解局丨三盛成都麓湖项目复活背后的AMC身影

观点网 充满危机的2021年，头部房企接连爆雷，信用的透支使得市场信心一度降至冰点，稳中求进成了各房企追求的业绩关键词。三盛集团因债务而转让的成都麓湖项目也在近期成功“复活”入市，阴差阳错之间成全了信达地产在蓉独立首秀。

今年6月，成都麓湖板块迎来了信达地产进入成都市场的第一个项目--信达·麓湖左岸，首开就取得了8.1亿元的销售成绩。根据最新销售数据显示，信达·麓湖左岸在售房源总价区间位于800万-1050万元每套，预计2024年6月带装修交房。

麓湖左岸项目原本由三盛集团独立操盘，在去年11月时，三盛宣布该项目将与信达地产联袂打造，次月末，随着上海盛骓实业发展有限公司发生工商变更，三盛旗下上海盛促实业发展有限公司退出，宣告着三盛集团正式退出该项目的所有权益。

冲击“三年双千亿”目标未果的三盛控股已然陷入了流动性泥潭，随着融资端以及在手资金的不断收紧，走上资产处置道路已成定局。

从三盛到信达

2020年6月，三盛集团旗下公司上海盛骓实业发展有限公司以7.06亿元竞得成都天府新区麓湖旁约39亩纯住宅用地，成交楼面价约1.49万元/平方米，并需无偿移交12%统筹住房。地块西侧紧靠麓湖生态城，东临麓湖，具有先天的生态景观资源。

据悉，麓湖旁宅地彼时竞得的溢价率为50%，为低密度地块，容积率为1.81，且住宅建筑密度均不大于30%，宗地建设条件中的建筑高度不大于24米，其中住宅建筑高度不小于15米，也决定了项目将以改善低密产品或叠墅类深度改善产品为主。

彼时的三盛在蓉已经开发过位于双流牧马山燕杨路的三盛翡俪山项目，该项目也是低密改善产品，具体产品为联排别墅。在蓉的低密度改善产品打造上，三盛具备一定的经验。

2021年，三盛依赖加杠杆高周转道路出现“反噬”，随着行业政策进入深入调控，三道红线迫使三盛的资金开始逐渐吃紧。去年就有消息指出，三盛部分项目存在开展异常，甚至于停工状态，年末又出现了内部理财兑付危机。

上述谈到的三盛翡俪山项目的第六期工程，合同原定于2021年末前交付房屋，然而到目前为止，6期项目仍未交房。目前该房还未竣工，基本处于停工状态。

双流区政府的相关回应表示，三盛翡俪山项目复工及交付问题，是因开发企业资金困难，导致工程建设进度缓慢，将继续督促企业增加人员，加快施工进度，促进项目尽快交付。

当三盛在去年中旬出现资金吃紧，区域工资发放延迟时，似乎麓湖项目的易主就已成定局。2021年5月，三盛集团与信达地产战略合作签约仪式在上海举行，此次合作双方将在全国范围内就项目合作开发、物业经营以及资本运作等多个领域达成战略合作，共同研讨房地产开发、融资、并购、投资等领域的业务创新。

就在双方宣布合作两个月后，去年7月份，信达地产入股麓湖左岸，取得项目49%股权。到了11月，拿地一年半后的三盛集团官宣，原定由自己独立操盘的麓湖左岸项目将与信达地产联袂打造。

进入12月，三盛旗下上海盛促实业发展却进一步退出了对上海盛骓实业发展有限公司持股，其新增股为东信达地产旗下的信达重庆房地产开发有限公司，持股51%，宣告三盛彻底退出了麓湖左岸项目，由信达地产接盘。

观点新媒体了解到，彼时信达地产接盘麓湖左岸项目并不是首次入蓉，信达最早还与上海三和房地产有限公司共同开发过位于双流区的信达银泰花园项目。

近两年，随着市场进入“至暗时刻”，部分优质的标的开始浮现，中国信达也在此时积极帮出险房企纾困，除接盘三盛、恒大、融创相关项目外，信达还参与了佳兆业纾困，接管的广州南沙悦伴湾项目也将在9月开盘。

高周转反噬

2017年，三盛以12.93亿元代价收购利福地产59.56%股权，通过控股利福地产的方式，“借壳”完成在港股市场上市，并改名为三盛控股。两年后，明星经理人冯劲义离开合生创展的总裁位置加入三盛地产任董事长一职。

彼时的冯劲义曾指出，三盛地产必须走上高周转的道路，只有这样，销售和资金规模才能起来。随着实控人林荣滨对三盛控股不断注资，2020年，上市平台实现营收87.79亿元，同比增长329.08%；归母净利润录得8.09亿元，同比增长为1072.46%。到了2021年上半年，营收扩大至50.32亿元，较2020年上半年增长221.76%，归母净利润则达到6.26元，较2020年同期增长263.95%。

但与此同时，2021年三盛控股的中报显示，其一年内到期债务为47.75亿元，而一年后到期债务为126.88亿元，手头的货币资金仅80.95亿元，短债比为1.7倍。

随着资金端的收紧，去年9月，三盛控股旗下原计划赴港上市的伯恩物业叫停IPO，转向加盟万物云。彼时伯恩物业为福建地区物管企业龙头，在管面积超7000万平方米，市场对此次交易的作价判断在14-18亿元左右。

同年10月，三盛控股先是处置了福州盛欣地产，作价4.17亿元，再以6.21亿元挂牌出售哈尔滨利福商厦有限公司、嘉标商厦(青岛)有限公司两家公司的全部股权。

同月，穆迪将三盛控股下调评级，展望从“稳定”调整为“负面”，原因是由于消费者信心减弱，三盛控股的合同销售增长将在未来6-12个月内减弱，进而导致公司财务指标和流动性恶化，评级的下调将进而削弱三盛的经营流动性。到了今年7月，与大多数遇困房企一样，穆迪出于商业原因，决定撤销对三盛控股的评级。

除了卖子回血，三盛为缓解流动性压力，配售高利率票据。去年11月，三盛控股向信银资本配售7000万美元票据，利率12.5%，彼时配售事项的所得款项总额拟用作三盛控股2018年债券的再融资。债券将于今年11月10日到期兑付。

到了今年9月，三盛控股与平安银行签订结构性存款产品协议，根据汇票承兑合同，平安银行签发总金额为人民币10亿元的承兑汇票，以清偿应付若干上海乐喜债权人的款项。

彼时的三盛控股管理层认为，利用杭州芷泱及杭州链杭提供的资金认购结构性存款产品，有利于改善集团的整体流动资金，符合集团保障其资本的核心目标。

回头望，随着规模红利消退，三盛控股通过注入资产，实现弯道超车的债务扩张路从此宣告结束。去年中期报告中，林荣滨曾表示，三年双千亿的目标公司已进行适当的调整，规模不再是三盛控股的首要目标。

截至目前，三盛控股继续延发2021年度业绩以及2022年中期报告，由于业绩的延发，三盛控股已于5月16日于联交所暂停买卖，以待符合复牌指引及其任何补充或修订后方可复牌。

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