上海二手豪宅“火爆”？机构公布数据，真实情况是……

两年前16万元/平方米，两年后32万元/平方米。

自上海复工复产之后，关于二手豪宅成交的各种“抢购”“暴涨”小道消息在网上蔓延。随着近日上海贝壳公开二手房成交数据，关于豪宅的成交记录终于撩开了神秘面纱：市区高端住宅单价超越30万元/平方米大关、总价动辄半个“小目标”，但成交量远未及“逆市热销”。

而外环郊区次新房也让不少人惊掉了下巴，外环外TOD天荟二手房单价一举冲破14万元/平方米；市区老破小并没有在怨声中掉价，反而保持住了“7万+”单价，甚至有所上涨。

8月22日，上海网红豪宅翠湖天地附近一位中介告诉《每日经济新闻》记者：“最近成交还不错，前几天刚成交了4期一套275平方米的4房，成交价在9000万元。”

“这是成交价，不是房东报价，房东报价是9600万元，现在高区同户型有房东报价差不多1个亿的。”

从16万/平涨到32万/平

由于能看见历年的多次完整成交记录，翠湖天地和绿城黄浦湾最受关注。

从贝壳数据看，翠湖天地今年6月的低楼层成交单价已经超过32万元/平方米，而2020年单价是16万-18万元/平方米区间，两年间涨幅惊人。

来源：贝壳找房

绿城黄浦湾今年7月的低楼层成交单价超过22万元/平方米，而2020年成交的一套单价约13.7万元/平方米。再拉长时间线，2016、2017年间成交的数套价格在8万-12万元/平方米，且成交周期多超过1000天。

来源：贝壳找房

很多人质疑成交价格有“包装”之嫌，但《每日经济新闻》记者向几位热衷买房卖房的达人求证时，对方都表示，在成交记录里看到过自己亲友房屋的记录，价格、房型、成交时间都符合，的确是真实数据。

上海链家方面8月22日微信回复记者称，目前没有发现“虚假成交”的情况。一方面，房产交易的造假成本很高，例如税费、购房资质、房屋交易年限等；另一方面，按照“交易不成佣金全退”这一安心服务承诺条款，一旦上下家解除交易，链家将立刻退还佣金，并删除该房源的成交记录。

从成交价格看，上海作为一线城市，对于高端住宅的供求仍然高度活跃，但拉长时间跨度来看，二手豪宅的热度其实在下降。

上海链家方面8月19日晚通过微信回复记者称，2022年前7个月，二手房成交中，2000万元以上住宅成交套数569套，占总成交的0.74%；新房成交中，2000万元以上住宅成交套数2164套，占总成交的4.97%。高端住宅在全市场的成交占比并不高。

从同比来看，2000万元以上二手房成交同比下降50.4%，2000万元以上新房成交同比增长25.7%。主要原因一是新房市场近两年高端住宅供应量增加，使得成交也相应增加；二是对于总价高的房源，购房者更愿意购买新房。

而翠湖天地和绿城黄浦湾房价一路上扬，与市区内新房供应不足不无关系。

“从二手房高端住宅成交价格来看，豪宅一房一议，不同位置、不同产品会存在一定溢价。虽然有部分热度转移到了新房市场，但从全市场的角度来看，高端住宅的热度仍然是下降的。即使新房成交同比有增长，但需考虑到网签数据滞后的影响，比如2021年以及之前供应的大量高端住宅分别递延和分散到现在来网签，所以网签成交数据增加，但不代表实际的热度和购买力增加。”上海链家表示。

翠湖天地隽荟 每经记者 包晶晶 摄

与之相反，刚刚过去的7月份，上海低总价刚需房源的成交占比反而在扩大。上海链家方面认为，主要原因一是刚需购房者的购房周期相对更短，遇到合适房源会较快出手；二是低总价房源对于购房者来说压力更小，目前贷款仍受到“三价就低”的指导，资金能力还是会受到一定限制；三是近年来上海的落户政策和人才引进政策都有放松，拥有购房资格的同时也扩大了刚需购房的需求。

房东“意难平”，认为不利于卖房

豪宅毕竟是成交的“非主流”，对于刚需和刚改置业而言，成交价格的公开，令不少房东“意难平”。

比如既是卖方又是买方的邢女士就对此表示不太支持，在贝壳公布历史成交之前，她刚刚以不错的价格卖掉一套房，准备去打新摇号。

“我不喜欢价格都公布出来，不利于卖房”，邢女士8月19日通过微信对《每日经济新闻》记者说，“参考成交价卖房的人，都是自己没有心理价位的。要是自己已经有目标，而且想卖高点，肯定不希望公开。”

“我们小区卖掉的几套都是只委托一家小中介，所以可以卖得高一点。”她补充说。

唐小姐则认为：“必须呈现真实成交价，这也是我挂牌对标价格的底气。”

邢女士和唐小姐相左的观点恰恰反映了当下制约二手房成交的最主要原因——对价格预期的分歧。

上海链家方面微信回复记者称，“本次数据库升级有助于进一步提升市场透明度和信息公开化，信息对称有助于买卖双方做出更合理的预判，从而更快更好地达成交易。目前市场上房东和购房者仍存在价格分歧，主要是房东预期较高，而购房者则对后市存在不确定性。真实的成交数据有助于房东合理制定挂牌价格。对于合理区间内的报价，购房者更容易对交易达成一致，进一步促进成交。”

公开成交价格后，房东根据成交价调整心理预期和挂牌价，买方则能够在既定的预算范围内筛选适合的房源。“我心理价位和公开显示的价格差不多，我觉得公开挺好的，有利于指导市场价格以和及时察觉小区的价格趋势。”另一位买房人王先生对记者说。

记者|包晶晶

编辑|陈梦妤 孙志成 易启江

校对|王月龙

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