北京楼市：这些过气别墅，买了就是坑，一定要远离

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提问：房姐，您好！想咨询一下丰台马家堡未来假日是否值得入手？未来保值增值是否乐观？

回答：一直以来都想给大家好好分享一个关于别墅是否值得投资这个话题，今天正好借着这个机会来说一下。

别墅也有分类，但是在通常情况下，大部分人买别墅是用来自住的，所以我们也会给出一个比较笼统答复：自住可以购买、投资不建议，但实际并非如此，那么到底如何来区分什么样的别墅能买，什么样的又不能买呢？

1. “过气别墅”，我们先来了解一下什么是过气，提到“过气”两字各位应该不难理解其蕴意，一个时代在更新迭代的过程中，必然会有很多个行业和产品面临着被淘汰，2005年左右的时候，号称全球手机界的霸主诺基亚，巅峰时候达到了全球出口量40%，赚得盆满钵满，中国历史王朝的鼎盛和衰退给后人启示了答案，巅峰也就是意味着离衰退不远了，果不其然，而之后的2-3年左右时间里，诺基亚被取而代之，三星逐步取代了市场地位，但当时诺基亚并没有消失，直到苹果发布了智能手机，诺基亚彻底消失在了大众的视野里，陪伴了70、80后的一代人，至今为止，在我家里仍然还保留着一部诺基亚手机，但是它已不再是一部手机，而是一种“情怀”，这就是市场，永远都会有新的产品取代你。

甩个楼，继续说别墅，粉丝在提问中问到的未来假日是否值得入手，先看一下未来假日的建成年代，2000年，这个楼龄在北京市场虽不属于老破小吧，但也没好的哪去，这个年代的产品布局设计简单，人车不分流，园林设计单一，对于崇尚现代感的年轻购买群体没有吸引力，随着楼龄继续老化，就是典型的老破大，越往后会有一种住乡村大合院的感觉，老年人居多。

请问？这种产品的市场价值何去何从？单价5.5-6万左右，单价虽不高，但因为面积较大，所以总价也不低，1500-2500左右，试想一下，谁会接盘呢？投资肯定被嫌弃，那就是只能是自住，纯自住产品也就不要谈保值增值了。

北京市场上，类似于这样的别墅比比皆是，比如回龙观的吉晟别墅，楼龄2000年，单价5-5.5万，同样也是人车不分离，地下室纳入产权证面积，一楼没卧室，需要改造，一期靠着高压线，最早买入的那一批业主好多都已搬离，外围环境也一般，都是老破小和一些中低端设施；再比如通州潞苑的枫露皇苑，这个别墅楼龄更是老了，1995年-2000年，单价5.5万左右，总价1000万-2500万左右，先不说通州的限购政策，就这个楼龄和总价，也就自住群体敢入场了；还有顺义马坡的龙苑别墅，最早的那一批是1994年，继续开发到2000年完工，单价3万-3.5万，总价1250万-3000万左右，这个项目就是比较典型的顺义别墅区的老破大，身在一个被顺义新别墅产品包围的位置，自然被冷落和不看好；再说一个产业区的别墅，位于望京核心板块，被产业群包围的一个别墅---慧谷根园，楼龄2001年-2003年，单价8万-9.5万左右，这个算是楼龄较新了，配套应该是集结了头部产业群了，那又能怎么样呢，价格都不如五环外的北纬40度，跟旁边的CLASS、融科橄榄城差了2万-3万，如此优质的产业板块都没能托得住它的价格，又能说明什么呢？

总结：“过气别墅”最大的特点就是楼龄老、户型格局不合理、人车不分离，当时在2000年前后别墅产品刚刚兴起的时候，中国第一批富人纷纷入场，别墅在当时是身份和地位的向征，而如今，已时过境迁，物是人非，富人已经陆续离场，升级住到了楼龄更新、品质更好，现代化与科技化结合的住所；目前此类产品的现状是，普通的购房群体接盘接不动，毕竟面积大总价高，而对于改善群体来说，恰恰大部分人都看不上这些别墅产品，这部分改善群体瞄准的对象是次新住宅小区，所以导致这一类别墅在市场上的受众群体变少，需求萎缩，价值流失，价格自然也就不动了。所以，对此类别墅产品，我们给出的意见是，投资不建议，自住可根据家庭情况而定。

2. “珍藏别墅”，此类产品最大的特点就是“豪”，居住人都是非富即贵，都是社会金字塔的顶尖群体，名媛名流，住的也是别墅，享用的也是圈层，产品无论从地理位置、自然环境、建筑设计、人文环境、园林等堪称无可比拟......

海淀万柳的万城华府，单价20万+，总价7000万起，万柳是海淀西北部的唯一一个富人区，而万城华府就是其中一个豪宅区，位于西北三四环之间，西临昆玉河，北临高尔夫球场，享有得天独厚的自然资源，三山五园环绕，出门地铁和商超，妥妥地城市别墅，住着别墅却能享有城市带来的配套，学校有海淀一流一类教学资源---中关村三小。

海淀西山别墅区的香山清琴山庄，单价17万，总价7500万起，位于香山脚下，距离西山森林公园500米，小区一共151栋，由独栋和二进制四合院组成，清灰色的屋顶起起伏伏和香山混成一色，勾勒出美丽的天际线，犹豫回到了儿时的北京城。

亚运村的紫玉山庄，单价16万，总价3000万起，地处奥林匹克森林公园旁，地理位置有天然优势，入则宁静，出则繁华，被誉为天然氧吧和帝都小奈良，带小朋友亲近自然与小动物，孔雀开屏、羊驼、天鹅、鸽子、梅花鹿，还可以在大草坪上开party，人间少有。

总结：以上别墅产品有很多，就不一一列举了，近几年推出的一些项目比如北京庄园、西山龙胤、懋源璟岳等都是属于新型豪宅别墅产品，也是具有珍藏价值的，这一类的产品无论从保值增值角度，还是自住角度都可以入场。

对比完两类别墅产品后，自然也就一目了然，过气的别墅是不建议的，非必要不买，同样的总价都比不上买同区的次新住宅产品。

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