中报“突围”背后，优质房企都有一个共同点

一号说：上行周期塑造狼性团队，下行周期打造韧性管理

8月31日，克而瑞地产研究发布了2022年1-8月百强房企销售榜单，碧桂园、保利发展、万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口、金地集团、融创中国、绿城中国、龙湖集团继续保持前10站位。相比7月份，金地集团从行业第8前进到行业第7。

从克而瑞地产的数据来看，8月份行业平均销售额同比下滑的趋势得到遏制，特别是TOP10的房企8月销售额平均降幅缩小至为11%，较前几个月降幅收窄，部分优质房企单月销售同比已经出现增长。

其中，龙湖集团（0960.HK）8月单月实现销售额223亿元，同比增长11%，环比增长22%。金地集团8月单月销售211亿元，同比增长10%，环比增长12.3%等。从单月销售数据看，上述房企销售水平已恢复至往年正常水平，这显示优质房企在当前市场环境下的成长韧性。

除了销售业绩的回升，部分韧性房企在刚刚过去的半年报业绩中，表现也颇为出色。

如行业老大哥万科（000002.SZ），今年上半年的营收及净利润也保持了两位数的增长；再如龙湖集团营业收入达到948亿元，同比增长56%，实现归属于股东的核心净利润66亿元，同比增长6%，营收盈利均实现正向增长；

又如，金地集团（600383.SH）今年上半年累计实现签约金额1006.1亿元；实现归属于上市公司股东净利润19.65亿元，同比上升约8%；房地产业务结算毛利率为21.18%，较去年同期提高了6.93个百分点，这在行业整体盈利水平下滑的当下，显得尤为难得。

金地集团今年上半年的逆势增长，从其半年报数据来看，主要是向管理要效益。数据显示，上半年金地集团营业成本同比下降20%至218.71亿元；销售费用同比下降18%至8.61亿元，管理费用成本下降26%至17.42亿元。

事实上，像金地、龙湖、万科等一类优质民营房企，在行业下行周期之下，还能保持稳健的业绩表现，除了营业成本、融资成本这类硬性成本控制之外，管理效能对业绩正面影响越来越突出。

管理效益的背后，则是科学的业务架构和优秀、稳健的管理团队。

以龙湖集团为例，龙湖管理层的稳健和内生性是业内有目共睹的。吴亚军认为，房地产行业底部已经显现，表现良好的公司会穿越周期，对公司团队的表现表示满意。“我们新的CEO也给了我们非常多的惊喜，他能做好是我们意料之中的，他能做得这么好，是超出我们的预期的。”

在龙湖集团业绩会现场，CEO陈序平指出，经营性物业收入的增长，对龙湖穿越周期起到了非常重要的“稳压器”作用。

相比地产开发业务，诸如商业、长租公寓等经营性业务因为持续稳定的现金流量，更有能力熨平经济波动，穿越周期，这是龙湖所认同的逻辑。此前，商业地产大佬、恒隆集团董事长陈启宗也曾公开对龙湖在商业领域的表现和布局不吝夸赞之词。

目前，地产开发之外，针对商业投资、租赁住房、空间服务等各航道业务已经为龙湖集团贡献经营性收入和利润。

与龙湖集团极为相似的稳健房企，如金地集团，在业务板块层面也是布局了商业地产、产业地产、物业服务、代建等多个领域的延伸。

半年报数据显示，金地集团上半年持有型物业稳健经营，物业出租等业务实现收入17.52亿元，同比增长6.94%。

据天风证券的研报和半年报数据，金地集团旗下运营商业地产、产业地产业务的上市公司——金地商置，其开发和运营商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业目前该公司旗下拥有北京金地中心、上海九亭金地广场、南京新尧金地广场、西安金地中心、杭州金地广场、武汉金地广场等多个商业物业；

也有深圳威新科技园、上海嘉定智造园、上海宝山智造园、上海松江智造园、上海虹桥科创园、等多个产业地产项目。

公开信息显示，金地集团商办物业、在营购物中心平均出租率维持在90%以上；产业地产中，成熟期项目平均出租率维持在95%以上；长租公寓中成熟项目平均出租率也稳定在95%以上，均保持着较高的现金流入水平。

金地商置的半年报数据显示今年上半年的营收为21.74亿元，净利润有11.19亿元。

截至6月末，代建金地管理业务布局全国超40座城市、管理服务项目约90个，累计签约管理面积超1600万平方米，住宅项目累计货值超1000亿元。

此外，金地集团的物业服务规模也在持续增长，金地智慧服务在管面积1.94亿方，合约面积3.6亿方，较2021年末增长9%；代建业务累计签约管理面积超1600万方，同时在住宅、商办、商住、公建等业态多元化发展等等。

8月29日，金地集团董事长凌克在的业绩说明会上表示，目前市场处于从低谷逐渐恢复的过程中：

“我们会做好所有的准备，去应对市场可能比较长的恢复过程。”

这一份自信，除了各板块业务的持续稳健的表现之外，更来自稳定的管理团队以及险资、国资背景股东的长期支持。

8月初， 针对股债市场的持续波动情况，金地集团特地召开了投资者会议。这是一场业内较为罕见的千人场次的交流会，金地集团最高管理层也尽数出席。会上不仅尽数解答了投资者的疑惑，还极其罕见的公布了金地集团的诸多财务数据。

这一份坦诚与透明，也是金地管理层十分开明的表现。

通过行业研究和比较，我们会发现，优秀的企业果然是有诸多共通点，或许这也是为什么能穿越周期的密码。