湖南
|城市更新专题研究系列·58·睿诚研究院|
文|罗乾波
最近有不少朋友，就长沙两安用地项目返还款，这一核心问题来咨询我们。
过程中发现很多同行，对两安项目返还款的具体操作模式、路径等不是非常清楚。
比如
有人问，有哪些政策依据？
有人问，其返还比例是多少？
有人问，不同城区是否都一样？
有人问，怎么落实到项目公司中来？
有人问，其资金是如何监管的？等等
今天的文章，主要就返还款的基本模式和要求，作些说明和分享。
至于相关政策、不同区域的差异性、销售对冲、税务处理等事宜，就不在本文中阐述。
长沙两安用地的返还款，与国内许多城市在农村集体土地的处置政策大同小异，其核心都是为了有效解决此类土地运作的问题，和促进村集体单位的生产和生活等。
下面将从6个方面来介绍：
◢ 1、土地出让金返还的基本逻辑
主流两安用地的操作模式，基本都是在村委会招商后，由开发商进行一级和二级开发。
因其中，开发商在获取项目过程中，要给予村委会安置类物业或现金等形式的补偿，为了推动社会资本积极参与此类土地的处置和开发运营等工作，政府就开发商在前期中期等环节的巨大付出，和有效推动各村集体或社区的发展等，政府在两安用地的政策上，就做了返还款的顶层设计，充分保证了政府、街道、村集体、村民和房企等主体合理价值的实现。
◢ 2、土地返还款的构成
从去年开始，长沙两安用地项目的返还款，已分解为三个内容——土地成本部分+市级财力部分+契税配套费部分
比以前多了“市级财力和配套费”两个内容。
其中，主要由于土地、房价在不断上涨和发展城市经济的需要等，长沙两安用地不再像过去那样只考虑村集体和街道的需要，还需要考虑城市整体的发展和持续繁荣的需要，因此，最新的政策就把返还款的模式做了上述优化调整，在村与城之间带来了更强的动力。
◢ 3、土地返还款的拨付路径
根据政府的最新政策，现在实行的是四级模式；
土地摘牌后，首先留存于市财政、然后由市财政划拨到区财政、再流转到村委会、最后根据约定的项目开发进度，由街道或村委会的监管账户付给项目公司。
◢ 4、审批流程
为避免资金挪用或项目烂尾等不良问题的出现等，现在政府对两安用地返还款的审批和监管更加严格和规范，过去的许多小动作都无所遁形。
其流程大致如下：
由村委会发起不同阶段返还款的申请，然后交给街道进行第一轮审批，再次向区政府相关单位报批，通过后才能执行。
◢ 5、资金流向的监管要求
在上述审批通过后，返还款会进入由街道和村委会控制的资金监管账户，且需根据项目的实际开发进度情况，来一一进行付款。
以督促开发商等主体，按照当初与村委会的相关合同约定，来及时推进工程建设、物业交付和商业运营等工作。
也改变了过去一次性或短期内到位的模式，必须按照实际的工程进度等情况来分阶段、并按各阶段审批通过的金额来付款。
以确保不违背村企合同要求，和避免引发不必要的纠纷、和监控项目开发和资金状态，而保证项目的正常健康运作。
◢ 6、三大误区
从我们在项目服务过程中，碰到了一些情况，简单归纳如下：
误区一，把二手收并购的模式拿来套用两安的资金运作
一些不熟悉长沙两安用地的朋友，没弄懂两安用地的路径，顾问望文生义，套用并购模式等。
曾经有江西、湖北、浙江、广深等地的同行，就提出一个由第三方基金平台来对返还款进行中转移的模式，与长沙模式差别很大，在长沙不成立。
误区二，能否快速返还给我？
在资金压力下，各开发商都想快速拿到返还款；但以前发生过个别开发商将资金挪作他用和导致村企纠纷的严重问题，政府才有效修改了原来的方式，改变为按项目实际开发进度来付款。
快速拿到返还款的心情可以理解，然而做不到。
误区三，能否将返还款打到由我方设立的资金监管账户？
这个误区跟前两个问题有一定相关性，开发商都想自己控制资金，以方便自己；如上所述，事实上不可能，从审批和监管等流程及其要求，都违背了政策和政府的有关要求。
今天就分享到这里，希望对你有所帮助。
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