越秀地产逆势“抄底” 上半年增收不增利债务快速攀升

近日，越秀地产发布了2022年上半年度财务报告，营业收入约312.9亿元，同比增长29.1%，归母净利润同比下降25.8%至17.1亿元，同比减少约5.9亿元，累计合同销售金额约为489.1亿元，同比上升3.2%。

在当下房企销售普遍“腰斩”的情况下，越秀地产这份财报颇为亮眼，这得益于前期稳健的经营策略。然而，随着楼市陷入深度调整，越秀地产也控制不了“抄底”的冲动，逆势加大杠杆“扫货”，一改此前稳健的经营风格。

增收不增利 盈利能力下滑

实际上，越秀地产2021年的财报中已经透露出增收不增利的信号，去年实现营业收入573.8亿元，同比增长24.1%，但是净利润却下滑15.51%至35.89亿元。

今年上半年延续了去年增收不增利的局面。与此同时，越秀地产的毛利率也明显出现下滑，毛利率从2021年的26.8%降至21.2%，下降了5.6个百分点。

对此，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩发布会上回应称，行业利润下滑是普遍现象，但就行业而言，20%-25%毛利率符合行业发展态势。

在当下楼市深度调整中，房企的运营压力陡增，2022上半年越秀地产销售成本246.47亿元，同比增加38.9%，高出营收增速近10个百分点。

就销售额而言，上半年，越秀地产累计合同销售额489.1亿元，同比上升3.2%，与全年1235亿元的销售目标差距较大。

不过，越秀地产似乎对完成全年销售目标充满信心。林昭远在业绩发布会上表示，尽管面临疫情等诸多不确定性因素，但公司有信心达成1235亿元的销售目标。

今年以来，房企销售普遍“腰斩”。据中指研究院数据，上半年TOP100房企销售额均值356.4亿元人民币，同比下降48.6%，多数企业截至6月末的目标完成率不足40%，有近半数企业甚至不足30%。

越秀地产是TOP50强房企中唯一一家上半年销售正增长的房企，在这样的市场环境下，越秀地产想要实现全年目标难度可想而知。对于刚刚跨入千亿门槛的越秀地产而言，2022年将面临着能否守住千亿大关的挑战。

逆势“抄底”扫货 债务快速攀升

当下，国内众多房企陷入流动性困境，恒大、融创、华夏幸福、阳光城、泰禾等曾经的明星房企为巨额债务而焦头烂额，更无暇拿地，而越秀地产却在此时逆势抄底，大举扫货。

今年上半年，越秀地产分别于广州、佛山、中山、杭州、合肥、郑州、长沙共7个城市那下16幅土地，总建筑面积约为346万平方米，其中TOD、产业勾地、国企合作增储模式分别占新增土储的23.2%、4.4%、27%。

截至2022年6月30日，越秀地产在全国战略布局30个城市，总土地储备约为2860万平方米。这一数据在2018年时还仅为1941万平方米，也就是说在不到四年的时间里越秀地产新增了近1000万平方米。

随着越秀地产加大拿地力度，土地投资金额也水涨船高。2020年越秀地产土地投资支出为410亿元，超出原本的土地预算近110亿元，2021年的土地投资预算约为520亿元，实际计入当年报表的支付土地款及拍地保证金共计444.8亿。

2022年越秀地产土地投资的预算金额为457亿。在上半年业绩发布会上，越秀地产管理表示，通过对全年现金流进行了预测，全年土地款支出还是维持在457亿元不变。

今年7月，越秀地产豪掷超百亿元在广州今年第二批集中供地中拿下三块广州中心区域优质地块——海珠区鹤洞大桥锌片厂地块、海珠区琶洲西区地块及天河燕塘地块三，价格分别为11.1亿元、14.857亿元和81.19亿元。

其中，天河区燕塘地块三经过54轮报价后触顶进入摇号环节，成交总价81.19亿元，溢价率15%，扣除配建后楼面价达到50800元/平方米，刷新区域楼面价纪录，为广州史上第五高的楼面价。

越秀地产逆势扩张，债务也随之攀升。2019年-2021年，越秀地产的总负债分别为2347亿元、2632亿元、3139亿元；资产负债率分别为76.48%、75.58%、76.31%。

截至2022年上半年，越秀地产的负债合计约2395亿元，流动负债约1755亿元，其中一年内到期的短债达269.59亿元，同比增加40.67%，现金余额为390.5亿元。

近年来，越秀地产的短债快速增长，2019年末时1年内到期借款仅为71.38亿元，2020年末便增长至165.76亿元，2021年进一步增长到298.02亿元，比上年末增加了约132.26亿元，同比增幅高达79.79%。

此外，今年1月份越秀地产还通过子公司广州市城市建设开发有限公司申请发行人民币98.5亿元的公司债券，截至目前72.5亿元境内公司债券已成功发行。（来源|商业华观）