福州台江区榕发·江墘云筑分析

前天群友分享了位于台江区纯商盘榕发·江墘云筑的户型图，又可以水一篇，下面看看。

楼盘规划

榕发·江墘云筑：台江区锦标路46号北侧（白马河西侧）

项目占地15.39亩，规划2栋14-15层小高层及2栋6-7层洋房，合计108套，定位纯商盘，主推建面约111-164㎡。

土拍情况

2021年12月1日，福州建发以底价3.21亿元拿下宗地2021-66号(原江墘下旧改地块)，平均楼面价20859元/㎡，土地面积：15.39亩，容积率：1.5，限高：45米，销售指导均价为35000元/㎡。

分析：去年最后一场土拍，福州已经全面遇冷，当天推出多幅地块，福州本土国企兜底多幅，比如北园的两幅巨型纯商。

除此之外，榕发兜底了这幅位于台江区的小型纯商，对于地块而言，容积率1.5，在容积率持续走高后，这个优势较为明显。

对于台江旧改，当天推出了三幅，浦西村、灯泡厂，全部是安商房，最终都触发摇号，被航星投资拿下。

反而这幅纯商是底价成交，虽然土拍遇冷，不过从楼面价2.08W，指导价3.5W，以及面积只有15亩。

可以说这样袖珍又是纯商的地块，不应该这么低迷。

作为对比，当天闽北CBD，以竞首付100%摇号拍出了国贸天琴，可以说同处于台江区，差异还是不小。

虽然是国企兜底，不过是国企代表的榕发，目前也给出偏改善的产品定位，可以说又是一次相对成功的案例。

当然目前最受关注的是项目是否会按照3.5W销售，以及最终的热度如何。

户型情况

111平米：三房两厅两卫，一梯一户，包心设计，三开间朝南，没有过多空间浪费，这个面积段做三房，虽然房间少了一个，不过空间也相对充裕，这样的面积段配合这样的梯户比，在台江这个区位，对于刚改购房者吸引力不错。

111平米：三房两厅两卫，一梯一户，三开间朝南，阶梯式的朝南布局，做了两个阳台，主卧通过封包做赠送，缺点在客厅背景墙被入户门隔断，进深偏短，以及主卫贴着主卧墙。

128平米：四房两厅两卫，一梯两户，四开间朝南，大面宽布局，右侧次卧通过小部分阳台做半赠送，这种布局也是目前主流，比如五里亭的和樾风华128平，基本一致。

141平米：四房两厅三卫，一梯一户，四开间朝南，大面宽布局，右侧次卫是暗卫，也是这个布局的通病，电梯相对户型偏左，导致客厅无法和餐厅完全对流，当然也可以减少一房，做超大面宽客厅。

147平米：五房两厅三卫，一梯一户，五开间朝南，大面宽布局，同样存在次卫是暗卫的问题，虽然是五房设计，不过这样的会导致餐厅空间过小，预计减小一房，做横厅设计，当然即便如此，北侧的采光面也不宽，略显不足。

164平米：五房两厅三卫，一梯一户，大面宽布局，147平米的拉长版，客餐厅做成横厅设计，搭配约9米宽阳台，整体空间视觉不错，主要问题依然是存在暗卫。

分析：对于该盘而言，虽然只有100多套，但是户型倒是不少，对于购房者而言，选择面也更多。对于榕发的户型设计，可以说从悦乐郡开始，在刚改面积段的设计，朝着大面宽持续，两个大面积都设计了宽阳台做亮点，同时也做了一定的飘窗赠送，可以说整体的风格也迎合市场。

区位情况

项目地处台江白马河边，距离万宝苏商圈1公里，距离中亭街、上下杭街区1.1公里，休闲购物较便利，距离地铁1号线、2号线都在1公里左右，地铁加持度较弱，附近是台六小+华侨中，虽然没有确定，不过概率较大，升学率在福州公立算中间水平。

项目周边被老旧社区包围，由于自身只有15亩，加上地块还不规则，北面中间角还是白马河新村，可以说城市界面以及社区空间都基本忽略。

整体来说，项目优势在于二环内，周边生活气息浓厚，不过没有特别优质的配套加持。

价格分析

对于项目虽然还没备案，不过指导价3.5W，榕发应该不会搞加价的违规操作，以这个价格对比看看：

1、双杭城龙岭：次新纯商，高层住宅，二手挂牌4W
2、三迪香颂枫丹：12年房龄二手房，均价3.7W
3、福机新苑：高层安置房，二手均价2.6W
4、正祥福沁满庭：60%安商房，捆绑两个车位，洋房备案均价3.8W

分析：对于项目而言，周边没有特别好对比的新盘，附近老旧二手，均价在2.2-2.5W，10年左右房龄的商品房社区，均价在3.7-4W，代表是香颂枫丹、正荣润城。

次新房对比主要是融信双杭城，其中一期龙岭纯商4W，不过是高层住宅，相比项目低容积率的设计，居住体验欠佳。

当然如果要找对比，个人倾向前两年位于鼓楼西禅寺附近的正祥福沁满庭，这个60%配比安商房，地块面积30亩，也不规则，容积率2.0，也是以小高层住宅为主。

对于项目两栋纯商洋房，备案均价3.8W，不过在当时还需要捆绑两个车位，高层95平米，合计单价突破5W。

可以说也是令人炸裂，对于这个楼盘，周边距离地铁也较远，优势是距离开业的万象城较近，存在划片预期。

从两个对比来看，地形都不规则，社区都是忽略不计，周边配套主打也是商圈，该盘的优势在于是纯商定位，同时户型偏改善，正祥是偏刚需定位，加上安商房比例较高，正祥优势就是宇宙中心鼓楼区的名牌加持，还存在一定划片预期。

当然回到项目指导价3.5W，对比正祥捆绑两个车位，很明显性价比还是较高，只不过正祥上市时机也相对更好。

对比周边次新房的价格，项目依然有一定优势，加上周边的商品房社区，基本都是高层住宅定位，居住体验都不算太高，而且部分项目的门槛也没该盘高。

总得来说，项目如果按指导价上市，虽然存在自身的一些不足，不过依然有优势存在，毕竟目前市场3.5W以上，在售的五里亭的和樾风华，塔头的保利云上、悦乐郡，金山的建发玺云等。

楼盘总结

项目位于台江，优势在于低容积率定位，纯商盘，周边生活气息较浓，处于二环内，地段优势尚可，劣势在于社区空间较小，周边教育、地铁等配套优势不明显。

对于有意向的购房者，项目也比较低调，加上可售房源也不多，去化压力也不大。

当然操盘是榕发，在暴雷的时间点，也有较好的保障，不管是否有本土情怀，项目值得地缘刚改客关注。