一起子女借父母名义买房后老人去世与其他继承人关于房屋产权纠纷

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：请求确认刘某山、赵某兰与原告之间存在赠与合同关系，位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）已由刘某山、赵某兰赠与原告，赠与合法有效。

事实和理由：刘某山与赵某兰系夫妻关系，均已过世。二人生前共育有四个子女，分别为长子刘某君、次子原告、长女刘某蕊、次女刘某亚。涉案房屋系在90年代由原告出资，以刘某山名义购买。刘某山与原告曾于2007年3月办理房屋所有权变更登记，通过买卖的方式将涉案房屋赠予原告，三被告对此均知情且认可。

刘某亚、刘某君通过诉讼方式确认刘某山与原告关于涉案房屋的买卖合同不成立，并据此在北京市朝阳区不动产登记事务中心将涉案房屋所有权人变更为刘某山。原告认为，虽然法院判决确认原告与刘某山的买卖合同不成立，但刘某山与原告为父子关系，刘某山仅是通过买卖方式将涉案房屋赠予给原告，虽然买卖合同不成立，但当事人双方的真实意思表示为赠与，双方之间存在赠与法律关系，原告通过该种方式已取得涉案房屋所有权。

综上所述，原告与刘某山、赵某兰之间存在赠与合同关系，原告通过赠与取得了房屋的所有权。为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院确认原告与刘某山、赵某兰之间存在赠与合同关系，赠与合法有效。希望法院判如所请，依法维护原告的合法权益。

被告辩称

刘某君、刘某亚共同辩称，不同意原告的诉讼请求，应该驳回原告的诉讼请求，原告的诉讼请求及事实理由不能成立。1、原告在诉状中说2013年的一个买卖登记行为已经被朝阳法院生效判决为无效，协议签字并非刘某山所签，而是原告自己签的。2、刘某山和原告之间并不存在真实合法有效的意思表示。

刘某蕊辩称，同意原告的诉讼请求。

法院查明

刘某山（2009年11月去世）与赵某兰（2017年3月24日去世）生前系夫妻，共育有子女四人，即原告和三被告。

2014年，刘某晨、刘某亚曾以合同纠纷为由将原告、刘某蕊诉至本院，要求确认原告与刘某山于2007年3月7日签订的《买卖合同》无效。2017年12月29日，本院做出判决确认签订日期为2007年3月7日，卖方为刘某山，买方为原告的《买卖合同》不成立。宣判后，原告不服，上诉至北京市第三中级人民法院。2018年5月21日，北京市第三中级人民法院做出判决驳回上诉，维持原判。

在之前《民事判决书》中法院认定如下事实：2001年10月24日刘某山与北京市A公司签订《出售自管公有住宅楼房协议书》，购买涉案房屋。涉案房屋于2002年10月28日登记于刘某山名下。2007年3月7日，原告持《买卖合同》办理了涉案房屋的转移登记手续，后涉案房屋登记于原告名下。

就涉案房屋的赠与，原告提交《证明》一份，载明：“我住一号房屋，我儿刘某晨住二号房屋，与我儿刘某晨换住。今年一号房屋可以购买，因我无有经济实力，故我儿刘某晨与我商议，就以原租房契约人名（刘某山）购买，暂不去变更人名，经了解，如若变更不但手续复杂，还必须付出可观的手续费（大约需15000元），所以我儿刘某晨就以原契约人名（刘某山）买妥。特此证明。证明人刘某山赵某兰1999年12月”。刘某蕊认可证据的真实性。

刘某君、刘某亚不认可证据的真实性和证明目的，称赵某兰根本就不会写字，我们也有证据证明，在九几年的时候刘某山在那时候已经神志不清了，对于落款处的签字我们不申请笔迹鉴定，且从内容来看，并不能看出所有权人为原告，即使成立也是债权关系，如果房屋已经是原告的，原告没有必要通过后期提起买卖纠纷，赠与纠纷。原告则称，当时登记在刘某山名下的，需要支付手续费，所以当时没有做变更，后来为了登记在原告名下，所以走的流程。

实际上就是为了完成一个房产的过户，但当年办理过户的时候很麻烦，所以实施了一个名为买卖、实为赠与的行为，现在请求法院确认赠与是真实有效的。

审理中，原告主张购买涉案房屋时由其出资，刘某蕊对此予以认可，刘某君、刘某亚对此不予认可。各方均认可购买涉案房屋时使用了刘某山和赵某兰的工龄。

裁判结果

驳回原告刘某晨的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人依法享有自愿订立合同的权利。依法成立的合同，自成立时生效。但当事人对于自己提出的主张有责任提供证据。本案中，刘某君、刘某亚虽不认可原告提交《证明》的真实性，但既未提交足以反驳的证据，也未申请笔迹鉴定，应承担举证不能的不利后果，故法院对于该份证据的真实性予以采信。从《证明》内容看，刘某山、赵某兰以涉案房屋与原告二号房换住之举发生于涉案房屋购房之前，而非同时或购买涉案房屋之后。且刘某山、赵某兰也明确表示没有经济实力购买涉案房屋，由此可以看出，无论是涉案房屋还是二号房，刘某山、赵某兰均无获取房屋所有权的意思表示，而仅是从居住方便的角度与原告达成一致，换住到二号房。

在此背景下，涉案房屋启动了公房购房程序，刘某山、赵某兰明确表示涉案房屋由原告购买。《证明》中已载明，购房时仅是因为考虑到更名的手续及成本，故暂以原承租人刘某山名义购买，但刘某山、赵某兰对于涉案房屋由原告购买，归原告所有的结果均未表示任何异议。故原告与刘某山、赵某兰之间的事实协议内容实质应为借名购房，而非赠与。涉案房屋购买后登记在刘某山名下的状态也为借名购房协议履行必由之路，原告因此认为双方之间的合同关系为赠与，应属对于法律关系认识不清，故原告要求确认双方赠与合同有效，法院不予支持。

至于购房使用了刘某山、赵某兰二人工龄一节，购买公房时的工龄折价系房改优惠政策，系对购房人支付价款的减低。刘某山、赵某兰同意在使用二人工龄购房的情形下，仍由原告借名购买涉案房屋，属于当事人自由订立合同的权利范畴，并无于法相悖之处，不应因此影响双方合同的基本性质，也不应视为刘某山、赵某兰二人以自己工龄对应折抵的购房款或对应的房屋所有权比例对原告的赠与。