婚前承租的公房，结婚后动迁了，动迁利益算不算夫妻共同财产？

现实生活中，特别是在部分再婚家庭中，可能存在这样一种情况：一方或双方在婚前均已承租过公房，其来源可以说和对方毫无关系。然而婚后，公房遇上国家征收。此时动迁利益是否属于夫妻共同财产呢？

本文中，方律师就这个问题给大家分享一个非常典型的案例。之所以说它典型，是因为在这个案例中分别涉及到两套婚前承租的公房，但其实际判决结果却完全相反。其中一套公房的动迁利益被认定为一方婚前个人财产，另一套却被认定为夫妻共同财产。究竟是为何呢？我们一起来看看。

万阿姨和老王是二婚。1988年结婚前，两个人各自承租了一套公房。万阿姨承租青莲街房屋，老王承租上南二村房屋。婚后，双方的户口均在各自承租的公房中没有动，只是万阿姨带着自己和前夫的两个儿子一起搬到老王承租的公房里生活。

1995年，也就是婚后，老王花了7200元买断了上南二村公房的售后产权，产权人一栏登记的是老王的名字。2005年，万阿姨承租的青莲街房屋遇国家动迁，产权调换了一套航头镇的安置房屋。因为拆迁款足够抵扣安置房的折价款，于是就没有另外花钱。此外，根据万阿姨和动迁组签的动迁协议，当时被安置人一共有4个，分别是万阿姨和自己小儿子一家三口，没有老王。

2016年老王去世，于是老王与前妻所生的女儿小王找上门来，要求分割老爸的遗产。这个时候，老王上南二村房屋价值167万，万阿姨航头镇的安置房屋价值120万左右。至于这两套房究竟是不是老王的遗产，双方产生了矛盾。老王的女儿小王认为，老王当年买断产权的行为以及后来的拆迁安置均发生在两个人结婚之后，所以都应属夫妻共同财产，因此老爸的遗产应为两套房价值的一半，也就是大概140万左右。但是万阿姨认为，自己动迁来的航头镇房屋应属自己的婚前财产，老王的遗产应该只有上南二村房屋价值的一半，也就是只有83万。

后来，因双方谈不拢，只好就闹上了法庭。2018年，浦东新区法院一审开庭审理后，支持了小王的说法，认为两套房属夫妻共同财产，其中一半应作为老王的遗产，由小王和万阿姨继承。同时考虑到老王晚年一直由万阿姨和万阿姨两个儿子在照料，且万阿姨的两个儿子均表示自己所获遗产全部转赠给万阿姨，因此判决万阿姨最后拿到两套房的产权，但是要支付小王45万的房屋折价款。

2019年，万阿姨不服上诉到了上海一中院，一中院审理后推翻了一审判决，做出了改判。一中院认为老王的遗产应只有上南二村房屋的一半，航头镇房屋应属于万阿姨的婚前财产，并非老王的遗产。于是改判两套房的产权仍归万阿姨，但是万阿姨仅需支付小王16.7万的折价款即可。2020年，小王不服又申请了再审，但最终被二中院驳回，维持了二审判决。

事情到这里，万阿姨花了3年时间打的这3场官司终于尘埃落定。我们回过头来看，这个案件中的2套公房都是老王和万阿姨婚前承租的，因此单从房屋来源看，另一方均无任何贡献。为什么法院最终会改判一套房属于夫妻共同财产，另一套房属于婚前个人财产呢？我认为一共有如下两个关键因素：

一是婚后有没有夫妻共同财产的投入。什么意思呢？在这个案件中，老王曾在1995年花了7200元买断了公房的售后产权，这7200元看似不多，但因当时二人已经结婚，因此从性质而言，其应属夫妻共同财产。此外，根据上海市高级人民法院《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）》第十九条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”。因此，用夫妻共同财产购买的产权，应属于夫妻共同的投入。即使最后房子仅登记在老王一人名下，但它仍属夫妻共同财产。是要对半分的。相反，万阿姨航头镇的房子在拆迁安置的时候并未补过差价，换句话说，其自始至终均无夫妻共同财产的投入，因此这套安置房应属万阿姨婚前财产的转化，即为万阿姨的个人财产。

二是另一方对公房有没有居住利益。本案中，有两个事实可以证明老王对航头镇的房屋并无任何居住利益。一是二人婚后，一直住在上南二村的房子里，老王并未在万爱一航头镇的房屋内居住过；二是安置航头镇房屋的时，被安置人中并不包含老王，此即说明动迁时，也未考虑老王的因素。因此从居住利益这个因素上来说，航头镇的房屋也是和老王没有任何关系的。

文章最后，我来总结一下。征收补偿利益应属婚前财产还是夫妻共同财产，不应只看是婚前购买的还是婚后购买的。法院在判断时，往往还要考虑其他因素。例如婚后有无夫妻共同财产的投入以及另一方对公房是否享有居住利益。如果既没有夫妻共同财产的投入，又不享有任何居住利益，则很有可能被认定为一方婚前财产的转化，与另一方无关。

（注：本文案例仅供参考，不得类推适用）