在郑州，只有部分区域买房值得关注！

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，你好，现在房贷利率又降了，高位站岗的怎么办呢？

郑叔：你好，目前来看，对于存量房业主，比较可行的解套办法有这几种：第一种商转公，但也有局限，在郑州只有省直公积金能够实现，而且要求购房者自筹资金先还完商业贷款，才能办理公积金贷款。但是有三个很现实的问题，一是很多单位并没有缴存公积金，但是即便缴纳的公积金也都是市值公积金，但是郑州市值公积金明确表示暂不开展商转公业务，所以真正符合条件的人其实很少。第二种，转jyd，这也是目前很多人采取的方式，经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于企业或个体获得经营需要，经营贷利率确实要远低于房贷利率目前3%-4%，确实能省不少利息。但需要注意的是，按照规定，经营贷只能用于企业经营，居民将资金流入股市、楼市属于违规，倘若被银行发现，居民的个人信誉会受到影响，经营贷也会被银行提前终止，说白了就是违规操作。而且过程中还有其他的风险，一是有中介费用，二是期限段，一般三到五年要重新审批一次，如果政策调整，指不定什么时候就审批通不过，或者不给你续贷，三是利率也会有变化。第三种，提前还贷，从目前来看，这是性价比最高的方式，但首先得有钱，而且银行也会设置很多门槛，比如要收你的违约金，毕竟你能多还几年，那就能多赚息差。第四种也是很多人都期待了，就是转按揭，先结清上一家银行的贷款，然后重新走一遍流程，比当下更低的房贷利率重新贷款。只可惜只有极少数城市的极少数银行才有这样的业务。

提问：郑叔，你好，今年感觉全国各地楼市出了很多政策，今年郑州楼市房子能不能买，买房是捡漏，还是入坑？

郑叔：你好，现在来说，郑州的经济在快速发展，房价也不会大起大落，而且也可能有投资的机遇。机遇主要就在房价坚挺的主城区和房价下跌的远郊环城区域。对于刚需来说，资金充足的话，可以留意一下郑州三环内配套齐全且小区环境较好的优质楼盘，趁主城区的房价停滞上涨，抓住机会上车；资金不足的话，就等待郊区下跌的楼盘跌至自己的承受范围。对于投资者来说，如果有闲置资金，可以购入郑州市中心的优质房产，再就是等待房价上涨周期的到来。房价还是要看宏观政策。最后，千万要好好利用首贷。

提问：郑叔，你好，房贷利率下调，现在买房要不要再等等？

郑叔：你好，如果正在买房，今天迎来房贷利率的第三次下调，五年期利率下调至4.3，之前是4.45，加上折扣利率，现在买房利率只需要4.1，总的来说，贷款100万比之前少还88元，这是从零九年以来最低利率了，如果现在买房，利率会不会继续下降？房价会不会更便宜？到底买还是不买？今天作为九年的本土房地，给你从以下三个观点给你分析一下。第一点，利率会不会继续下降？lPR是浮动利率，也就是说这个月会降，下个月也有可能会涨，房贷利率下降还是交易量少，所以不用为了追求基准率的下降，咱你更应该关注的是永久的折扣利率，因为你签的是折扣利率，无论以后LPR降或者涨，你享受的都是折扣利率，按目前的市场情况来讲的话，如果交易量还是上不去的话，下降还是有空间的，就像刚才说的浮动利率，但是像挤牙膏一样，也是在试探市场。至于房价会不会再便宜，从目前的交易量来说的话，开发商时不时的每一周会出一些特价房，总的来说还是回笼资金，房价整体还处于一个低价位，但是为了促销也只能出一些楼层不太好的房子来搞特价，如果是品质高的楼盘，你可能感觉到房子还是贵。 如果你是刚需群体，房子该看看，心理预期达到了就可以下手，大部分刚需楼盘比之前的价位是要便宜的，利率也低。如果你是改善群体，毕竟咱有房子住了，那就慢慢挑，慢慢看，可以等等。

提问：郑叔，房产的流动性是否重要呢？是否是买房者需要重点考虑的因素？

郑叔：你好，首先，买房的流动性当然十分重要，因为新盘与二手房的占比是判断一个城市房产活力的重要标志。如果一个城市的二手房占比较小，房地产多为发展的初期，要购买核心区域的房产；二手房占比30%，证明房地产市场开始发展，可以尝试购买城郊一手新房；二手房占比30%-50%，则可以选择购买城郊新房或者地段较好的二手房；二手房占比超过50%，则可以选择购买学区房及产业发达的二手房，或者是有学区，交通发达，基础设施较为完善的新房；而二手房占比超过70%。

提问：郑叔，你好，我想问一下如果期望未来楼盘有较大增幅，在城市哪里购房最为恰当？

郑叔：你好，一般来说，城市市中心核心区域的房价最先上涨，然后城乡结合部随之上涨。但是一般来说，涨幅最大的都是有较好政策规划与发展前景，产业基础好的城乡结合部。近郊的土地从低价入市，到后来政府规划发展，城市拓展，再到配套设施完善，轨道交通完善，是一个长期发展的过程。而随着这些板块的发展与政府规划的落实，产业发展程度的提升，大量人才涌入，地价与房价也随之飙升。北京的海淀北、望京北、通州；广州的黄埔、南沙；深圳的宝安、光明；杭州的未来科技城、大江东都是存在这种可能，但还是需要仔细甄别，尽量选择有强产业支撑，离地铁近，离企业总部近的地区进行购买，未来可能会有较大的投资回报。