数据之下的楼市真相

最近市场上关于房地产的看法可谓是众说纷纭，而作为理科生的我，想用数据来告诉你中国房地产现在的真实现状以及目前所处的位置。

如有不同的看法，欢迎大家留言探讨。

数据显示，2022年1-6月份中国房地产的商品房销售面积为6.89亿平方米，同比下降了22.2% 。于是很多房地产商和媒体就说行情比较差，很多房子已经卖不动了，甚至说有部分企业已经出现危机，但是我想说的是这才哪到哪儿啊。

2021年我们一共卖出了17.9 亿平方米的商品房。为了便于大家直观理解，我们做个简单的换算，假定平均下来每套商品房100平方米，那就是1790万套商品房。

初一看，好像也没啥，毕竟我们是14亿的人口大国，但请记住1790万套这个数值，即使是对于我们这样的一个人口大国，也是一个天文数字，接下来我将会从不同的维度对这个数据进行详细拆分。

2021年买房人群数量和2021年房地产销量对比

你有没有想过，一套100平的房子能住几个人？

不是说实际住了多少人，而是从房子居住功能来讲，三个人总没有问题吧，再不行 2 个人总是可以的吧。去年卖了1790万套商品房，即使按照每套房子住两个人来算，就是 3580 万人口。

这么高的买房数据咱们的人口是支撑不住的！

目前买房的主要是20岁以上的结婚人群，那咱们回到20年前，也就是2001年，那个时候中国的出生人口是1702万人。看起来好像 1702万人口对应了现在买的1790万套房子，数据是基本对上了。

但是大家想一想，真的需要一个青年人买一套房子吗？现在虽然独生家庭比较多，流行无论男女婚前都有一套房子，那婚后合住一套房子，然后把另一套房子给租出去，所以1702万个人买走了1702万套房子。

但是我想问的是：如果人人都有一套房子，结婚住一套房子，另一套房子拿去出租，那租给谁呢？

1702万人结婚最多需要851万套房子，这已经达到了人人有房住的目的，那还多出的937万套房子卖给谁呢？有一部分人会说卖给2000年、1999年、1998年等其它年份出生的人，问题是2020年、2019年、2018年卖出的数量更多；还有一部分人会说卖给老一辈进城的农民工啊，如果真正对上一辈人有一点了解的就会知道，他们大多数人不仅缺少买房的能力，更没有买房的想法。

当前全国买房人群总数和全国商品房销售总数对比

1998年到2021年中国的正规商品房销售面积是225.58亿平方米，按照100平米一套来算的话，则是2.25亿套房子。其中2011年到2021年这10年的时间，中国销售正规商品房是162.76亿平方米，则是1.62亿套房子。以上我统计的还仅仅是统计局公开的正规的商品房，像那些没有产权证或者私有的房子不在这个行列内，如果把这个数字再加上的话那就更庞大了。

仅按商品房来算，那2.25亿套商品房至少可以住4.5亿人，如果按3人一套，则可以住到6.75亿人。按2020年人口普查，目前全国人口普查城镇化率63.9%，也就是说中国的城镇人口达到了9亿。

这么一看，保守估计房地产也还有0.75亿套【(9/3)亿-2.25亿=0.75亿】的需求空间，但相对于每年1790万套的销量，这点需求无异于杯水车薪，最多也只能将销量维持五年不到。

更大问题在于，除了商品房，城市还有很多其他类型房产，并且这些都未纳入统计之列。以深圳为例，2019年官方给出的总数是1082万套，而商品房只有189万套，大部分都是工业宿舍和城中村住房。其他城市比例没有这么夸张，不过可以确定的是宿舍、环建房、城中村、公寓、保障房是占有很大的比例，只是这些房子没有官方的统计数据。

20年后全国城镇人口数量和20年后房地产销量对比

未来的数据我们自然不可得知，不过我们不妨从现状出发，假设在最理想情况下，20年后房地产会发展成什么样，对我们现在会起到一定参考作用。

假设20年会是这样的一副场景：所有的城镇人口都居住在商品房里面，并且我们会像美国一样城镇化率达到80%，需要购买商品房的人数将达到11.2亿，按每两人一套100平商品房的需求来算，需要5.6亿套商品房。

然后往后20年房地产销量即使零增长，也会新增3.58亿套（1790万*20年），再加上1998年到2021年销售的2.25亿套，商品房数量将会达到5.83亿套，都超过了我们最大的需求量。

更可怕的是这5.83亿套里面最老的房子也只有四十年的房龄，并且5.2亿套只有三十年的房龄，这就意味着未来的几十年里几乎不存在拆旧换新的可能。可见在最理想的情况下，我们未来几十年的房地产都是零增长，至于投资价值还有多少。

最大的不确定还在于假设过于理想，几乎不可能实现。比如，即使能把宿舍、还建房、城中村都拆了，但总不能把公寓、保障房也给拆了吧。比如，中国目前63.9%的城镇化率，要在20年提高到80%，即使是城镇化最快的时候，也没有这样的效率，更别说现在这种环境。

17.9亿平方的销量很难长期维持下去

中国的城市有那么多人需要居住吗?

大部分流动人口最后还是回到老家宅基地养老的。大众买不起城里的房子也没有兴趣买，攒够钱给孩子在城里买房娶个媳妇就可以了，没有兴趣再给自己买一套房子居住在城里面。随着新增人口的下滑，以及老一代农民工的返乡，很有可能9亿就是中国城市人口数量的顶峰。

所以无论从哪个角度来看2亿套正规的商品房，加上目前市场存量的其他类型房子，足够满足中国人的居住需求了。那在这么多的住房剩余的情况之下，很显然我们不可能保证每年 17.9 亿平方米的销量，就算强行保住了也支撑不了几年。

中国的年度出生人口已经下降到1000万左右了，20年后就是这批人结婚的时候。从公开数据显示，到了2021年仅剩763万对新人结婚了，并且这里面还包含了二婚三婚的一些数据，然而2021 年结婚的数据对应的是 2000 年之前出生的人口。

从这个数据反推过来，目前结婚的数量虽然是近些年最低的一个值，但一定是未来数据的一个高峰。以后不可能超过这个数字了，而且会节节降低。那么以后的房子卖给谁？每年 1790 万套房子到底怎么卖呢？

所以卖房的数量总归有一年是会降下来的。你可以把 1700 万套房子的数量再撑个 3-5 年，但不可能永远撑下去的，因为每年没有 1700 万对新人出来买房，可能后面连 700万对新人都没有了。

房地产走到这一步下滑已经是必然

房子是耐消品，不像手机更新换代那么快，即使大家换了新房子，也会把旧房子卖掉、或者出租，绝不会有人把房子扔掉，所以房子从生产出来那一刻，至少在30-50年内会作为存量留在市场中。

这样的市场就注定了只有新的人口增量才是房产需求增量，目前人口增量1000万，对应的房产增量差不多500万套，也就是说我们房地产的销量要从1700万套降低到 500 万套。

道理都懂，不过做起来就不一样了，因为哪一年销量下降了都会有人反对，至于每年降一点，那依然有人会反对的。所以每一年都有人说,今年形势不好咱们再等一等吧，等到明年再说，然后就是明年推明年，就持续到现在，但是你不降也没有办法呀。

按照每年1700万套速度疯狂飙升下去，再过五年的时间，中国的存量商品房将要突破3亿套。即使你再把所有的私有房和宅基地都拆完推平，这3亿套正规的商品房也足够中国人居住了。要知道我们这可是按照每套房子 100 平米来算的，更别说，你根本不可能把所有的私有房以及宅基地给铲平了。所以啊，目前这种情况肯定是支撑不过 5 年的。

现在每年的卖房数量实在是高得有点离谱了。那如果我们把卖房的数量降下来，再把房价给拉上去，让房地产商的销售金额保持不变，比如说房企的卖房数量减半，把房价翻倍，那这样房地产商的销售金额没有变，他们的日子可能就会好过一点，也不至于暴雷了。

这个办法到底行不行呢？如果能做到这一点那当然是没有问题了，但是现实情况是很难的，在当前的收入比情况下，购房都需要掏空六个钱包，如果房价再翻一翻，真不知道要怎么挤。

归根结底还是过去十年中国的房地产是量价提升，成交量年年暴涨，房价也是年年暴涨，而大部分人民的收入增长没能跟上房产的增长，过分的透支了潜在购买力，导致现在十分乏力。

在历史的大浪中我们普通人该何去何从

中国房地产的售比是1.5%，房贷成本平均4%，相当于是让持有房产的人年年都在失血，而且这个失血的情况现在是越来越严重了。因为房价它不涨就是亏呀，没量它必然会跌。那在这种情况之下，还想着用房价翻倍来解决房企的销量资金问题，很显然是不行的，因为房价已经没有办法翻倍了，房租也没办法翻倍了。这种房贷失血的问题其实是非常严重了，远比大家想象的更为严重。

不少人总拿零几年买房的人爆赚来举例子，说这一批人已经赚翻了，房贷也已经还完了，根本不用考虑房贷利息的问题。然而刚才我已经说过了，中国 20 年来总共销售了2.25亿套房子，其中1.62亿套房子是2011年之后卖出去的，这大部分人没有还完贷款。还有更不怎么好看的数据，2016年到2021年这 6 年的时间，就是房价最终暴涨的这一轮，中国共销售了103.8亿平米的商品房，折合成房子就是 1.03 亿套商品房，也就是说中国所有销售的商品房里面，买在2016 年之后最高点的背负巨额房贷的人群数量占比为总商品房数量的一半。

所以不要总拿20年前买房的神话来诱惑后来的买房人，接近一半的买房人都是在2016年之后买房的。如果房价暴跌，跌到2016年之前，你说这批人该怎么办？那可是一亿套商品房呢。有一半的买房人是没有赚到钱的，如果房价下跌还会面临较大的亏损。但想要维持现状，就需要每年持续不断的上涨房价，不断的有1790万套房子卖出去。

持续下滑的新增人口已经决定了17.9亿平这个销量是不可能能持续；而1.5%的租售比决定了房产价格再翻倍的概率很低。

作为一个普通人，尽量去避开历史的大浪，努力守住自己和家人的岁月静好。如果是收入可以，想买个房改善下生活，那是对美好生活的合理追求；如果是想在这大浪中去捞一笔，那无异于火中取栗。

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