南都物业成大股东“回血包”

 文/乐居财经 徐酒眠

曾经的国内A股市场物业第一股——南都物业(603506.SH），再一次被控股股东质押变现。

9月16日，南都物业刊发了一则关于公司股东股份质押的公告。

公告显示，南都物业控股股东浙江南都产业发展集团有限公司（简称“南都产发集团”），将其持有的公司部分股份进行质押，以融资偿还债务。

南都产发集团是南都物业的第一大股东，持有公司约6452.73万股股份，约占公司总股本比例为 34.36%。本次，南都产发集团向杭银理财有限责任公司质押了其中的1100万股股份，约占其所持南都物业股份的17.05%，占南都物业总股本比例为5.86%。

本次质押期约为1年半，自2022年9月14日起，预计至2024年3月19日止。

在公告中，南都物业未透露南都产发质押其股份获得的融资款数额。不过，以南都物业9月14日的报收股价13.31元/股计算，质押股份的市值约为1.46亿元。

遭大股东质押股份融资还债，发布公告后次日，9月16日，南都物业股价整体下行。虽然晨间开盘后也短暂呈现出上涨之势，不过很快就开始回落。截至收盘，报13.21元/股，跌幅2.8%，市盈率(TTM)约为14.72，总市值24.81亿元。

两度被大股东出质

事实上，这并不是南都产发集团第一次向外质押所持南都物业股份。

南都物业距离上一次被大股东质押变现，仅过去了9个月。去年12月15日，南都产发集团向北京银行股份有限公司杭州分行质押了1600万股股份，占其所持南都物业股份的24.80%，占南都物业总股本比例的8.52%。

按照当时的股价计算，彼时南都产发集团质押出去的南都物业股份市值约2.4亿元。

有所不同的的是，上一次质押期为2年，自2021年12月3日起，至2023年12月2日止。彼时，南都产发集团质押南都物业股份变现，给出的理由是为了“自身生产经营”。

目前，南都产发集团所持南都物业股份，累计有2700万股已被质押出去，占其持股数量比例为41.84%，占南都物业总股本比例为14.38%。

南都产发集团所欠外债几何，目前外界无从得知。不过，或许可以从南都产发的动态信息中了解其经营现状。

一块商务金融用地待竣工

成立于2010年9月19日，南都产发集团介绍其是国内首批按照“大行”模式建立的综合性地产服务公司，主营房产投资和收购业务。

去年5月底，南都产发集团进行了一次较大的经营范围变更，砍去了房地产中介服务、经济信息咨询(除商品中介)等，新增了房地产评估、房地产咨询、房地产经纪等20余项业务；与此同时，原股东之一的金汉城退出，韩芳的儿子韩诚进入。

去年9月，南都产发集团又进行了办公地变更，从杭州市西湖区古墩路搬迁至杭州市西湖区和景商务中心。

更大的变动发生在去年11月。一是韩芳的妹妹韩红进入南都产发集团高管中，从韩芳手中接过总经理职位；二是月中，其企业名称隐去“房地产服务”的字眼，从“浙江南都房地产服务集团有限公司”变更为了如今的南都产发集团，同时所属的行业代码也由“7030：房地产中介服务”变更为“7090：其他房地产业”。

虽隐去了“房地产服务”的字眼，南都产发集团目前手中依旧有物业开发项目在手，还未竣工。

相关资料显示，2019年，南都产发集团曾斥资1.74亿元竞拍下西湖区一块约0.98公顷的土地。按照购地信息详情披露，这块地的用途为商务金融用地，约定开工日期在2021年4月，而竣工日期在2024年4月。

质押“埋雷”

对于这笔股份质押的风险，南都物业似乎并不担心，其在公告中强调，南都产发集团资信状况良好，具备资金偿还能力，本次质押风险在可控范围之内，不会对公司生产经营、主营业务、持续经营能力产生影响。

不过，随着在上半年，部分房企与关联物企之间遭遇的信任危机加剧，资本市场对质押等动作依旧颇为敏感。上市物企遭大股东质押、甚至被摆上货架的前车之鉴比比皆是。

以被悬着的佳源服务（01153.HK）为例。今年5月11日，“佳源系”实控人沈天晴将佳源服务约4.5亿股份约73.56%股权，质押给了新鸿基公司(00086.HK)旗下的新鸿基财务。一个星期后，5月18日，佳源服务股权被质押的消息刚爆出就引发股价闪崩，市值一下子“缩水”了8.46亿港元。

此后，佳源服务一度与金科服务签订“入嫁”婚书，不过这笔买卖最终告吹了。彼时外界纷纷猜测，或许与佳源服务的股权被质押未解有关。

据企查查显示，南都产发集团旗下，除了南都物业之外，还有11家对外投资企业，其中9家持股占比在55%及以上，而注册资本在千万及以上的有4家。不过从注资成本来看，南都物业应该是其中最赚钱的企业之一。

2022年上半年，南都物业实现营收8.97亿元，较上年同期增长17.36%；归属于上市公司股东的净利润9038.58万元，较上年同期增长6.73%；归属于上市股东的扣非净利润7905.01万元，较上年同期增长11.11%。

对比上市物企，南都物业几项财务数据增幅偏窄；而只有个位数归母净利润增幅，也将其业绩增长疲态凸显了出来。

今年上半年，南都物业在毛利率较高的增值服务领域开“倒车”，收入为7997.95万元，较去年同期8896.98万元，减少了899.03万元，在主营业务中的占比也由去年上半年的14.28%，降至今年上半年的8.93%。