房价不平衡上涨，能导致居民收入增加？其中的作用因素是什么？

我国各区域房价差别较大，区域房价的不平衡程度引起了居民资产的不平衡，扩大了财富差距。那么，区域房价不平衡上涨是否会影响居民的财富差异进而影响消费？其中的作用机制又是什么？

财富效应

房价的不平衡上涨可能会引起消费增加，这一现象体现了“财富效应”。有学者也对此进行研究，发现随着房价上涨，房产的财富效应对城市居民的消费有增加效应（毛中根等，2017）。

产生这一现象的原因可能是一部分群体因房价上涨增加了财产性收入，而另一部分没有因财产性收入增加的群体，其消费习惯变化较小或没有改变，“一增长、一不变”最终导致宏观层面的消费增加。

财富效应分为可兑现的财富效应和不可兑现的财富效应。可兑现的财富效应：房价的不平衡上涨会影响房屋持有者的财产性收入，通过影响财产性收入进而影响消费。这种财产性收入既包括出售房屋的收益，也包括出租房屋的收益。

例如，刘建江（2005）等在研究财富效应机制时,认为可以通过出售房屋、出租房屋将房产变现，进而增加居民收入。所以，房屋价格的上涨增加了有房居民的财产性收入，进而通过影响财产性收入而增加消费，这种称为可兑现的财富效应。

不可兑现的财富效应：与可兑现财富效应相同，房价的不平衡上涨同样是通过影响财产性收入进而影响消费。

不可兑现体现在部分群体将房屋作为消费品用于自用，虽然房价的不平衡上涨能够增加财产性收入，进而影响消费，但是这一收入的变动并不能够被灵活支配。

换句话说，将房屋作为消费品的群体，大多只有一套房屋，房屋的使用性发挥更大的作用。但是，当房屋价格升高时，由于心理自信，将房屋作为消费品的群体也会增加自身的消费。

例如，Lettau et al.(2004)认为当房价上涨时，有房居民会感觉自身财富升高，进而增加消费。相比于可兑现的财富效应，在不可兑现的财富效应中，财产性收入的变化更为抽象。

根据持久收入模型可知，消费除受到现期收入影响外，还会受到预期收入影响，财富效应同样适用于预期情况。不同地区居民所预期的房价上涨空间是不同的，总结起来大致可分为如下四种情况：

（1）在房价上涨程度较大的区域，有房居民会因现期房价上涨较快预期未来房价也会较大幅度上涨，即预期未来的财产性收入增加，进而会增加消费。

黄静和屠梅曾（2009）认为随着房价的上涨，有房家庭的住房财富得到进一步升值，形成住房的财富效应，通过增加财产性收入，最终促进了消费。

颜建晔等（2019）认为在遗产动机和潜在换房需求这两个变量得到控制后，房产的财富效应是显著存在的。根据财富效应，房价上涨较快地区的有房居民会通过财产性收入的增加而增加消费。

（2）在房价上涨程度较大的区域，打算购房的居民同样预期未来的房价会更高，则该群体的财产性收入会相对减少，会选择减少消费，增加储蓄，为下一步买房做打算。

颜建晔等（2019）认为对于无房群体，房价的大幅度上涨会增加该群体的购房压力，非常有可能产生显著的消费挤出。李世美等（2022）认为对中低收入阶层来讲，高房价会对该群体的消费升级产生挤出效应，

此外，除了承受较高的购房支出成本，该群体还要承担较高的利息，进一步加剧了挤出效应。因此，房价上涨较快地区的无房居民会通过财产性收入的相对减少而减少消费。

（3）在房价上涨程度较小的区域，有房居民会因房价上涨速度较慢预期未来房价不会大幅度增长，即预期未来财产性收入不会大幅度增加。陈泳欢（2020）在研究房价对消费异质性分析时推测，在我国西部经济欠发达的地区，房价的财富效应并不显著。

高波和王辉龙（2011）利用长三角地区 16 个城市的数据进行了实证分析，认为从长期来看，房产的财富效应并不显著，对居民的生活没有较大的影响。

根据消费函数可以判断，在房价上涨较慢的地区，财产性收入不会发生较大变化，进而导致有房居民的消费不会发生较大改变。

（4）在房价上涨程度较小的区域，打算购房的居民受到的影响相对较小，即相对的财产性收入变动较小，不会大幅度改变自身消费，会保持原有的购房计划。

邬思怡等（2017）利用69个大中城市数据进行实证研究时发现，当房价上涨速度相对较低时，所带来的的挤出效应并不明显。

韩平平（2020）在进行房价区域异质性研究时发现，在我国中部地区，随着房价的上涨，其对居民消费的挤出效应并不明显。因此，在房价上涨较慢的地区，因财产性收入的变化较小，无房居民的消费不会发生较大改变。

此外，无房且不打算购房的群体，不会受到房产财富效应的影响。综上所述，房价的不平衡上涨导致房屋资产差距拉大，根据财富效应，通过影响财产性收入，最终影响了消费。

流动性约束效应

流动性约束效应主要出现在房产抵押再融资时（何兴强、杨锐锋，2019）。如果房价不平衡程度加剧，那么不同区域的房产市值会不同，不同区域的房屋持有者房屋抵押成本就会不同。

高梦涛（2008）等在消费政策动态影响研究中指出，在农村，流动性约束对消费影响更为明显，会加剧不同收入群体的消费差距。

综上所述，房价的不平衡上涨会通过影响房屋抵押成本，进而影响居民消费。结合文章研究内容，可以分为如下两种情况：

（1）在房价上涨程度较大的区域，有房群体可以通过抵押贷款的方式获得相对低成本信贷，这种情况下，房屋拥有者受到的流动性约束较小，可以相对灵活支配消费，以达到平滑消费的目的。

韩宇阳（2022）认为当房价上升时，有房群体可以通过将房屋作为抵押贷款的资产，即将房屋抵押出去，从而获得更多贷款，进而增加消费。

黄静（2009）等认为房产的抵押再融资能力通过房价的上升得以增加，进而增加了有房家庭的消费。根据流动性约束效应，房价上涨程度较大的地区，通过降低房屋的抵押成本，进而增加居民消费。

（2）在房价上涨程度较小的区域，有房群体获得的信贷成本较高，通常情况下这一群体会选择放弃消费信贷，进而平滑消费。即房价上涨程度较小的地区，根据流动性约束效应，通过增加房屋的抵押成本，进而减少居民消费。

从本质上讲，房价的不平衡上涨导致了房产市值的不同，根据流动性约束效应，通过影响信贷成本，最终影响了消费。

此外，房贷利率也是流动性约束重要影响途径。如果房价不平衡上涨，那么不同区域的房贷利率将会不同，不同地区购房者所付出的信贷成本也是不同的，进而会影响居民消费。根据本文研究特点，可以分为如下两种情况：

（1）在房价上涨程度较大的区域，通常伴随着更严格的限购政策，在这些地区，房贷利率有可能相对较高，在这种情况下，根据流动性约束效应，信贷成本的增加会使得该群体会放弃消费信贷，降低消费。刘军（2018）认为房贷利率上升是造成我国消费增速呈现下降趋势的主要原因。

（2）在房价上涨程度较小的区域，通常伴随着相对宽松的政策，这些地区的房贷利率相对较低，信贷成本的降低会使得购房群体增加消费。

李凯旋和李未来（2022）认为房贷利率的下降，代表着居民按揭成本得到明确的降低，进一步释放了居民的购买力，带动了其他生活消费。

韩菲和王超（2022）认为房贷利率的降低可以使居民的购买力得到释放。因此，房屋价格的变动通过影响房贷利率，进而影响了居民消费。

综上所述，房价的不平衡上涨，即导致了房产市值的不同，又导致了房贷利率的不同，但他们都属于信贷成本。根据流动性约束效应，房价的不平衡上涨通过影响信贷成本，最终影响了消费。

近年来，房屋资产已占据居民资产较大比重，区域房价的不平衡上涨引发了居民财富的不平衡，生命周期——持久收入模型指出财富是影响居民消费的重要因素。

因此，为了拉动不同区域的消费，有关部门所制定的房地产政策应因城施策，从而更好地发挥房产的财富效应，进而促进消费。

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