中报观察｜正荣雷声

观点网 赶在中报季最后两天，正荣地产终于放出2022年上半年成绩单。

截至2022年6月30日止六个月，正荣地产实现收入128.68亿元，较2021年同期减少19.6%；毛利由去年同期的30.51亿元下降约57.7%至12.89亿元，毛利率则同比下降9.1个百分点至10.0%；期内亏损22.52亿元；归属股东净亏损26.11亿元，全线由盈转亏。

对于正荣地产来说，上半年可谓水生火热。

此前于8月15日，正荣地产就已放出盈利预警，向市场宣告今年业绩预亏的消息。彼时，公告显示预计2022年上半年正荣地产归母净利亏损25亿-30亿元，去年同期归母净利则为盈利11.66亿元。

仅一年时间，正荣地产在净利润层面拉开了超过35亿元的差距。

就在披露盈警的同一天，正荣地产宣布拟向泉州市国资委等方面出售其持有的泉州正朗置业有限公司51%股权及销售贷款，作价1.02亿元。

正荣地产表示，经考虑当前的市场状况及日益严峻的经营环境，通过出售事项变现对目标公司的投资，可为集团提供实时现金流入，从而增加流动性，并使其能够满足其营运资金需求，降低债务水平及有助于稳定集团的整体运营。

从发布业绩预亏到出售项目，再到如今中报数据转亏，但或许“最坏时间”尚未到来。

就在中期业绩报告发布后一个小时，正荣地产又披露一则内幕消息称，公司正面临紧张的流动性情况，预期可能无法如期履行若干2022年8月至10月期间到期的境外债务的偿付责任。

销售底色

截至2022年6月30日，正荣地产连同合营公司及联营公司实现合约销售金额约为人民币213.17亿元，同比减少74.1%；总合约销售建筑面积约为130万平方米，同比减少约73.8%，合约平均售价也随之下降，报告期内为1.63万元/平方米，而2021年同期则达到1.65万元/平方米。

从区域来看，正荣地产主要销售重心还是聚焦于长三角地区与海峡西岸地区。具体来看，长三角地区合约销售建面积达到52.41万平方米，海峡西岸40.94万平方米，环渤海地区为13.4万平方米；而长三角地区合约销售金额则达到100.72亿元，几乎占总合约销售金额的一半。

有关物业方面，正荣地产销售物业已确认收益为127.74亿元，同比减少约19.0%，其在公告中表示，主要由于受COVID-19疫情影响，导致部分项目工程有所延后。而销售物业的已确认平均售价约为1.34万元/平方米，也较截至2021年同期的1.5万元/平方米下降11.0%。

截至报告期末，正荣地产合计共有11项投资物业，总建筑面积约为68.45万平方米，集团的该等投资物业组合当中，6项总建筑面积约为39.33万平方米的投资物业已开始出租。

除投资物业出租情况外，正荣地产还在中报中披露上半年租金收入约5460万元，同比减少15.8%。对此，正荣地产再次表示，由于受到COVID-19疫情影响，期内租金收入有所下降。

值得注意的是，2022年整个上半年，正荣地产并没有新购入任何土地，截至2022年6月30日，总土储建筑面积为2215万平方米，预计能满足2-3年的销售。

早在几年前，市场上还满充满“2000万平方米土储面积是千亿房企基本门槛”的声音，对于正荣地产来说，当下能否完备消耗现有的土储，稳住经营底盘，仍然是未知数。

债务当前

翻阅正荣地产上半年业绩报告，值得注意的是报告期内其他收入及收益同比下降约83.8%至2.06亿元。对此正荣地产表示，主要是由于期内出售附属公司而录得的收益有所减少。

2022年，正荣地产的名字与“债务困局”联在了一起。实际上，为缓解债务压力，正荣地产已经出售了多笔资产。

除向泉州市国资委等方面出售泉州正朗置业有限公司51%股权外，今年3月还以1.56亿元价格出售正隆（佛山）置业发展有限公司51%股权予新希望地产；2月份，正荣地产将天津西青“和筑梅江”项目交给美的置业，美的方面全资收购接盘兜底，成为该项目全资股东。

退出“和筑梅江”项目后，正荣地产管理层召开投资者会并表示，希望对2022年内到期美元债本金进行展期，缓解大量债务到期，解决现金流缺口问题，给予公司一年时间逐步强化经营性现金流。

目前来看，正荣地产合计共有人民币345.72亿元尚未偿还银行及其他借款、账面值为人民币45.77亿元的公司债券、人民币236.63亿元的优先票据，以及人民币12.58亿元的优先永续资本证券。须于一年内偿还的借款总额为326.17亿元，须于第二年偿还的借款为157.23亿元，须于三至五年内偿还的借款为151.82亿元。

另一方面，正荣地产于2022年6月30日的流动比率为1.3，与去年持平；净债务与权益比率为148.1%，2021年同期则为85.5%；融资成本同比上升8.1%至3.85亿元，而债务加权平均融资成本也略微升至6.98%。

集团的银行及其他借款、优先票据、公司债券、永续资本证券及资产支持证券总额为人民币663.59亿元，其中人民币329.91亿元将在未来十二个月内到期偿还。

正荣地产在业绩报告中坦言，预计可能无法如期履行若干于2022年8月至10月期间到期的境外债务的偿还责任。

这句话这个晚上正荣地产重复了两次。

就在中期业绩报告发布后一个小时，正荣地产又披露一则内幕消息称，正面临紧张的流动性情况，预期可能无法如期履行若干2022年8月至10月期间到期的境外债务的偿付责任，而此次涉及到的债券有2026年1月到期年息6.63%优先票据；2021年2月票据、2022年3月到期的年息5.95%的优先票据等整整16只。

宣布无法履行偿债责任消息后，正荣地产又表示，公司证券、2021年2月票据、2022年3月票据及2022年3月人民币票据将自8月31日上午九时正起暂停买卖。

“我相信正荣人在面对困难时不会舒服躺平。”4个月前正荣地产董事会主席黄仙枝在2021年业绩会上表示，给正荣地产一年的时间，逐步稳定经营，改善现金流，预计公司的流动性将得以修复，使债务问题得以妥善解决。

回归眼前，留给正荣地产的时间不多了，如何守住安全线，度过难关，是留给这家房企在雷声之后的思考题。