潘石屹，真跑了

文\熊猫的熊

潘石屹，这下真跑了。

9月7日午间，SOHO中国公告称，潘石屹辞去公司董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席职务；潘张欣辞去公司CEO职务。

此次人事变动发生后，尽管SOHO中国的实际控制人并没有变化，但潘、张二人从董事长和CEO的位置上退下来，转向“艺术和慈善事业”，也意味着SOHO中国属于潘石屹、张欣的时代结束了。

纵横地产江湖三十年，潘石屹从一个活跃的地产明星，到跑路争议缠身，现在终于急流勇退、隐入尘埃，有了一个了断。

01

这几年来，潘石屹的要跑路、要“润”的传言一直甚嚣尘上。

而传言背后，SOHO中国的业务版图一直在持续收缩。尤其是去年，SOHO中国和黑石集团私有化交易，一度让潘石屹离撤退成功只差最后一步。

2021年6月，黑石集团宣布收购SOHO中国全部股份，收购价格为每股5港元，总额236.58亿港元。但此次交易很快遭到了市场监管部门的反垄断立案审查，三个月后收购终止。

SOHO中国毕竟是一笔数百亿的庞大资产，面对私有化交易的失败，急于套现离场的潘石屹并没有放弃，而是将甩卖的方式，从整体打包改成了拆分零售。

今年3月，SOHO中国开启七折卖房，覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场等，不少是位于核心地段的资产。

在仅仅展示半年内容的微博上，潘石屹关于此事的广告依然可见。转发“#SOHO中国七折卖房要求全款#”的媒体报道时，他像甩卖商品的超市老板一样，写下四个字：欢迎购买！

而回顾过去数年，潘石屹变卖资产的动作，远远不止于此。

自从2012年宣布转型，不做销售只做自持物业后，从地产大亨变身“包租公”的潘石屹，就陆陆续续将资产打包上货架。有数据统计，从2014年至今，潘石屹已累计套现超350亿元。

潘张夫妇二人，一边在国内卖卖卖，一边在国外买买买。纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，曼哈顿公园大道广场、美国通用汽车大厦的股权，等等。

据说，这些海外资产和他们给儿子买的联排别墅距离十分近，“基本开车不会超过半个小时”。

对于跑路的传言，潘石屹曾愤怒地驳斥道，“请问我们往哪里跑？我的护照还是中华人民共和国护照，我能往哪里跑”？

潘石屹到底有没有转移资产，跑路去海外逍遥的动机，现在也许只有他自己知道。但一个毋庸置疑的事实是，当他从SOHO中国的帅位上归隐时，他的后顾之忧确实少了很多。

02

潘石屹的大撤退，在他的创业经历上，其实也有一些伏笔可循。

在上个世纪90年代，潘石屹和王功权、冯仑、刘军、王启富、易小迪一起，在海南共同创建了海南万通，开启了“万通六君子”的地产创业故事。

潘石屹在海南挖到了人生的第一桶金，但经历海南房地产的泡沫，也让他对这个行业的风险性有了直观的感受。

所以2007年SOHO中国上市时，虽然一度创造了亚洲最大的商业地产IPO纪录，但潘石屹没有像前几年的地产商那样，疯狂无度地跨界扩张，朝着万亿帝国进发。

在房地产还是处在黄金年代，还是有很强的造富效应的2012年，SOHO中国就开始了谨慎收缩，告别销售，做自持物业，干起纯粹收租的生意。

在潘石屹看来，“拿地—开发—销售”的地产商业模式，早就面临着天花板了。他甚至在2014年就“春江水暖鸭先知”地很出了那句极富争议的预言：

“中国房地产是泰坦尼克号，就要撞到冰山。撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。”

当然，率先看到冰山的潘石屹，即便想努力摆正SOHO中国这艘大船的航向，依然是徒劳。只收租不卖房的SOHO中国，这些年的业绩一路走低，营业额只有巅峰期的十分之一。

轻资产的“包租公”生意，依然太惨了，以至于潘石屹曾大吐苦水，“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%”。

疫情之下，今年上半年，SOHO中国投资物业的平均出租率下降至约80%。作为信奉“低价买入、高价售出”投资逻辑的商人，如果给不了可观的商业回报，那潘石屹自然没有什么留恋的了。

更何况，这两年的SOHO中国，一直麻烦不断。今年7月，公司首席财务官因涉嫌内幕交易被调查，今年3月，旗下15家物业管理公司因加收电费等违法行为被处罚款1.15亿元……

不过，抛开个人的争议不谈，从事业的角度看，风险意识更强、更懂得如何避险的潘石屹，要好过许家印、姚振华等一干地产大佬。

潘石屹没有撞向冰山，不需要面对一个商业帝国崩盘的烂摊子，他还有一笔庞大的资产可以套现，这至少让他可以更体面地撤离。

03

作为一个地产商人，潘石屹身上却有着太多的标签，他的隐退不仅是一种商业层面的妥协，背后还有另一条暗线。

在很长一段时间内，潘石屹是地产界最具话题度的人，他不像一个埋头苦干的企业家，而更像是一个吸引眼球的明星、网红，或者说是“最有娱乐精神的地产商”。

这种自带流量的能见度和C位感，源于潘石屹过剩的表演欲和表达欲。在SOHO中国最高光的那些年，潘石屹拍电影，做主持人，写书，跨界游走在各个领域。

在那档在优酷播出的《老友记之Mr.Pan》的脱口秀栏目里，潘石屹侃侃而谈，以聊天对话的形式，畅谈经济、人文，乃至在今天看来有些敏感的社会和时事话题。

在微博上，他更是活得像一个“网络大V”。相信不少人都还记得，当年潘石屹和北京环保局原副局长关于PM2.5有过一场争论，这一场争论直接推动了PM2.5概念的普及。

在潘石屹看来，活跃在公共舞台的炒作和表演，“只是商业需求”。但不可否认，对转型期的社会热点话题的关注，让他身上有了超越普通企业家的“公知”属性。

站在舆论舞台中央，潘石屹的一些言行也被放大。比如调侃乔布斯去世，再如给哈佛、耶鲁捐款，被指是给自己的孩子兑换入学资格，疫情不给国内捐款，直到今天这还是很多人炮轰他的把柄。

舆论水温变化之后，一个精致利己主义者的潘石屹，渐渐浮出水面。

当然，当一名口无遮拦的地产明星，更大的危险未必来自于舆论层面。尤其是当国内卖、海外买的投资布局和政策风向不吻合时，个中的危险，绝非他那张招牌式的笑脸能轻易化解。

所以，在SOHO中国业务收缩这些年，潘石屹也克制了许多，他不再像以往那样肆无忌惮的发言，而是努力压制自己的表演欲和表达欲，让自己低调起来，悄无声息地完成资产腾挪。

之前，潘石屹曾公开表示，“害怕微博的人都是胆小鬼”，这就像他用“潘币”自嘲式地化解乔布斯话题争议一样，但如今潘石屹早已关闭了微博的评论，慢慢消失在大众视野之外。

现在的潘石屹，每一次重新出镜的机会，不是在甩卖，就是在套现，潘石屹活跃在公共舆论场的唯一新闻，也只剩下他要跑路了这一话题。

多年前，面对媒体“你对自己人生的成长如何形容”的提问，潘石屹回答道：

可以用三种小动物形容：小时候是骆驼，跟着别人走，没有自己的方向和主见，自己也没有决策的能力和决策权；第二阶段是狮子，有了决策权，争强好胜，总想做兽中之王；最后一个阶段是婴儿，顺其自然，圆润，谦卑，低下，顺从上天的意愿……

就像电影《返老还童》（又名 《本杰明·巴顿奇事》）的电影所展示的那样，潘石屹也许真的到了婴儿阶段，“谦卑，低下，顺从上天”。总之，没有锋芒，彻底收敛起来。

从高调做事到低调生存，从骄纵到顺从，一个精明的商人，现在想要佛系的落袋为安，这是潘石屹大逃离的暗线。

草蛇灰线，伏脉千里。它隐藏着一代企业家对风险、风向的判断。在某种意义上，大变局中的潘石屹，在更强大的时代力量面前，终究还是跑不掉。