房地产“保交楼”加速推进，专项借款助推多地停工项目复工

今年7月末，“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”成为房地产市场发展的重要方针。两个月过去，“保交楼”进行得怎么样了？

记者梳理发现，在全国性保交楼专项借款、地方纾困基金的撬动下，已有多个省市的停工项目逐步复工，各地也在探索不同的“保交楼”模式。

虽然已披露的专项借款初期规模尚不能完全覆盖所有烂尾停工项目，但近几个月的工作进展仍意义不凡，尤其在一些政策力度较大的城市，其示范效应和经验累积，都将给全国范围的“保交楼”工作带来正面推动作用。

全国性专项借款启动

为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，7月以来，中央多次出台专项配套政策，并派出督导和服务工作组赴地方推动落实，释放出稳定经济大盘的重要信号。

其中，“保交楼”全国性专项借款的启动，成为“断供”事件发生以来首个全国性纾困政策。招商银行研究院称，该纾困基金初期规模为2000亿元，将由央行指导的国家开发银行、中国农业发展银行等在现有贷款额度中安排。

在形式上，专项借款以城市为单位，由地方政府借入、使用及偿还，原则上借款期限不能超过3年。同时，明确提出“不刺激房地产市场、不救助房地产企业”，严格限定用于各地已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，并封闭运行、专款专用。

9月22日，国家开发银行向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款，该工作迈出实质性一步。近日中国农业发展银行也公开称，该行全力落实“保交楼”、设备更新改造和制造业中长期专项贷款任务，截至三季度末“保交楼”专项贷款工作已经完成。

在近日召开的人民银行货币政策委员会2022年第三季度例会上，会议提到要推动“保交楼”专项借款加快落地使用、并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

市场化方式探索落地

“保交楼”工作全国上下一盘棋，除了上述专项借款，各地政府也在探索可行方案，切实推动“保交楼”加速落地。

据克而瑞研报分析，当下地方政府积极落实城市主体责任，多措并举推进“保交楼”工作，主要有以下方面内容：一是设立专项纾困基金，比如湖北省资管与浙商资管联合设立50亿元纾困基金，加大对全省不良资产的收购、处置力度。

二是派遣工作组或建立一对一挂联帮扶，督促项目尽早复工。比如重庆成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理，苏州全面落实“一楼一策一专班”。

此外，返还未动工项目土地款，例如赣州经开区政府决定收购绿地部分未动工地块，根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。天津、南京等宽严并济、优化预售资金监管，对出险企业、问题项目实施差异化管理。

不过，要切实解决房企停工问题，并非朝夕易事。克而瑞方面表示，当下爆雷房企多，所牵连的城市及项目覆盖面广，即便是优质项目，也会由于企业暴雷陷入停工状态；项目销售及回款困难，不少项目更是因违规提取预售监管资金，现已陷入资不抵债的窘境。

因此，当下地方政府在落地“保交楼”工作时，底线原则是救项目而非救企业，同时严格区分项目风险与企业集团风险，救助项目将实行封闭运行、专款专用。优先救助资产质量较好的优质项目，资不抵债的问题项目或将采用破产重组、托管代建等方式。

最典型的如郑州，该市出台了房地产纾困基金设立运作方案，规模暂定为100亿元，不仅在项目筛选上明确要求资产大于负债，还创新性设立了子母基金的运作模式，协调住建、金融、公安等各部门，通过市场化法治化的方式推动保交楼。

再如南宁，该市筹划设立了平稳房地产基金，首期规模30亿元，由南宁轨道地产集团有限公司、南宁交通投资集团有限公司、南宁威宁房地产开发有限公司三家国企出资，江苏言睿产业投资基金管理有限公司作为管理人。

南宁市官方在阐释“南宁模式”时称，平稳基金遵循“政府主导、市场化运作”的原则，以“市场化、法治化”的并购重组为主要手段，由专业团队管理，采取“下深水”操作模式，夹缝中寻找保交楼、控风险、能成立的商业逻辑。

8月13日，该市通过招标方式确定江苏言睿产业投资基金管理有限公司为基金管理人，通过政府依法支持和专业化运营相结合的有机统一，确保基金运作能够一竿子插到底逐步落实，“一楼一策”“长短结合”妥善化解问题楼盘造成的社会风险和经济风险。

此外，多家全国性AMC机构也在入场，譬如长城资产上半年已与12家房企开展多轮对接，对意向纾困项目资产深入研判，部分项目已成功落地或批复出资；中国信达上半年通过存量债务重组、续建资金补足、引入品牌代建等方式，落地原佳兆业集团广州南沙“悦伴湾”等一批受困房企风险化解项目，带动354亿元存量项目复工复产。

多项目获得资金活水

在自上而下的政策推动下，“保交楼”工作逐步获得实质性进展，多地项目有望复工。

近日商丘市官方表示，该市紧抓政策性银行专项借款的政策机遇，首批申请批准项目17个，借款9.2亿，保交楼9200套，目前资金已全部拨付到位。市住建局对全市房地产项目进行全面排查，采取周调度、月督导等多种方式，指导项目全面复工。

在哈尔滨，多个申请“保交楼”专项借款的地产项目获批，纾困资金也陆续到位。9月27日，宝能城发哈尔滨公司与哈尔滨市人民政府、哈尔滨市城投公司签订三方协议，1.86亿专项借款正式落地，宝能城项目3、4、5号地块复工，1200多名施工人员进场。

在郑州，该市房地产纾困基金落地项目达到7个,分别为建业金融岛写字楼项目、金水区锦艺金水湾、管城区永威滟澜庭、中原区永威西郡、惠济区锦艺四季城、中原区裕华城、金水区豫园，对拟使用保交楼专项借款的95个项目也开展全面审计。

当地金融系统积极行动，中原银行目前已对接郑州市、县两级平台公司,拟整体提供50亿元资金支持，首笔3亿元资金已成功发放到位；郑州银行已与郑州区县（市）平台及市级承贷平台实现全部对接,组织在报在审金额超过40亿元。

多个此前陷入“停贷”风波的楼盘，开始出现复工迹象。比如名门翠园、啟福城、恒大城、鑫苑金水观城，以及融创御湖宸院、融创运河源、融创空港宸院等项目。其中名门翠园申报了郑州市“保交楼”专项借款名单，目前已经进入审计阶段。

南宁的平稳房地产基金也开始落地，基金首期规模30亿元，首期实缴8亿元。南宁轨道地产集团出资3亿元，交投集团出资2.5亿元、威宁房地产公司出资2.5亿元，8月26日平稳基金首期实缴出资全部到位。

据悉，该平稳基金正积极对接蓝光雍景澜湾项目、恒大系项目、大唐系项目，力争9月底前完成对蓝光项目的实际投资和常态化运营，形成恒大项目的投资方案，争取早日形成示范性项目，带动房地产市场风险化解工作顺利铺开。

此外，该基金的出资人之一南宁轨道地产，日前还入股了金科一项目公司，转让资金将分批次用于南宁金科城、南宁金科博翠天宸等项目后续运营开发，其中将有约1亿元注入金科城项目，成为该市首个成功签约的国资入股项目整体收购案例。

为稳住市场需求，9月28日南宁还开展了“支持刚性和改善性住房需求”团购月活动，十二家房企共同承诺书，购房交易资金100%进入预售资金监管账户并纳入政府监管；项目交易价格保价3个月；逾期6个月仍无法交房的，无理由办理退房退款。

克而瑞表示，当下的保交楼工作，或将先在局部城市试点，总结相关工作经验，进而形成系统性的解决方案，随后在全国全面推广。从试点城市来看，设立房地产纾困基金、政策性银行专项借款或许是更加有效的解决方案。

其中，以政策性银行专项借款为杠杆，撬动更多商业银行贷款跟进，以期缓解保交楼资金困境，支持已售、逾期、难交付住宅项目建设交付。对于涉险房企，或将采取事后追责的方式，待停工项目交付问题解决后再追溯停工企业的法律责任。