国社炮轰开发商：叫你一声你敢答应吗？

近日，国社炮轰开发商的文章突然火了。

找来看了看，是中消协提醒防范商品房买卖、租赁等领域不公平条款的文章。

都是些业内老生常谈的问题，不算新鲜。

为什么舆论如此关注？

一则，在顶级权威性加持之下，国社的态度往往被视为风向标，所以一旦开了批评金口，关注度立即上来了。

二则，正值楼市多事之秋，大家都敏感的不要不要的。

三则，文章也确实有不少干货，才能赶出来一滩惊弓之鸟。

那就来看看这些干货吧。

相亲是西施结婚变东施，能不能免责？

买受人在现场看到的样板房、宣传资料、楼盘广告等仅作为要约邀请，不作为出卖人向买受人交付房屋的合同依据，概以本合同内容为准。

购房者在售楼处或者楼盘的宣传中经常能看到类似这样的话。

这句话的意思是：你看见的（样板间、沙盘等）、听见的（销售说辞等）以及开发商表达的意思，都可以不算数。

直白地说，相亲是西施，迎娶变东施，跟明火执仗的骗人也没什么区别。

国社的批驳是：销售手册、楼盘模型、样板房等销售广告和宣传资料，都会对消费者的购买决策产生影响。当售房广告和宣传资料构成要约的，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行则构成违约。

态度很鲜明：不能再骗人了。

这里有两个法律概念：要约与要约邀请。

在法律概念中，要约的目的是与他人订立合同，要约邀请的目的是要对方想跟自己订立合同。要约一发出，要约人即受法律约束，而要约邀请发出后，对于要约邀请人来说是没有法律上的意义。

法律名词总是很拗口，通俗的理解就是：西门庆对潘金莲说，跟我好吧，我给你买套房子，外加每月十两银子的生活费，这就是要约。话一说出口就要承担法律责任，因为潘金莲一旦答应，西门庆就要兑现。如果西门庆每天打扮得油光水滑，戴大金链子和名表骑着高头大马在潘金莲身前经过，这就叫要约邀请，也被称为引诱要约，引诱潘金莲跟自己轧姘头。要是潘女士真动了心，西门先生就算是个屌丝，那些大金链子和名表都是借来的，也不用承担法律责任。

所以，区分要约与要约邀请就很重要。

不管两人好之前西门庆说了什么，都算要约邀请，这是开发商的想法，不用承担违约责任了嘛。

而且，因为开发商的强势地位，很容易就把这种想法变成了现实中的规则：相亲是西施结婚变东施于是成为楼市痼疾。

又当运动员又当裁判，显然不合理。

而法律的规定是：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

所以，法律其实一直都在，问题是现实中，法律和开发商谁说了算。

谁说了算的问题，不止一个，下面简单罗列一些。

延期交房的不可抗力

在正式的购房合同中经常会有这样一条：因设计调整、气候变化等原因导致未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。

这条其实是开发商为晚交房而预设的不担责挡箭牌，因为在法律上，设计调整、气候变化并非不可抗力，而是施工前应当充分考虑的因素，如果经营者因设计原因未能按期交房，应属违约，需要承担违约责任。

不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而不是考虑不周、应对不当等自身的工作瑕疵。

国社认为，这是开发商滥用不可抗力适用范围，为延期交房免责。

最终解释权

购房合同或约定中，时常会出现“出卖人享有最终解释权”的条款。

为啥会出现“最终解释权”？因为对合同约定的理解不同，产生了争议。

如何解决争议，法律有明确规定：格式条款应当公平确定双方的权利和义务，在对格式条款有不同的理解时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

也就是说，谁提供的格式合同谁吃亏，按照对方的理解来认定。

所以，开发商自我授予的最终解释权其实是个伪权力，因为与法律相悖。

只退定金不需赔偿

开盘选房之后，签正式合同之前，通常会草签一个简单的定房协议，意味着购房者看中房源缴纳定金。

协议会约定，这个定金是不可退的。但同时开发商会附上一条：在未签署正式预售协议前，若因出售方原因致使不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还定金而不必附加利息或赔偿。

不想买了定金退不回，不想卖了只需退定金，这显然有违民法典的规定：收受定金的一方不履行合同约定的义务时，除应当向支付方返还收到的定金外，还应向支付方赔偿定金数额相等的钱款，即双倍返还定金。

单方面免除自己的赔偿义务，开发商未免有些霸道。

国社一针见血地指出，这完全规避了经营者不履约所应承担的法律责任。

还有一些针对物业、中介、装修的问题，国社也给予了评价，因与开发商关联性不强，本文予以略过。

现在回到开始的问题，既然法律早有规定，为什么开发商可以不遵守，到底谁说了算呢？

谁说了算？从楼市痼疾丛生的状态，和消费者以及媒体乃至中消协一遍一遍的呼吁中，不难推断出答案。

为什么法律不彰？

原因很简单，开发商被惯坏了。

一是长期的供不应求，助长了卖方的骄纵，二是监管不严，开发商的顾忌不多。

那么现在可以给他们立规矩吗？

咋说呢，国社倒也没有讲什么新道理，只是转发了这些呼吁，大概算是冷冷地问开发商：听说你说了算？

不过，楼市风声渐紧，叫你一声你敢答应吗？

文/肖华林

编辑：李进文