【太原楼评】趋势|浅析山西富力在“消亡”！咋就废了？

　　导读

　　富力在山西十五年了，本是个王者，硬是玩脱了。

　　察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
本欲起笔写富力，友人劝言：富力不纳谏，图劳矣！有间曰：彼乃狠人，君当斟酌。

　　人鉴知得失，史鉴知兴替！

　　太原的楼市，起初本没有品牌房企，由于省会的特殊性，很多小区多是房改房和经适房，没有物业费，也不什么学区房。

　　那时候房价是贴着成本来卖，所以当年太原房价不高，倒是指标费高，想买房要托关系，一个指标随便就是小十万。

　　目光所及皆是现象；所想所思皆系地产！

　　背景：山西富“版图”

　　太原和北京较近，最早的品牌房企可追溯到2005年的首创，在长风商务区三个多亿拿地，只不过大业未成，选择了退出。

　　2007年，五大房企入驻龙城！

　　绿地在长风东，恒大小店镇，这两位属于开拓派。合生在二营盘的铜厂，海尔在河西的印染厂，这俩属于固守派。

　　富力是“捡漏”心态下，把破产的晋安化工和东方机械厂的土地接手，并扩大了片区性的城改，论功，确实造了一座城。

　　富力城最初框架用地是1584亩，规划总建面211万㎡。当年放在整个北方的城市里，千亩级别的大型住宅也是罕见的。

　　当然，对比现在情况，最初的规划改的七七八八，早已不是当年模样。

　　太原站稳后，山西版图逐渐丰满起来！

　　富力在山西的十五年时间里，一度占据前三，以教育地产作为开发优势，成为了山西购房者较为熟知的品牌房企，具体看一下版块发展布局。

　　（一）：太原市的布局

　　富力在太原的布局，环线霸主，在北中环的项目，除了富力城（旧改和敦化坊城改）系列外，又补添了富力华庭，富力天禧城和天禧公馆（大、小东流城改）！

　　东中环有富力金禧城（龙堡城改），西中环有富力现代广场（玻璃厂旧改）和悦禧城，南边的龙城大街有富力壹品（范家堡城改）和尚悦居！

　　除了环线外，还有晋阳湖板块的富力山、熙悦居和富力湾（西寨城改）项目。

　　从这些布局看，富力长于旧改和城改，基本不拍地，陆续签约十多个城改，其成本可控，利润有保障，完全可良性发展。

　　但也有局限，有吃老本的味道，在富力城的高光后，地块多在环线，产品以沿袭为主，鲜有项目去革新做突破。

　　（二）：山西省的布局

　　富力在山西省内犹如“复刻”，2012年大同拿地也叫富力城，后拓展长治尚悦居（马坊头城改），临汾尚悦居、富力湾。

　　江郎才尽？也不过如此？富力在山西地市项目全参考太原，而且拿地规模越来越小，与竞品项目的“溢价”能力越来越低，市场份额也是出现下滑。

　　太原楼评君：

　　出道即巅峰，从此不进步！

　　一：浅析富力与业主

　　富力与业主的关系，本来应该是互相信任，彼此成就。楼评君初到太原时，朋友还推荐买富力的房子，伴随山西富力的经营下滑，如今富力的业主培养成为“彪悍”民风，与之斗智斗勇，究其原因！

　　源于屡屡“失信”，口碑日下。

　　（一）：强悍的富力物业

　　期待越大，怨念越强，在富力物业一系列神仙操作下，关系势同水火。且不说因未接入国家电网等引发的停水停电这种小事，还屡屡发生些肢体冲突和闹剧。

　　尤其是太原总部富力中心，业主为解决问题希望面见相关“领导”，时常要付出冲破封锁的代价。当然楼评君不提倡这样，如若对话不易，还有他法。

　　（二）：交付质量的瑕疵

　　富力很多项目交付时常常有故事，小问题确实没必要，但是延期交付，质量严重瑕疵，虚假宣传的问题，仍是要维护合法权益，尤其是在事实清晰，证据充足情况下，走诉讼自行辩护也是稳赢的。

　　譬如太原富力业主集体行动，就充分使用了售楼部，导致金禧城的开盘，以空调未到位而选择延期。白底黑字的条幅画面不好看，选个业主的手稿问题供参考。

　　（三）：契约精神的缺乏

　　老百姓买房引发的不爽，无非就是几种情况：以次充好的质量问题，集中在精装交付，主要是样板间和交付的偏差较大！

　　学区兑现的问题，集中在孩子大了要上学，学校还没盖！近期通报41家房企中，很多就是项目开发中学校用地没开工的问题，这里面也有富力。

　　再有就是延期交房无赔偿，尚未完工强交付等，富力某项目被业主戏称“叙利亚式交房”。这些问题的存在，其实富力完全可以避免发生的。

　　太原楼评君：

　　业主消费常受气，口碑导向想逃离！

　　二：浅析富力与乙方

　　作为品牌开发商的乙方有很多，既有材料房，施工方，设计院，装修房，园林方，也有营销代理，广告服务，渠道支持等。

　　然而山西富力的乙方，从最初的以品牌一线的乙方为主，逐步变成二三流的乙方。

　　这些合作的乙方常常有相似遭遇！

　　那就是：没钱，地主家也没有余量！

　　山西富力这种故事很多，合同签了，事先搁着。活干了，钱等着。用到时，积极主动。用不着了，就闭门羹（王某总）。还有些摊派性任务指标等。

　　行业内极少有代理起诉开发商，但是山西富力就体验过。乙方选择多个项目集体撤场抗议，也在太原富力发生过。

　　常年累月的拖欠积累，严重影响乙方的发展生存。甲方领导表示：要钱没有，要工抵房还得看面子。

　　最终导致就是部分优质的乙方把富力放进了合作“黑名单”，仍有合作的乙方档次降低了，以凑合着干的心态做事，譬如在大同富力城出现了四千三的工抵房，当下富力产品质量下降也就找出了症结所在。

　　太原楼评君：

　　不能善待乙方，必定自断辉煌！

　　三：浅析富力与地主

　　富力太原的取地，大多是城改。这些城改用地涉及拆迁，过渡，还迁安置等多个环节，富力和这些城改“地主”们相处如何？

　　（一）：敦化坊城改安置

　　已启动回迁安置建设，商品房在售，安置房工作较为滞后，目前尚未交付。

　　（二）：大小东流城改安置

　　在市住建局督促下，今年4月30日，富力天禧城正式复工。

　　（三）：龙堡城改安置

　　太原对41家公司签发《督促开工通知书》，要求其尽快开工建设。其中就包含龙堡村的两宗土地。

　　太原楼评君：

　　合作貌似甜蜜蜜，回迁安置排后期！

　　四：浅析富力与资方

　　富力在山西的“消亡”现象，既有客观原因也有主观原因，主观原因是管理和服务上的，也就是人的问题。客观原因存在未能善待乙方，导致工程质量下降，这个跟资本有关系，也是富力集团的战略出现问题。

　　把时间轴往前推移，山西富力开始出现“财务紧张”并非是三道红线之后，而是在17年就已经存在，那年正是富力以“低价”六折189.55亿收购万达酒店。

　　富力地产公布2016年度全年业绩，营业额为人民币537.3亿元，纯利仅有70.6亿元。收购万达酒店至少三年纯利，而这些资产反成为“包袱”，不仅没有盈利，而且连年亏损，让富力丧失了大量的现金流，也错过了发展的黄金时期。

　　作为全国性品牌房企，山西富力很受资方青睐的。其一底子不错，华南五虎成名早。其次，规模大，储地优势强。其三，毛利润高，开发优化排序下仅看报表确实很好看。

　　目前的合作资方也很多，其中估计最大的应该是平安，可是在今年资方的合作也渡过了甜蜜期，彼此有互相防备的趋势。

　　8月24日富力地产发布公告称，经公司申请，所有存续公司债自2022年8月24日开市起停牌。与此同时，富力地产还披露了7起涉及司法诉讼，其中三起涉及太原。

　　山西富力相关的资方诉求：还钱！

　　深圳某新投资管理有限公司因与太原富力项目的股权转让纠纷，向深圳国际仲裁院提起仲裁，要求返还股债权本金6亿，以及支付利息和滞纳金。并要求拍卖持有的太原联富房地产的 55%股权，拍卖价款优先受偿。

　　深圳某新投资管理有限公司因与太原富力敦化坊项目、太原富力木厂头项目合作纠纷，分别向深圳国际仲裁院提起仲裁，要求受让持有的项目股权和股东借款债权，支付受让价款本金约14.1亿、11.67亿，以及支付资金占用费、逾期违约金等。并要求拍卖持有的太原富力兴盛房地产 51%股权、太原永富房地产 51%股权、拍卖价款优先受偿。

　　据悉案件正在仲裁审理过程中，尚未裁决。

　　深圳某新投资公司背后真正的资方就是中国平安。从诉求中，可以看到山西富力把过半股权放了，某种意义上山西富力通过股权从资方那搞到了三十多亿的“巨款”。

　　太原楼评君：

　　吾已金蝉脱壳，留下一地鸡毛！

　　楼评君对于富力是很惋惜的，它在山西楼市中曾有一批忠实的业主，优质的乙方，良好的城改机遇，以及资方的强力支持，这把牌即便不是王炸，也是四个二。

　　当下富力似乎没有精力好好做项目了，也不想继续开拓山西市场了，品牌溢价基本消失了。古人诚不欺我：得道多助，失道寡助！

　　从富力的发展教训中，得出一些启示！

　　1，品牌力源于产品力，需重视口碑。

　　2，经营要成人达己，只利己会凋零。

　　3，战略要慎重扩展，守好主营业务！

　　4，慎重对待资本，控杠杆防被反噬！

　　太原楼评君：

　　一代娇子已落幕，满地飘落甚惋惜！

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