想要把房产过户给后辈，赠与好还是买卖好？那种风险小？

将房屋过户给后辈，有赠与和买卖两种方式，从法律风险和纳税成本来看这两种方式各有优劣，本文会进行综合的分析。

【特别提示：由于我国存在十几个税种，相关的法律、法规、条例数目比较庞杂，所以文中相关税收计算的法律依据统一在文章末尾列明，不在文中进行标注和引用。】

一、房屋过户的纳税成本问题

与房屋过户有关的税种有：增值税、个人所得税、印花税、土地增值税、契税、附加税等，赠与与买卖形式的过户所需要缴纳的税种、数额、优劣完全不同。总的来说，低价买卖过户要交的税确实比赠与过户要交的税少很多，但是少交的这部分税在未来受赠人出卖这套房屋时还是要“补上”，甚至因为税率变化可能会交更多。

【特别提示：一些文章中关于“房屋过户要收营业税”的说法是完全错误的。国家已经在2017年正式出台通知废除了营业税，以前征收营业税的业务全部改为征收增值税，不再征收营业税，业内称之为“营改增”。】

1. 房屋过户走赠与交哪些税？交多少税？

（1）交哪些税

父母子女、祖辈与孙辈、兄弟姐妹之间的房屋赠与过户中，受赠方要交契税和印花税，赠与方要交印花税。

双方免交个人所得税、增值税、土地增值税、附加税等。

（2）交多少税

以北京500万的房屋为例，赠与方式过户大概要交15.5万的税。

首先，在过户前当事人需要先到评估机构对房屋价格进行评估【评估费为最终房屋评估价值的0.25%~5%不等，每个评估机构收费不同】，参照当地房屋买卖价格评估一下赠与房产的“价值”。随后，受赠方要按照房屋价值的3%~5%缴纳契税，再加万分之五的印花税；赠与方只需要缴纳房屋价值万分之五的印花税。

总结：上述亲人之间房产赠与过户所需费用=房屋价值*（3%~5%）+房屋价值*0.05%+房屋价值*0.05%。

【特殊提示，契税3%~5%中具体取何数值，由各个省、市自行决定，目前北京在内的大部分省市契税税率为3%，河北、辽宁为4%，具体情况可在各省市政府官网查询。】

2. 房屋过户走买卖交哪些税？交多少税？

房屋以买卖的方式过户，需要提交具有房屋成交价格的《房屋买卖合同》，相关的税费以房屋成交价格为计税标准，而不是税务机关自行核定的房屋价值。所以实践当中，部分当事人会以几十块、几百块等非常低的价格把房屋“卖给”自己的孩子、孙辈、兄弟姐妹等，从而达到降低税费的目的。

（1）交哪些税

双方一般只需要缴纳印花税，买方（实际上的受赠人）要交契税，卖方（实际上的赠与人）理论上要交个人所得税、增值税。

不需要交土地增值税、附加税。理论上要交的增值税，如果房屋成交价格只有100元，低于房屋买来时的价格，房屋没有“增值”所以就不需要交增值税；同理，理论上要交的个人所得税，因为卖出的价格远低于房屋买来的价格，所以个人也没有因为买卖房屋而获利，自然也不需要交个人所得税。

总的来说，实际上要交的税只有契税和印花税。

（2）交多少税

关于要交的印花税和契税，以低价买卖的方式过户基本上几百块就可以搞定，具体计算方式可以结合下图予以理解【成交价格是指不含增值税的成交价格】：

3. 两种过户方式税收成本方面的优劣比较

粗略看起来，似乎是赠与过户要交的税远高于低价买卖过户要交的税。

但这只是短期来看，从长期来看并非如此。以低价买卖形式过户的房屋自己住、租出去比较划算，如果想要卖出去则可能要交很大一笔税。

如果未来受赠与人想将这套房屋卖给别人，买卖过程中需要交增值税、个人所得税、印花税、土地增值税、附加税。仍然以北京一套500万的房产为例：如果是赠与过户，现在房屋价格是600万赠与时核定的是500万，那么受赠与人只需要补交这100万对应的增值税、个人所得税等等，如果之前是以100元低价买卖过户，那么受赠与人要以600万减去100元也就是599万9900算增值税、个人所得税等等，两者的税额相差可能会有四五十万。

所以说，受赠与人想要卖了这套房，最好是自己名下只有这样一套住房且已经过户到自己名下5年以后再卖，这样可以不交个人所得税。同时增值税也有相应的减免政策，但情况非常复杂，需要结合房产的具体情况加以规划。

二、法律风险

1. 赠与过户

按照《民法典》第658条有关赠与合同的规定，赠与过户的方式下风险比较小，完成了过户就视为赠与已经完成。

在两种情况下房产赠与会被撤销：一是房屋中有赠与人之外的人的份额，最常见的情形就是夫妻再婚后用共同财产买房登记在一人名下，结果房产署名一方背着自己再婚配偶把房屋过户给了自己和前妻/前夫的孩子【建议买房写两个人名字或者婚后加名，不需要缴纳任何税费只需要几块钱的工本费】。二是赠与人在外面欠了很多债被起诉，然后他背着债主偷偷把房子赠与给自己的子女或者孙辈，那么这种逃离债务的赠与也可以被撤销。

赠与中，只要房屋权利人明确表示房屋只给受赠人一个人，那么房屋就和受赠人的配偶无关。

总的来说，赠与过户只要手续齐全、费用齐全，虽然花销大但是比较保险。

2. 买卖过户

3. 买卖过户有两个问题，一是这种行为属于法律上“恶意串通损害国家利益”的无效行为，二是这种方式过户房产可能变成被赠与人的夫妻共同财产。

为了省税以非正常的低价过户，比如北京一套几百万的房屋在《买卖合同》中只卖几十元或者几百元，这一类的《房屋买卖合同》是无效的，一旦就房屋涉及矛盾纠纷，这份合同上法院基本就会被认定为无效，房屋要还给原来的权利人。以近期北京市法院作出的(2022)京03民终5811号判决为例，本案中当事人母女以10元的价格过户了房屋，老公去世后，老公前妻的女儿以确认合同无效的方式撤销了过户，要求重新析分房产进行继承。

如果买卖的价款相对正常，只是比市价低一部分，那么《房屋买卖合同》有效，但是相应的税款省不了，而且买房的钱如果是受赠人的夫妻共同财产，那么房屋也会成为夫妻共同财产。举个例子，爷爷想把价值500万的房子留给自己的孙子，在生前就以350万的金额买卖过户，孙子也实际支付了这350万，那么如果这350万是孙子婚内的工资，那么这套房产就属于孙子和孙媳妇的夫妻共同财产。

三、总结

总的来说，房屋过户方式中赠与肯定花的税、评估费等成本比买卖高的多，但是结合未来房屋再买卖可能性、家庭财产诉讼风险性的角度考虑，赠与其实是一种相对稳妥的过户方式。

另外，关于房屋过户还有夫妻之间转移过户、继承过户等方式，这两种方式下过户的费用比赠与、买卖要更低，而且风险更小。所以面对房产过户问题，最终还是要结合过户的目的综合分析，才能提供比较完善的财产处理方案。

相关依据：

1. 国务院关于废止《中华人民共和国营业税暂行条例》和修改《中华人民共和国增值税暂行条例》的决定

2. 中华人民共和国个人所得税法实施条例(国令第707号)

3. 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(国税发〔2006〕108号)

4. 中华人民共和国个人所得税法

5. 财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知(财税〔2016〕23号)

6. 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字〔1995〕48号)

7. 中华人民共和国契税法(中华人民共和国主席令第五十二号)

8. 财政部、税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告(财政部 税务总局公告2021年第29号)

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