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央行的“深夜大招”,很多人没看懂……

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文/刘晓博

9月29日晚上,央行、银保监会联合发布了“关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知”。

这个通知打破了惯例,允许符合条件的城市在今年年底之前“放宽利率下限”。

通知的主要内容是:

对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

按照“因城施策”原则,符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求,自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限,人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

也就是说,只有新建商品房销售价格的环比(跟上月比)、同比(跟去年同月比)在今年6月、7月和8月都出现下跌的城市,才可以享受这个新政。

国家统计局每月会公布一份“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”,其中的新建商品住宅数据,是最重要的依据。

下面是8月的数据:

通过上述表格可以看出,北京8月新房的环比和同比都是上涨的(超过了100%),所以肯定不符合条件。而天津的环比和同比都是下降,但这未必一定符合条件,还要看7月和6月的数据。

下图是7月的数据:

北京仍然是两个指标都是上涨的,而天津都是下降的。至于楼市非常寒冷的广东惠州,7月环比竟然是100.2%,也就是上涨了0.2%,所以不符合央行、银保监会设定的条件。

6月的数据我就不展示了,统计局官网上有。总之,有研究机构连夜根据统计局的数据,归纳出了符合条件的23个城市名单:

天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理、秦皇岛、包头。

需要说明的是,这仅仅是被国家统计局重点关注的70个城市里,符合条件的。

全国地级以上城市有300多个,还有1800多个县和县级市。绝大多数城市缺少公开数据,但楼市偏冷是确定的。因此,大部分城市都有可能获得“放宽利率下限”的资格。

就连惠州这种城市,表面上看不符合条件,但其下面的县和区单独统计,未必就不符合。比如博罗、龙门、惠东一定冷得一塌糊涂,急需降低房贷利率来吸引购买者。

千万不要以为,只有少数城市可以放宽利率下限。我的理解是:除了少数高级别城市,恐怕大部分地区是符合条件的。

所以第一个结论来了:这是一个普惠性的利好!

第二个结论是:楼市太重要了,只要楼市不回暖,利好政策会继续出,而且力度会继续加大。

而且我告诉你:当商品房市场不行的时候,地方政府是没有钱建设保障房的。看看上面这幅图就知道了。有两个季度,甚至没有公布保障房贷款的增速。

当前首套房贷款,央行设置的利率下限是:可以在5年期LPR利率基础上,最多降低20基点。

目前5年期LPR利率是4.30%,所以首套房最低利率可以到4.10%。央行说的取消下限,主要是指这个。

估计未来几个月,在不继续降低5年期LPR利率的情况下,符合条件地区的房贷利率可能下降到4%以下,至于最低允许到多少,尚未公布,但一定会有一个参考值,因为银行不能亏本的。

我个人估计,低于3.80%的可能性比较小,除非LPR继续降息。

首套房贷利率跌破4%的年利率下限,这将是创纪录的事情:

上图是1991年到今年8月22日降息,中国房贷基准利率走势情况,大面积破4%,之前是不敢想象的。

至于二套房的下限,目前是4.9%。央行、银保监会的最新政策是:二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。也就是不降低。

上图是中国公积金贷款利率变动情况。目前执行的,就是2015年8月26日变动之后的利率,5年以上贷款为3.25%。此次允许首套房贷款利率突破下限之后,商业贷款和公积金贷款的差额空前收窄。

这意味着,首套房开始接近于享受公积金贷款利率了。这对于三四五线城市生活的普通人来说,是一个重要利好。因为在小城市,往往只有体制内的人才有公积金。

上图是2020年末,一批普通地级市“公务员+事业单位员工+国企员工”在拥有公积金人员中的占比。

这组数据可以告诉你:央行此次定向降息,对于小城市的普通人买房,意义是多么重大。因为之前的公积金新政,普通人很难享受到。

央行这个大招,还有3个“精妙之处”。

第一,抢在国庆黄金周之前放大招,给楼市偏冷的城市定向降息,有利于抢种抢收。

国庆黄金周七天假期,疫情因素让大家很难外出旅游,发布一个定向降息的大利好,让大家在本地看房、买房,有利于完成全年经济增长目标。

第二,此次定向降息,表面上可以对冲大城市楼市松动产生的抽血效应。有利于资金留在中小城市。

目前,很多大城市都放松了限购。比如在南京,你一次性补缴6个月社保,就可以在南京任何一个区域买房子。苏州的情况也差不多。

至于成都、武汉、天津、杭州、济南、郑州等一大批强二线、二线城市,也都大幅放松了限购。

在这种情况下,部分三四五线的富裕阶层获得了重新布局资产的机会,带着资金离开中小城市是一大趋势。

此次定向降息,有利于对冲这种影响。因为在小城市买房,获得较低利率的机会大增。

事实上,这一轮降息的红利,管理层主要是想给楼市偏冷的城市。而偏冷的城市,以三四五线城市为主。

比如目前在深圳,首套房贷利率仍然维持在4.6%,而且深圳不符合放宽利率下限条件。如果放宽的城市把首套房贷款利率降低到3.8%或者3.9%,那么跟深圳等大城市的利率差距就将达到70到80个基点。

按照80个基点差距计算,200万贷款、3成首付、20年贷款时间、等额本息方式,两者的总利息差距将达到20.4万元。

第三,阶段性放宽利率下限,为何只有3个月时间?这是调控的技巧。

给你3个月时间,可以大大增加紧迫感,让更多人的结束观望而出手。有利于今年稳增长,冲目标。

如果到了明年,市场仍然偏冷,政策未必不会延续。但如果一开始就告诉你为期半年或者1年,很多人会继续观望。

总之,这次调控的技术含量还是比较高的,你要用心体会。

在这一轮“定向降息”中,最大的受益者将是天津、武汉、石家庄、大连这类高级别、有人口增量的城市。他们获得的增量资金,可能是最多的。

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