鼓励"富人买房"，楼市限购或将终结！

　　2022年的9月9日，也就是中秋节的前一天，央行公布了2022年8月份的金融统计数据：8月末社融存量规模为337.21万亿，同比增长10.5%。

　　而8月份的新增社融仅有2.43万亿，同比减少了5571亿。

　　很显然，钱还在银行里打转，市场需求依然偏弱，贷款需求偏弱。

　　但是这样的数据，依然被一部分媒体解读为“传递了一些暖意”，但是其实7月份的社融也仅仅同比减少了3191亿，而8月份同比却下降了5571亿。

　　可以说，8月份的数据目前看，市场需求端依然没有起色。

　　为什么8月份的社融规模下降了这么多？

　　原因非常简单：政府债券发行量已经接近尾声。

　　8月份政府专项债发行规模仅有3000亿，同比减少了6693亿，也就是说随着政府专项债规模的发行完毕，中国社融规模出现了明显下降。

　　第二个原因是企业债券也发生了“大规模减少”，8月份同比下降了3500亿，主要是因为财政部不允许“城投公司”违规发债了，各地城投公司的发债受到了很大的约束。

　　所以“政府专项债+地方城投公司”这两个大项目一共就减少了接近1万亿的社融，所以8月份的社融必然出现下降。

　　也就是说，目前贷款融资的大头，主要还是在政府端，包括政府专项债和地方城投公司，已经成了目前融资的主要需求端。

　　而民间融资几乎全部都在“下降”，政府融资和投资已经成了现阶段“推动经济增长”的最核心力量。

　　一旦政府发债出现“不行”，那么整个融资规模立刻大规模萎缩，经济增速有可能会受到非常严重的影响。

　　所以8月份以后的经济增长究竟依靠谁来推动，是目前最核心的问题。

　　8月份之前依靠政府专项债和地方城投公司买地，可以拉动一波经济增速，但是8月份以后，2022年的政府债券规模已经发行基本结束。

　　后面怎么办？

　　8月份以后，能不能依靠房地产来拉动经济增长？

　　目前看，楼市还比较萎靡，还很难起到“经济压舱石”的作用。

　　8月份人民币新增贷款大概是1.25万亿，其中企业新增贷款8750亿，同比多增3000多个亿，说明企业主已经开始大规模借债融资，尤其是今年的“经营贷”确实利率非常低，还非常好办。

　　所以很多“企业主”开始从8月份大规模借债，增加借债，毕竟贷款利率已经非常低了，很多贷款相比通胀膨胀率，几乎相当于“白送”。

　　当然，这里面有多少会陆续流入“楼市”，目前还不知道。

　　在居民贷款端出现了“两极分化”：居民短期贷款同比多增了426亿，所谓短期贷款主要是特指5年之内的贷款。

　　8月份居民短期贷款出现增加，主要是因为“车贷”的大规模增加，由于目前国家鼓励买车的政策非常利好，推动了很多人开始换车。

　　目前的各家金融公司对“车贷”不仅没有手续费，而且金融贷款利率居然达到了3%以下，3年汽车贷款利率仅需要不到1万元。

　　目前买车市场，几乎60%以上都是“贷款买车”：钱这么便宜，为什么不用？

　　最关键还有30万总价以下的“汽车购置税”减半征收。

　　在“超低利率+购置税减半”的刺激下，国内汽车市场首先回暖了。

　　根据官方数据的初步统计，2022年8月国内乘用车市场零售销量187.9万辆，同比增长29%，环比增长3%。

　　中国的“汽车市场”已经爆发了。

　　但是居民的“中长期贷款”，也就是房贷规模已经“是负增长”。

　　8月份“居民房贷”的中长期贷款2658亿，同比减少了1601亿，可见居民总体买房的意愿依然不高，中国楼市依旧在“底部徘徊”。

　　为什么中国的汽车市场已经回暖，楼市还如此萎靡不振？

　　我们认为主要是以下几个方面的原因：

　　第一个是房贷利率依然太高，居民还贷压力大。

　　虽然2022年央行进行了4次降息，目前的首套房贷利率已经最低做到了4.1%，但是依然高于大多数“理财收益”。

　　导致很多城市的居民出现了“提前还贷潮”。

　　中国楼市要想有明显“启动迹象”，央行还需要进行“多次降息”，一直把房贷利率降到了4%以下。

　　我们判断：2023年中国房贷利率将会降到3.5%左右。

　　一旦房贷利率再次出现大规模下降，那么市场重启的可能性将会大大增加。

　　第二是首付比例依然太高，尤其是“二套首付比例”，现阶段由于“经济下行压力”大，居民还是想“留点现金”在手里，不愿意首付比例太高。

　　但是目前很多城市依然实施“二套首付”要达到50%以上，甚至很多城市都实施“二套首付比例”高达60%-80%。

　　这在目前的市场环境下，“非常不合理”，也不符合当下居民的“意愿”。

　　2022年年底到2023年，全国大多数城市的“二套首付”大概率将会降到50%以下，首套20%首付，二套30%-40%首付，是目前最合理的设置。

　　目前市场就传闻：天津有可能将实施二套房首付40%的政策。

　　但官方还没有确认这个消息。

　　只要能把“首付比例”降下来，居民首付完了，手里还能留有一部分现金，那么整个楼市需求才有“快速复苏”的机会。

　　如果能有“零首付”，那就太完美了！

　　首付越低，居民买房的意愿就越强。

　　第三是“限购政策”还普遍存在，限制了“富人买房”的机会。

　　限购政策的本意是“限制有钱人”拥有过多的楼市资产，推高了房价，让普通人失去了买房的机会。

　　但是从目前看，“大多数普通人”已经决定“躺平了”。

　　在这种背景下，还保持“限购”其实对楼市回暖非常不利。

　　因为楼市限购政策最想“保护”的那些“普通人”，他们已经决定“躺平了”，这个时候还实施“限购”，只会让楼市陷入“需求严重不足”的困境。

　　所以在这个时候，唯一的办法就是“陆续全部取消限购”，刺激富人“进场买房”，只要你有钱，你就可以买。

　　让先富起来的人，带动普通人，最后共同买房，推动楼市回暖。

　　这可能是下一步“最有可能实施”的政策。

　　比如近期市场就传闻：新一线城市“宁波已经全面取消限购”，而且是“只做不说”，意味着“新一线城市长达6年的限购”已经到了全面终结的时候了。

　　
甚至在市场当中还“盛传”：除了一线城市的北京、上海、深圳外，其次城市将全面放开限购，同时还将有“税费减免”等政策将会实施。

　　这个“重磅传闻”目前还没有得到证实。

　　但是我们认为，这个政策已经已经验证了未来的市场政策趋势：限购，确实已经到了应该退出历史舞台的时候了。

　　现在已经到了最需要鼓励“富人买房”的时候了，因为“普通人”已经躺平了。

　　综上所述，我们认为中国楼市政策已经到了真正要“拿出大招”的时候了，汽车市场的“大幅度回暖”，证明市场需求依然“存在”。

　　关键是要拿出“政策的诚意”来！

　　中国楼市在历经长达6年的“宏观调控”后，还有一大堆“政策手段”没有拿出来，什么“限购”，“降息”，“认房不认贷”，“降低首付”，“减免税费”，“离婚三年不让买房”等等，太多太多了。

　　只要把以前“加上去”的政策，全部“陆续取消”，尤其是给一个“超级优惠房贷利息”，那么中国一二线城市的房子依然是“最有价值”的资产。

　　鼓励中国富人“进击投资”的时候到了，政策到了最应该拿出诚意的时候了，“全国性限购取消”确实已经到了关键节点。

　　因为“杀跌追高”是普遍人性，还不如先“取消限购”鼓励“富人投资抄底”，再引导刚需改善“进场买房”，最终才能真正扭转“预期”。