爆雷房企打起了代建的主意

华夏幸福来救恒大了。

听上去有些不可思议，因为两家公司都有相似的命运：债务爆雷。

但最近，恒大高喊“9月30日前要全面复工”之际，华夏幸福却助上了一臂之力。

近日，华夏幸福旗下的代建公司中标了恒大沈阳文旅城项目，帮助其完成住宅剩下的工程。

这不仅是出险房企的新选择，今年以来，旭辉、金地、龙湖等头部房企都对代建业务都流露出积极态度。

行业下行期，房企们愿意放低期待值，赚点小钱贴补家用。

而代建这条路，相对安全，因为投入少、土地储备轻，对资金杠杆要求不高。

于是，这个在行业中相对old school的业务，又再次被冠上“蓝海”的头衔。

华夏幸福 转型乙方

1个月前，华夏幸福注册了新公司，名为幸福安基。

公司成立后的第一件事，就是去沈阳参加招标。

8月17日，沈阳苏家屯区城市建设局发布“沈阳市苏家屯区HD项目-工程管理及造价咨询”招标公告，项目资金来源为自筹资金1200万元。

该项目是沈阳恒大文化旅游城住宅部分工程，因恒大债务危机，停工已接近一年。

9月，华夏幸福在三家候选人中取胜，以中标费率为1.15%，工期450天，接下了这个大盘。

业界惊讶：同为爆雷房企，华夏幸福居然支棱起来，可以帮恒大盖房子了？！

华夏幸福属于第一批出现流动性危机的房企，但也是最早落地债务重组计划的房企。

华夏幸福副总裁、主管战略负责人林成红曾表示，“2022年-2023年完成债务重组，2022年-2025年实现全面转型。”

意思就是，化债、转型两手抓。

此前业内认为，重资产产业新城模式，使得华夏幸福收入具有滞后性和被动性，也就有了以后的资产危机。

所以，战略重塑的第一步，要“轻”。

官方消息显示，7月华夏幸福战略宣贯大会在河北固安召开，会议宣布：华夏幸福将全面转型成为产业新城服务商。

从开发商转变为服务商，甲方身份变为乙方。

在新战略下，华夏幸福将依托产业新城平台，提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务。

住宅方面的轻资产业务，将聚焦房地产代建和装修、营销、总包等开发产业链服务等，幸福安基的成立就是例子。

对于轻资产业务，华夏幸福并不是一时兴起，而是此前就有经验，也有建设施工的能力。

·2019年，华夏幸福曾为平安人寿在北京丽泽商务区一商办项目提供代建运营。

·2020年，华夏幸福中标了深圳招商银行全球总部大厦项目代建服务。

业内人士分析称，对华夏幸福而言，转型之后代建成为重要发展模式之一，接盘原恒大项目，能够获得当地政府认可，扩充代建业务的规模，将品牌打入沈阳市场。

爆雷潮下 纾困类代建激增

代建并不是新鲜词。

由于在房企业务中营收规模占比小，且代建方无法享受项目升值带来的持续收益，该业务一直不受重视。

但这一年来，情况有所改变。

随着房企流动性危机加剧，不少资产亟待盘活处置，【纾困类代建项目】比例火速提升。

包括肩负保交楼使命的政府、接管烂尾楼的AMC、以及希望把资产盘活的爆雷房企，都有代建的需求。

碧桂园总裁莫斌不久前透露，公司接到了一些政府订单，河南省政府希望在政府投资平台完成对问题项目的收购和债务清理后，由碧桂园代管代建代销。

困境中的中国奥园，将广州、西安、重庆的项目引入“代建一哥”绿城合作，意在盘活项目销售。

绿城管理高层认为，代建市场正迎来逆周期的爆发，而为纾困类项目提供代建服务将是未来2至3年的市场机会点。

其实不止是纾困。

在行业下行期间，地方城投、国企平台拿地增多，以及“十四五”期间官方提到将大加力度筹建保障性租赁住房，都衍生了相应的代建需求。

在今年博鳌地产论坛上，金地集团副总裁郝一斌明确表示，目前代建市场处于百亿规模，在未来10年，将会成长为千亿级市场。

于是，更多房企涌入了这条赛道。

龙湖官宣了代建品牌【龙湖龙制造】，中梁成立了代建管理集团、朗诗改名朗诗绿色管理，正式进军代建业务。

甚至有AMC背景的信达地产，都在一边接管，一边搞代建。

饭碗不好端 竞争持续

总体而言，代建业务走的是轻资产路线，没有拿地需求，对资金杠杆依赖程度自然很小。

早在2015年时，万达就推出了“轻资产”模式，不负责物业获取，只负责“代建+品牌输出管理”，以减轻资本投入过大带来的压力。

且经营代建公司成本较低，绝大部分是人力成本，因此利润可观。

中指院研究显示，2017年以来，代建业务的净利润率水平始终高于25%，远高于传统房地产开发业务。

例如，绿城管理的净利润率水平是绿城中国2倍有余，中原建业的净利润率更是建业地产净利润率的10倍有余。

当市场处于下行周期，轻资产路线风险可控，房企想要多一条路盈利，没毛病。

但作为服务商，代建过程中的“坑”不是没有。

如果业主方资金链断裂、工程烂尾，代建方不仅拿不到代建费，最后有可能还要被迫接盘项目的全部股权。

此外，一些头部代建“贴牌”模式中，业主方在营销时也会加入代建方的品牌，以提高市场价值当出现停工等问题，同样会破坏代建商的品牌形象。

入局也不易，当前代建市场规模不大，但相对集中。

一方面，积淀多年的头部代建商（如绿城管理、中原建业、万达），在政府和企业中品牌辨识度较高，主动合作者多。

另一方面，像政府和AMC机构的纾困代建业务，多数会考虑国央企来帮忙。

蛋糕被瓜分一波后，能尝到甜头的房企就少了。

且等这一轮纾困风过去，市场需求变平稳时，房企的市场竞争压力也会上升。

几个回合后，又到了能者的猎杀时刻。