救完汇率、救房价，央行全都想要？

在央行喊出“不要赌人民币汇率，久赌必输”之后，9月29日，央行又传出大消息。当晚，央行发布通知表示，允许部分符合条件的城市，突破首套房利率下限，而具体操作地方可自主决定。

这对于楼市来说，显然是非常重磅的消息，根据原文，我们来看看此次政策的重点。

首先，政策有划出一定的范围，只有符合条件的城市，才能放宽房贷利率下限。那具体是什么条件呢？按文件的要求是：2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，简单来说，就是从6月开始新房价格同比环比连续跌3个月才可以享受这个新政。需要注意的是，只有首套房的贷款利率才可继续下调、不设下限，二套房依旧保持不变。

其次，官方特意强调：这只是阶段性的政策，政策的执行暂时只到今年年底，也就是只有3个月的政策窗口期。还有，此次政策只针对新增贷款，而非存量贷款。简而言之，就是只针对新政之后购买首套房的，不影响已有贷款的。

那么，又有哪些城市符合条件，可以放开利率下限呢？

据易居研究院统计，哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳等等。需要说明的是，这23个城市仅仅是统计局重点关注的70个城市里符合条件的，可全国地级以上城市就有300多个，此外还有1800多个县和县级市，绝大多数城市缺少公开数据，但楼市偏冷是确定的。因此，大部分城市都很有可能获得“放宽利率下限”的资格。

例如惠州这种城市，表面上看并不符合条件，但其下面的县和区单独统计，未必就不符合。比如博罗、龙门、惠东等一定冷得一塌糊涂。也就是说，除了少部分热门城市，恐怕大部分地区都可能符合条件。

所以，这是一个非热门城市的普惠性政策。

那么为何要放开这些城市的房贷利率呢？毫无疑问，这一操作就是为了托举楼市。毕竟，房贷利率向来都是央行调控楼市冷暖的主要方法之一，降息意味着降低贷款成本，可以刺激需求。

政策之前，对于首套房的贷款利率央行设置的下限是：可以在5年期的利率基础上最多降低20基点。目前5年期的利率是4.3%，所以首套房最低利率可以到4.1%。央行说的可以“取消下限”，主要指的就是这个4.1%的最低限值。

估计未来几个月，符合条件的地区，房贷利率可能会下降到4%以下，至于最低能到多少，各个城市可能会很不一样。但一定会有一个极限，目前看低于3.8%的可能性比较小，因为银行不可能亏本，除非存款利率还能继续下降。

对于国内来说，房贷利率跌破4%，也是一件创纪录的事情。因为从上世纪九十年代以来，除了公积金以外，中国就没出现过这么低的房贷利率。此次允许首套利率突破下限之后，商业贷和公积金贷款的利率差额，也会空前的收窄。

另一边，当下的房地产市场，已经到了最需要刺激的时候。数据显示，今年全国1-8月份商品房的销售面积8.79亿平方米，创6年来新低。最关键的是，目前成交量还在跌，全年下来成交总量大概率会比2016年还要低，跌回了六年前，而从十几个热点城市跌幅来看，前8个月新房成交面积较各自成交量高点时期，均下跌了不少。其中，厦门跌幅最大，高达62%，差不多膝斩，福州、郑州、武汉、长沙、天津成交量腰斩，合肥、济南、深圳、苏州、南京、北京成交量跌去了超三分之一，成都、广州跌幅超四分之一。就连跌幅最小的上海，也有15%。

热点城市已然如此，那些众多人口流失的三四线城市，不用想也知道会是个什么局面。如果用几句话概括当下的房地产市场：房子卖不动，楼市库存高企，去化周期不断延长、房价大部分在跌、炒房客挂牌等待离场、刚需改善仍在持币观望、全国房企依旧暴雷平躺。

导致这种局面的根本原因在于：国际环境越来越复杂，叠加国内疫情多点散发，导致中国经济增长不确定性加剧，最终在经济降速的背景下，出现了高企的失业率，出现了裁员潮、门店关闭潮等。在这些宏观的大背景，体现在微观个体身上便是收入缩水、购买力下降。越来越多的人买不起房，越来越多的人对未来不确定性担忧不敢买房，才有了如今，拯救了大半年的楼市，依旧没有托起来的局面。

此外，这次的政策央行可能还有以下几点考虑。

第一，抢在黄金周之前放出利好，给楼市偏冷的城市定向降息，有利于房企抢收。毕竟长达七天的假期，因为疫情因素让人们很难外出旅游，发布一个定向利好，让人们在本地看房买房，有利于完成今年“稳楼市”的目标。

第二，此次定向降息，表面上可以对冲大城市调控松动所产生的抽血效应，有利于资金留在中小城市。目前，很多大城市都放松了限购。比如在南京，外地人一次性补缴6个月社保，就可以在南京任何一个区域买房子，实际等于变相放开限购。至于成都、武汉、天津、杭州、济南、郑州等一大批强二线、二线城市，也都大幅放松了限购。在这种情况下，部分三、四、五线的富裕阶层获得了重新布局资产的机会，带着资金离开中小城市是一大趋势。而此次定向降息，有利于对冲这种影响，因为在小城市买房，获得较低利率的机会大增。事实上，这一轮降息的红利，管理层就是想拉动三四五线城市的楼市也增长起来。

第三，3个月的有限政策时间，也是央行的有意为之。央行大概是认为：给3个月时间，可以大大增加紧迫感，让更多人的结束观望而出手。特别是刺激刚需，让其能够立马涌现出来。当然，如果到了明年，市场仍然偏冷政策也未必就不会延续。只不过，如果央行一开始就告诉人们：“政策可能会为期半年或一年”，也许很多人就会继续观望。

那么这个政策会有多大的效果呢？我们知道，理想很丰满，现实很骨感，目前的判断是这个政策能造成的影响，其实非常有限。

第一，自去年年中以来，各城市就一直降息不断，央行去年年末以来也三次下调了房贷利率。去年不少城市的利率都在6%以上，之后最低可以到4.1%，降幅不可谓不大，可如此巨大的降幅，依旧没有激起什么浪花。第二，在购买力所剩无几的当下，很多没房的人差的不是首付，差的是按揭还款的能力。而且，利息的收益往往需要很长的时间才能体现，哪怕是经典的复利理论，那也得滚很多年才可以实现。可要知道，国内的商业贷款，不管是哪个银行，现在都不是固定利率，而是每年都会随着市场调整，而按照目前的情况看，低利率维持的时间，可能并不会太长，就算维持个3年，在30年大周期内也是杯水车薪。又有几个人，会为了几年的利息差额去负担上百万的负债压力呢？所以，现在的问题在于，负债本金本身已经十分巨大，降得那点利息只不过是附着于负债之上的“蝇头小利”罢了。

所以，部分城市首套房利率可以继续下降，但对购房市场影响不大。要说真正会被影响的，恐怕会是整个银行系统。

主要会带来两个影响：第一，可能会加剧提前还贷潮。到目前，存量贷款利率始终没有下调，比如前两年以6.3%利率入场的购房者，他们的利率组成是4.6%+170基点的加点，即便今年房贷利率下降了15个基点，最低能到4.1%，他们也只能降到6.15%，因为其利率里面的加点值是固定的，不会调降。所以，在存量贷款迟迟不降，而新增房贷利率持续下降了一年的背景下，很多老业主们肯定不愿意吃这个哑巴亏，纷纷寻求利率更低的抵押贷或者经营贷。再加上相当一部分人对未来不确定性的担忧，纷纷提前还款，才有了当下的提前还贷潮。

第二，此次政策，可能会引发存款利率进一步下降。一方面贷款利率持续下降，另一方面贷款的人变少，还款的人变多，最关键的是存款的越来越多。而银行的收入本来就依赖贷款利息。现在贷款的人少还款的人多，收入缩水，存款的人多，支出加大，利润空间被大幅压缩。以工商银行来说，上半年平均付息率仍然上升了9个基点，存款总利息支出同比大涨了17%。所以，我们看到，在9月中旬对存款利率进行了降息。现在不少城市可以进一步降低首套房利率，意味着银行的利润空间会被进一步压缩。在这种背景下，存款利率进一步下降的概率也会大大增加。

而对于目前的购房者来说，如果是刚需的话，趁着利率走低、政策支持，选择出手也不是不可以，如果条件允许，最好选择在核心城市，或者核心地段。但投资和炒房的，最好还是打消这个念头比较好，除非经济重回高速增长，要么启动大规模的全国棚改，否则想要楼市大涨，几乎是不可能的事。