征收拆迁|和征收方协商过程中，这些问题不问清楚可能要吃亏！

在征收拆迁工作前期，肯定会有征收方多次上门与被征收人协商的过程。这个时候对于被征收人来说其实也是了解征收项目基本情况、争取合理补偿的好时机，大家要抓住这个时机及时与征收方进行积极的沟通协商，有疑问及时提出。如果问题能在这一阶段得到及时解决，就能避免矛盾激化。协商过程中，关于以下五个方面的内容，是大家必须要问清楚的。

一、征收项目：为什么征收？

搞清楚征收是为了什么，才能判断政府启动征收的目的是否合法。

在我国，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，可以依法对国有土地上单位、个人的房屋以及农民集体所有的土地进行征收。所以，按照法律规定，政府只有因公共利益需要才能启动征收，但是如果是打着公共利益的旗号，实际上是为商业项目建设、招商引资等盈利活动行便，那就可能存在滥用公权力、超越职权征地。

关于什么是公共利益，我们也多次讲过，譬如出于国防、外交的需要，由政府组织的能源、交通、水利等基础设施建设的需要，等等，都属于公共利益建设。

在实践中，打着公共利益的幌子实行商业开发之实的例子并不少见，所以大家在这方面一定要问清楚。如果对征收方自己说的话半信半疑，大家也可以从这几个方面自行判断是否属于公共利益：

1）是否能满足公共的需要

2）是否符合一系列规划（如国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划）

3）征收程序是否合法

4）是否满足绝大数群众的意愿

二、征收主体：是谁征收？

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

土地管理与房屋征收的相关法律明确规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。因此，在我国法律规定中，房屋的征收主体只能是市、县级人民政府。而其他的街道办、村委会、第三方单位等都无权作为权力主体负责征收与补偿过程中的各项工作。

同时，征收主体区别于征收实施单位，受到征收主体的委托，负责的征收单位和部门可以具体实施征收与补偿工作，而征收主体才是我们在遇到征收争议时对征收行为“负责到底”的行政机关。

注意：与商业开发项目有所不同的是，在程序方面，公益拆迁在颁发拆迁许可证之前，要举行听证会论证公益目的和补偿方案，并经地方人民代表大会或者其他第三方主体对公益目的进行确认。

所以在协商过程中问清楚具体是谁负责征收很关键，一方面从征收主体是否有资格征收判断是否违法，另一方面以免后续产生纠纷不知道是谁来负责，遭遇强拆不知道要告谁。

三、拆迁评估：谁来评估？我有没有发言权？

1、问清是否有评估资质，是否与征收部门有委托合同，如果以上没有可以拒绝量房；

2、问清评估机构是怎么选的，一般评估机构需要被征收人协商决定；

3、问清房屋的评估标准是什么。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对被征收的房屋价值不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

按照法律规定，评估机构的选定应先由征收单位给予一个适当的时间由双方协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。若在规定的时间内协商不成，再由房屋征收部门通过一定程序确定。也就是说评估机构的选定被征收人是有参与权的。

另外要关注评估机构的资质，是否有相关证书，否则作出的评估报告可能会严重影响结果的公平性。

四、征收公告：公告发了吗？在哪儿看？

发布征收公告是政府征地程序中的重要一环，主要作用是将征收决定及时告知被征收人，以便被征收人可以进行征收补偿登记等后续手续，保证征地程序的顺利进行。所以有没有征收公告是非常重要的，也是我们获得初步信息、判断征收方的征收行为是否合法的第一步。

在征地拆迁的法定流程中，征收方依法下发征地公告并予以公示是重要的环节。如果此前没有看到征收政府下发的包含征地的位置、范围、征地时间、实施、以及补偿安置标准等相关内容的征地公告，对征地的具体情况不清楚，那我们一定要在上门协商的时候问清楚，征地公告发了吗？在哪里能看到？如果对方含含糊糊回答不上来，就不要着急谈别的，也不要签协议。

五、补偿安置：补偿标准是最新的吗？违约了怎么办？

和征收方的协商，最终核心还是补偿安置协议。这是与大家的利益紧密相连的一个环节，更要处处留心，首先要关注征收方给出的补偿标准，是最新的还是好几年前的？如果是后者，就要提出质疑，毕竟房屋的市场价格是随着时间变化的，不可能几年一成不变。其次，给出的补偿是否合理，是否参考了周边类似房地产的市场价，是否符合“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的基本原则……这些细节问题都模糊不得，必须清清楚楚，得到明确的答案。

最后，关于违约责任，这也是容易被大家忽略的部分。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。另外，为了防止一方不履行补偿安置协议之后另一方无法提出具体的请求去救济，应当在签订补偿安置协议时将违约责任及纠纷解决的途径约定明确。

为了安置补偿协议签订之后能够实际履行，或者减少协议未履行时对老百姓产生的财产损害，我们可以要求在签订补偿协议时候要求政府在补偿协议中明确违约责任，包括在延期履行交付安置房、安置房质量不达标，补偿款项与约定数额有出入，不合理条件导致协议内容无法履行等多方面约定征收方的违约责任。如果征收方存在以上违约情形，就要根据协议约定的赔偿计算方式，赔偿相应的数额。

以上五个方面的问题每一个都与大家的利益息息相关，合法的征收不可能每个环节都有问题，但有可能在某一方面有所遗漏，所以需要大家自己擦亮双眼，注重细节。必要时也可以寻求专业律师帮助，进行把关。