10分钟掌握二手房交易过户流程，完胜入职5年的老中介

二手房交易，买卖双方也非常关注和紧张的各个方面。毕竟无论哪个环节出了问题，都会影响到自己的利益。房地产交易是一个非常复杂和专业的过程。你需要自己去了解，这样才能更好的处理交易过程中的各种问题，及时规避各种风险，让买卖双方都安心。今天我们就来详细说说这些知识。

第一步:检查文件

档案核对就是确权，确定业主的产权归属，是否真实有效。不要小看这个环节。之前你也遇到过签了合同再去查的情况。因此，套件的来源属于密封状态。

那么查档案有两种方式:签合同前，可以直接查国土部门发给中介公司的钥匙。交易过程中，中介方会打印询价信息，由买卖双方签字确认。第二种方法:买卖双方可以到国土部门窗口，开具有效证件和房产证进行查询，不需要经过中介公司。

第二步:签订二手房产买卖合同。

这一步至关重要。完全理解合同条款是必要的。建议交易双方在签订合同前，对合同条款进行深入了解。合同的主要体现集中在以下几个部分:

1.交易双方的身份证明；2.交易房产标底的确认；3.成交房产金额确认(总价、定金、首付款、尾款、担保费、税费缴纳、租赁款、支付担保)；4.交易财产各环节时间周期的确认。(定金时间、首付款、尾款、担保费、交易税费缴纳、租赁款、交房保证金等。) 5.以及交易双方约定的合理合法的特殊要求。

合同的清晰程度直接影响到后续所有环节的效率，所以需要签约的三方保持公平、公正、有效的沟通来建立合同的完善性。合同的签订直接影响到接下来交易的流畅度和交易顺利完成的保障。必须以高标准理解所涉及交易的条款或延伸。

第三步:收取押金。

合同签订后，无定金支付的合同效力待定，合同签订后可收取定金。这是交易的必要保障，那么收取多少种保证金呢？

1.手里拿着业主红宝书的物业可以直接收客户押金。客户按揭购买的，定金不能超过总房价的20%。在抵押贷款过程中，银行是有要求的。2.红宝书不在手，由第三方管理。或者是银行中介公司，一般来说中介公司会代为保管，保管保证金不超过成交价的5%。存款进行托管需要签订存款托管协议，中介方同意按照托管协议的条款借钱给业主或客户！

第四步:准备资金和房贷资料。

根据合同签订的时间段和定金比例，购房者需要准备资金，房贷资料需要准备。购房者准备好房贷资料和首付款后，会在房贷银行监督首付款，同时申请房贷，监督尾款一次性付清。已婚和未婚购房者的房贷信息不同，具体如下:

1.收入证明(公司公章，月收入一般是月供的两倍以上)；2.银行半年的流水；注意流水的月余额；3.身份证原件及配偶身份证；4.双方的原始账簿；5.结婚证原件；6.国土局打印无房证明(如已在深圳购买一手房，需提供)；非深户还需要提供5年不间断社保清单。7.其他资产证明。8.买卖双方到场签字。

需要注意的是，客户准备资金和房贷资料的时间周期越短，后期交易时间就越短。中介机构在这个环节要积极参与客户资料和资金的准备，可以给出专业的意见，避免客户做更多的无用功，从而提高服务水平，把握交易的风险。

第五步:公证委托。

同时，主人此时也没闲着。如果业主的房产证抵押在银行，没有还款能力，此时业主需要配合委托担保公司做委托公证(如果业主实际支付价款，客户需要支付980元起的公证费)。公证需要的材料有:身份证原件；原始贷款合同；房产证复印件；附驾照、居住证、社保卡等其他相关证件。；原始账簿；建筑用品的帐号。

这个时候做了公证委托，并不代表担保公司马上去帮业主赎楼。需要等待第六步的关键环节完成。

第六步:第一阶段交易监管结束后，等待银行的审批。

根据房贷银行和购房者资质的不同，银行批贷时间大概在7到15天左右(根据各地实际情况而定)。买家按揭贷款申请通过，银行出具贷款承诺函后，由业主或业主委托方公司担保，然后开始办理止赎手续。

这里要强调的是买方的资质。在交易初期，中介要询问买家的信用信息，并在签约前在银行打印买家信用信息清单，以保证后期的贷款申请能够顺利通过。有时候，客户会隐藏自己的个人隐私，所以我们需要提前沟通。如果有事，要积极和银行、房贷部门的同事沟通，找到合理合规的解决方案才是正道。我见过很多同事。这一步出了问题，但不知道下一步怎么进步。

第七步:赎楼。

担保公司审批材料通过后，担保公司正式汇钱赎楼需要7到15天。(楼宇赎回前，担保公司收取所有担保费和向银行申请的楼宇付款短期利息。)红本赎回后，必须在过户前注销抵押登记！

这里要强调的是业主的资质。在交易初期，中介要向业主询问其信用信息和物业供应情况，并在签约前在银行打印其信用信息清单或物业供应清单，以保证后期担保申请能够顺利通过。

步骤8: 过户

国土局过户是预约制。买卖双方或委托方携带所有过户资料到国土局办理。

信息包括:

交易双方身份证原件及复印件，房产证原件，买受人户口簿原件及复印件，买受人社保清单，二手房产交易合同等相关资料。

窗口受理后会给出过户回执，其中过户时间为5个工作日。如果涉及外国人，需要提前公证买卖合同，才能去国土局过户；涉及国际婚姻，还需要公证当地的婚姻状况。

第九步:拿到新的产权证。

5个工作日后，买方或其委托方，持交房回执，到国土局领取买方名下的新产权证，也是预约制。二手房交易相关的税，必须在取得房产证之前缴纳。如果按揭买房同时办房产证的银行按揭手续。信息包括:身份证原件和买方名下的银行卡。

第十步:放下首付。

银行在收到买方名下的房产证后，会根据买方名下新的房产证和买方的契税等完税证明，向卖方支付首付款。

第十一步:发放尾款。

房产证在银行按揭是有效的，按揭银行会根据支行房款预约给业主发放尾款。房贷生效时间大概是5到7个工作日，尾款发放时间需要根据银行资金情况确定。

特别是第四季度的房款基本都比较紧张，所以在签约之前，一定要明确告知买卖双方，这涉及到保证金的支付，保证金的短期利息，最后的交房。

第十二步:过户水电等。

交易双方收到尾款后，将水、电、天然气、物管、有线电视过户汇至新业主名下，购房者可携带房产证复印件、身份证原件及复印件、完税票据、扣款账号到相关部门办理。

第十三步:房屋交付

最后一步是交房。值得注意的是，房屋交付家具家电的，中介在签约前一定要认真写好交付清单，告知交易双方，并签字确认。一个小小的环节，可能就是最终交易不愉快的原因。

在交易的开始和结束，有一个很长的循环过程，这个过程中存在一些不可控因素。作为中介，应该有责任和义务维护交易的公平性，双方在交割单上签字确认。然后，中介方向业主支付保证金。

这时，交易成功完成。

二手房交易过户流程是检验专业能力的试金石，只有充分了解交易流程，提前把握交易中的关键节点，才能更好的体现价值和后期延伸。