巨变，已经在广州老城区开始了。

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　　荔湾的重生

　　荔湾曾是广州最耀眼的明珠之一。

　　它是广州市中心组团的一份子，东临越秀，北接白云，西边还能辐射佛山。明清时期，这里就是丝绸之路的重要节点，拥有世界贸易中心十三行。

　　20多年前，广州第一条地铁开通，首通段就在荔湾。这里还拥有中国最大的茶叶交易市场，全国近6成的观叶植物从这里运出……

　　21世纪到来之前，珠江北岸的越秀、荔湾一带，是妥妥的广州中心。但在过去数年，随着广州“东进南拓”节奏加快，一大批CBD拔地而起，珠江新城、琶洲、万博、南沙明珠湾……荔湾似乎稍显落寞。

　　荔湾没有就此躺平。看到差距后，荔湾决定举全区之力发展一个CBD，选中的目标正是白鹅潭。

　　2020年，广州市规划和自然资源局发布《白鹅潭沿江总部经济带控规及城市设计优化整合征询意见公示》，文件中勾画出一个庞大的版图——

　　白鹅潭沿江总部将对标纽约、芝加哥、东京等世界级中央商务区，打造中心城区西翼沿江总部经济带，建设总部经济、高端产业和现代服务业集聚区。

　　在规划中，11条地铁从这个区域穿行而过，4条地铁交汇于白鹅潭枢纽（芳村站），规格之高令人动容。

　　从地理禀赋上看，按照建筑大师何镜堂的说法——

　　白鹅潭三江交汇，地形地貌与上海的陆家嘴很相像。

　　值得一提的是，纵览世界知名金融中心——伦敦金融城、纽约曼哈顿、上海陆家嘴，都孕育自活水之畔。

　　看这架势，白鹅潭俨然是下一个珠江新城。事实上也的确如此，在《广州市商务发展“十四五”规划》里，白鹅潭被纳入广州五大世界级地标商圈，与珠江新城同属一个层次。

　　不难想象，这也将成为荔湾突围的关键。

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　　广州老城区，崛起商业“顶流”

　　从现实层面看，白鹅潭走向珠江新城的步伐，可能比大家想象中要快。

　　2022年8月30日，广州举办的国际投资年会上，华润集团、北京华联、太古地产表示，将加快SKP、太古里、万象城三大地标性商业综合体落户广州。

　　在这其中，聚龙湾太古商业项目此前已经正式动工了；而按照业内人士的分析，广州第一座华润万象系商业地标，也有望落户白鹅潭。

　　也就是说，三个顶级商业地标，将有两个降临荔湾白鹅潭板块。

　　根据贝恩公司的研究报告，国内高端商圈市场主要由恒隆广场、SKP、九龙仓、太古地产、华润万象生活等瓜分。

　　拿太古商业来说，在2021年度商业地产品牌价值表现力指数中，太古排名第一。太古里一直被称为开放式商业街区的价值“天花板”，哪怕是疫情之下，广州太古汇2020年营业额仍然同比增长36%，2021年同比增长34%。

　　再看华润万象，其目前在全国共有11座在营重奢购物中心，在营重奢Mall的数量高居全国第一，2021年零售额同比增长39.7%。

　　两大顶流商业齐聚一个区域，什么概念？打个通俗点的比方，如果同一个商场里开了2家LV门店、4家星巴克，意味着什么？意味着这个商场有着超出常人想象的人流量和购买力！

　　过往案例一再证明，太古和华润万象有这个眼光和实力。在上海前滩，太古里进驻后，日均客流飙升到10万+人次，一个可以叫板陆家嘴的商业中心就此崛起。再如深圳罗湖万象城，开业近20年依然是深圳商业顶流，营业额长期排在全国购物中心前10。这是真正的“人流收割机”！

　　▲深圳罗湖万象城

　　往更深处看，为什么太古和华润万象能有如此顶级的商业辐射力？答案是抓住了城市发展的核心——年轻人。

　　太古和华润万象齐聚白鹅潭板块，就是笃定未来这里能聚集大量的年轻人。

　　一方面，荔湾周边10公里范围内，有顶级的人口密度和消费水平。资料显示，广州中心四区人口密度均超过了2万人/平方公里，是整个深圳城区人口密度的3倍。而且，经由高密度的交通，荔湾辐射的是整个大湾区。

　　另一方面，白鹅潭板块除了一流的商业，还有一流的产业。荔湾确立的“一带两区”经济发展格局中，包含白鹅潭沿江总部经济带和海龙广佛高质量发展科创示范区，全力冲刺产业建设。

　　产业带来年轻人，商业进一步留住年轻人，形成良性循环。拥有世界级的商圈之后，白鹅潭就有了一个虹吸高消费人群和年轻人的筹码。

　　这就是白鹅潭重塑板块价值的底气。

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　　花地湾的使命

　　作为荔湾重磅打造的世界级商圈，相比于其他CBD，白鹅潭板块还有两个得天独厚的优势——文化属性和居住属性。

　　每一个CBD都有高楼大厦，但并不是每一个CBD都有文化地标。在白鹅潭核心区，有“三馆合一”项目（广州美术馆、广东非物质文化遗产展示中心、广东文学馆），预计2023年就能开门迎客。

　　▲“三馆合一”项目效果图

　　作为广州的发展源头之一，同时也是丝绸之路的重要节点，这里是当之无愧的广府文化名片。

　　更可贵的是，这里还有浓郁的烟火气。在天河路等传统的商圈，办公、消费、居住区域大多是分离的。而在白鹅潭，这三者实现了统一。

　　从功能布局来看，这个世界级商圈最主要的区域是白鹅潭核心区、聚龙湾、花地湾组成的“黄金三极”。这三个部分承担着不同的职责——

　　产：白鹅潭核心区，定位企业总部聚集区、轨道交通枢纽区、城市形象展示区。

　　商：聚龙湾，定位商业中心区，太古系商业正是落地于此。

　　住：花地湾，定位高质量住区，将承接顶级商圈释放的居住需求，留住年轻人，留住商业精英。

　　▲花地湾1.5Km生活圈效果示意图

　　这样一来，城市人群的三大核心需求，在这里得到了一站式满足。有了产业、有了商业、有了居住，人口尤其是年轻人口才会源源不断地流入。由此，教育、医疗等资源也会加速聚集，形成一个真正的城市生态。

　　而这，正是花地湾的使命所在——白鹅潭世界级商圈新鲜血液的承载地。

　　时间回到2017年，万科拿下了位于花地大道两侧约1平方公里的广信花地湾地块，并用了数年时间让其重焕生机。

　　作为白鹅潭世界级商圈的最佳居住承载地，万科花地湾的配套也非常不错。

　　从教育上看，54班九年一贯制的省级重点省实花地湾校区已经进驻（据悉有望明年开学，具体信息以教育局发布为准），未来周边3公里内有8所学府环绕。医疗也不错，社区里就有荔湾人民医院新院区，预计2023年完工，3公里内聚集市6所三甲医院。

　　此外，花地湾本身也有商业配套。约18万平方米大型商业综合体，对标上海南翔印象城MEGA，和顶流太古商业、华润万象相呼应。

　　交通方面以万科花地湾的前锋项目金域曦府为例，6条地铁交汇，5条过江主干道，便捷链接大湾区。

　　在地段优势的基础上，随着太古和华润万象两大商业顶流的到来，以及项目配套的不断兑现，万科花地湾的销量也节节攀升。

　　同样以万科花地湾首发项目金域曦府为例，其已经连续两年国庆成为广州中心区销售C位。克而瑞数据显示，2022年1-9月，万科金域曦府销售套数、面积、金额，均列广州中心五区普通住宅销售之首，拿下“广州中心五区普通住宅三冠王”。

　　这是市场对优质项目的看好，也是他们对白鹅潭世界级商圈的期许。

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　　尾声

　　如果把视野放大一点，白鹅潭板块的发展模式有着更深远的意义。

　　从国际大都市来看，一场由CBD向CAZ的城市迭代，正在加速蔓延。所谓的CAZ，就是中央活力区(Central Activity Zone)，是中央商务区（CBD）的进阶版本。

　　《芝加哥2020规划》中提到，CAZ需满足四个必要条件：多元化产业集聚、与轨道交通的结合、高质量公共空间及与住区的密切联系。

　　换句话说，相比于传统的CBD，CAZ不仅是一个城市的商务中心，更是一个多功能融合的城市公共活动区域，是“产+商+住”的全球城市功能核心承载地。

　　纵观世界超级城市，都有自己的CAZ，伦敦金融城、巴黎拉德芳斯、新加坡滨海湾……近年来，国内的上海、深圳、武汉等城市也在紧锣密鼓地规划CAZ。

　　CAZ，将成为一座城市最具活力的板块，以伦敦CAZ为例，其以全市1.4%的面积，贡献了全市55%的GDP，经济能量不言而喻。

　　从这个角度看，白鹅潭板块正是荔湾乃至整个广州打造的CAZ。

　　老话说，30年河东，30年河西。21世纪以前，越秀、荔湾一带是广州中心；过去30年，东进南拓的主旋律下，天河与海珠等地独领风骚；而如今，老城焕发新活力，荔湾将回到历史的中心，白鹅潭板块，就是千载难逢的契机。

　　历史的指针还在转动，广州已然进入了一个新时代。

　　（本文有关金域曦府项目的信息来源于网络，具体项目信息（包括规划建设指标、建造工艺、户型图、交付标准、房源价格、优惠信息等）应以开发商最终签署的《商品房买卖合同》及相关文件约定为准。）