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股债双杀!又一家知名房企,公开求救……

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作者:凤来仪

有时候,历史在螺旋中向前发展,有时候,预期在螺旋中加速实现。

比如一家公司的股价,在什么情况下会急速下跌?是这家公司的经营出状况了?是这家的资金面出状况了?

都不是,因为即便有点状况,也未必直接导致股价暴跌,导致暴跌的是这家公司承认了上述状况。

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9月27日,旭辉控股(00884.HK)董事局主席林中通过邮件给旭辉干部发了一封内部信,内部信里直言不讳的承认公司现在遇到极大的困难,呼吁全体职工共渡难关。附内部信全文:

致旭辉全体干部的封信

各位旭辉的部同仁们:

大家好!

近年多来,我们身处的房地产行业面临了尤为严峻的挑战。从去年下半年开始,在行业去杠杆化、去融化的趋势下,房地产行业中的些企业开始纷纷出险。

随着多家民营房企巨头相继出现严重的经营问题,地产行业也进入不曾有过的深度调整期。

面对行业的不确定性、面对些企业选择躺平和放弃,旭辉坚持的始终是朝乾惕、重信守约、履行承诺。

我们深知,每套房子都承载着每个家庭对美好生活的期许,论困难如何重重,也不能辜负客户选择旭辉时对我们的信赖。正是凭借坚定的信念和强烈的责任感,我们上下同心,排除万难,坚持推进 " 保民生、保交付 "。

2022 年的前 3 个季度,旭辉成功交付了 4.7 万套房子,这来之不易的成果,离不开每位伙伴的自律与勤勉、韧性与拼搏,由衷的感谢大家。

然而,外部环境依然充满荆棘与挑战。

三季度以来,多地疫情反复,叠加全球经济持续弱,房地产市场再探底。出险房企交付风险频发,叠加些省市出现的 " 断贷潮 ",让房地产行业市场端的需 求依旧疲软。

虽然各地出台了多项刺激政策,民营房企的销售还是处于同期水平的半,行业整体去化率从过去的 60% 下降到现在的 40%。而在资监管上," 断供潮 " 让多地政府事实上进步收紧了监管资的提取,导致房企的流动性进步承压,这也客观上造成我们虽账面仍有逾 300 亿现金,但绝部分法满足企业的合理按需使用。

任正非说," 把活下来作为最主要纲领,把寒气传递给每个人。" 我深以为然!我希望每位旭辉的 部都能深刻认识到公司当下所面临的困难和挑战。更要清晰地意识到,对于我们来说,这样的艰难与考验还将持续相当长的段时间。

在市场需求端回暖、销售恢复正常之前,我们都必须过难子、紧子,节省切可以节省的开支,把有限的资源集中在 " 保交付、保品质 " 的民生程上。

小时候,我家乡的老就常说," 要拼命而不认命 ",旭辉向来信奉 " 爱拼才会赢 ",正是这种不服输的精神让我们到了今天。

过去几年,在融资性现流断崖式下跌的情况下,我们始终恪守企业信用,努偿付每笔债务。

然而事实上,行业整体各个方面的显著收紧,客观上导致了我们账面现金流的大幅度下降。从目前的情况看,未来几个月,旭辉的现金流将承受前所未有的挑战,公司走到了需要我们使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻。

在此,我对全体旭辉部发出号召,希望大家在最艰难的日子里,始终牢记以下三点:

第一,绝不能辜负客户的信任。" 保民生、保交付 " 始终是旭辉过去、现在和未来最重要的事,公司的所有资源要优先向 " 保交付 " 倾斜,尽全让我们卖出去的每套房子,都保质保量地交到客户手上。

第二,要坚决维护员的利益。我们要对得起每个跟我们并肩作战的旭辉,员始终是旭辉最宝贵的财富,更是旭辉能度过困难的基石,我们要充分保障员的基本和长期利益。

第三,保护好自的 " 革命本钱 "。既然我们要共同面对场 " 持久战 ",定 、耐 、毅的重要性就远胜于 " 爆发 ", 希望每位旭辉伙伴在奋斗时,也要兼顾好自的身体健康,我们要直面挑战、耐得困难,更要走得长远!

最后,我想说,再大的困难也压不倒我们!即使再难,我们也要保交付!即使再难,我们也要善待员工!即使再难,相信有大客户的信赖和员的支持,以及社会各界的帮助,我们定能渡过难关!请继续相信旭辉,心怀信念,不忘初心,方得始终!

要知道,资本市场是典型的嫌贫爱富,才不会因为你说的情真意切就放过你,他们是晴天送伞雨天不送,绝不雪中送炭只会落井下石的存在,在旭辉的内部信发出后,资本市场马上给出回应,连续大阴线:

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旭辉是一家福建人办的家族企业,福建人的特点是低调内敛,有好事不说,有坏事也扛着,属于闷声发大财的典范。林老板在房地产企业普遍沦陷的档口发出这样的内部信,他难道不知道效果等同公开信,一定会引发市场波动和舆论哗然?

他知道,但他不得不发,因为两害相权取其轻。内部信带来的伤害肉眼可见,那么看不到的是什么呢?

林老板内部信洋洋洒洒一大篇,真正要向外传达的,就这一句话:在资监管上," 断供潮 " 让多地政府事实上收紧了监管资金的提取,导致房企的流动性进一步承压,这也客观上造成旭辉虽然账面仍有逾 300 亿现金,但却没法满足企业的合理按需使用。

这话才是旭辉要对外喊的话,这话也不是喊给老百姓或者资本市场听的,而是喊给监管层听的。

什么叫资金监管呢?商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。

也就是说,你开发商在A楼盘收的钱,只能在A楼盘建设用,不能调集到别处去用。

这个规定早已有之,但大多数时候形同虚设,原因是房地产企业早就习惯了加杠杆,搞资金腾挪大法。只要资金的转速够快,再拖一拖供应商的钱,那么就不会暴雷。

这也是为什么前几年各家房地产企业都疯狂加快项目进度,从拿地到建设到销售到结束,恨不得一年之内全搞定。

然而,一旦有企业暴雷,三个盖子五个茶碗的游戏玩不下去,就会产生烂尾楼。

而一旦出现烂尾楼,压力就不仅在房地产公司,地方政府也绝不好受。因此各地政府都纷纷加强了资金监管,A楼盘卖的钱,绝对不允许拿到B楼盘去用,更不允许拿去当本钱再加杠杆买地。

这招一出,地方烂尾楼的风险消除了一些,但整体风险又上去了,因为原来的模式,就是三个杯盖五个碗的,游戏要玩下去,就要杯盖不停的转动才能满足五个茶碗的需求,现在你要杯盖就停在某个茶碗上,那剩下的两个茶碗怎么办?

这才是林老板哪怕知道这种内部信等于公开信,但也要发出来的原因。那么,他的诉求能被采纳吗?

我认为难。因为这种房地产企业都是全国性公司,他们的项目分布在全国各地,这些项目的资金在各地的监管之下,实际上存在一个囚徒困境:

如果A地允许旭辉拿钱到B处C处堵漏,BC同样同意这一点还好,如果BC不同意,那么A地就成了最大的受害者。他做了好人,承担所有坏结果。
由此,A地的选择一定是我不管你别处如何,反正我这里的楼绝对不允许烂尾。BC也是这样想的....

旭辉有没想到这一步?

我认为是想到了的,只是时势使然,不得已而为之。

其实旭辉已经是民营房企里非常稳健的存在了,最近他家和龙湖、美的、碧桂园等少数几家民营房企,被选中成为由中债增进公司提供担保发债的民营房企。

而就在一周前,旭辉完成中期票据发行12亿元,由中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保,全场认购倍数达2.64倍,票面利率低至3.22%,创下旭辉集团公开市场融资利率历史新低。

这么低的票面利率,意味着旭辉很稳健风险很低,所以利率给的才低。然而就是如此稳健的房企,也走到了发内部信公开求援的地步。

我想,到了这个地步,恐怕只有庄家直接下场买房子,才管用了吧。你别说,还真有地方开始了:

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