“螺蛳粉之都”柳州商业实力大起底！

　　来源|广西商业地产观察（ID：winshanggx）

　　作者|钟丹敏

　　头图来源|均来自赢商网、项目官方渠道

　　赢商大策划

　　今年8月，研磨·2022中国城市商业力高峰论坛将在武汉举办。商业体作为城市商业发展的重要载体，传达商业原创能力，是城市商业力不可分割的部分。为此赢商网特别策划「寻找商业“MALL”力」系列报道，以城市视角探寻购物中心/商业街的原创力。本期寻找商业“MALL”力之柳州。

　　柳州，是广西第一大工业城市，也是中国五大汽车城之一。

　　爆火出圈的螺蛳粉、“人民代步车”五菱......种种标签为这座城市增添了网红属性。

　　但鲜为人知的是，柳州凭借地理位置、水路纵横等优势，自古以来就是周边省区的商品集散地，商贸活动繁荣，素有“桂中商埠”之称。

　　而从上个世纪80年代末至今，柳州商业地产经历了“街区商铺-百货商场-购物中心-多元商业形态齐头并进”的进阶演变。

　　与此同时，随着城市新区的崛起，银泰、万达、华润、保利等头部玩家集聚，亦让柳州的商业格局翻涌着新变化。

　　柳州商业市场回顾

　　- 历经30年发展，商业形态不断进阶演变

　　//上世纪80年代末：以柳州工贸大厦为起点，开启百货时代

　　上个世纪80年代末，“八桂第一楼”柳州工贸大厦正式落成，带来了柳州第一家现代化综合百货——柳州商场、广西第一家旋转餐厅、柳州第一套自动扶梯等.....这座大楼，也成为当年广西最大的综合批零市场，开启了柳州现代化商业的新时代。

　　柳州商场

　　在后续的20多年时间里，柳州五星商业大厦、东都百货、五象百货等百货商场，谷埠街国际商贸城、新时代商业港、飞鹅商城、银兴商业城等专业市场以及五星商业步行街相继落成，柳州逐步形成以百货、商贸专业市场、商业步行街为主的商业格局，但商业增量的整体节奏较为缓慢、平稳。

　　//2013年-2017年：转轨购物中心时代，进入发展加速期

　　转折点出现在2013年，步步高集团首进广西，择址柳州地王国际财富中心，带来了柳州首家综合性购物中心——步步高广场，正式宣告柳州商业进入购物中心时代。

　　柳州步步高广场

　　随后，知名连锁企业开始组团涌入，柳州商业进入快速发展期。

　　2014年，银泰集团首进广西，带来了柳州银泰城。梦之岛集团“二次回归”，打造出定位为中高端百货的梦之岛阳光100店，并于次年签约柳州中侨地王大厦，拓展为一城两店。

　　2015年-2016年，万达商管开始在柳州开疆拓土，接连落地两座万达广场——柳州城中万达广场、柳州柳南万达广场。

　　//2018年至今：华润、保利等相继登场，商业个性“百花齐放”

　　这一时期，柳州商业外来企业与本土企业多元商业力量交织，呈现“百花齐放”的态势。

　　一方面，华润、保利等连锁商业巨头首进柳州，柳州首家万象城带来了2万平方米城市公园、万小象IP儿童主题乐园以及“觅境Secret Garden”广西首个沉浸式美食探奇街区等体验场景；

　　而柳州保利商业广场作为柳州首个滨江体验式购物中心，创新打造层层退台式户外景观休闲平台，引进柳州首家屋顶花园泳池餐厅，推动柳州商业向更具个性化、体验感的形态进阶升级。

　　柳州保利商业广场

　　另一方面，柳州金绿洲星光大道、柳州高博达广场、柳州东城集团旗下的社区型商业——友邻汇系列等多个本土开发商打造的商业项目相继亮相，进一步提升柳州商业的丰富度。

　　2020年-2021年，在疫情等不确定性因素影响下，柳州新开项目体量、数量都大幅度减少。

　　今年下半年及未来2年内，由于柳州隆威购物广场、柳州王府井Discovery、柳州万象汇、旭辉江来商业综合体等新项目入市，柳州增量市场呈现回弹态势，约将新增29万㎡商业体量。

　　柳州区域商业观察

　　- 商业集中度高，三大核心商圈各具亮点

　　//行政区：商业集中度高，主要分布于3大核心市辖区

　　柳州市下辖城中区、鱼峰区、柳南区、柳北区、柳江区、柳城县、鹿寨县、融安县、融水苗族自治县、三江侗族自治县10个区、县。

　　整体来看，柳州商业项目主要分布在城中区、鱼峰区和柳南区3大主要市辖区。

　　其中，城中区是柳州市商贸、金融、文化、教育、娱乐中心，商业氛围最为浓厚，以57.36万㎡商业体量（购物中心及独立百货）居所有行政区之首。

　　鱼峰区是柳州常驻人口最多的行政区，也是柳州市主要的商贸中心，以32.48万㎡商业体量（购物中心及独立百货）位居第二。

　　柳南区则因聚集了柳州柳南万达广场、柳州金绿洲星光大道等项目，目前以22.76万㎡商业存量（购物中心及独立百货）位列第三。

　　从增量方面看，未来2年内，城中区、鱼峰区、柳江区均有新的购物中心入市，城中区第一的位置难以撼动，柳州各城区商业容量的排名顺序将继续保持现状。

　　//商圈：五星商圈、飞鹅路商圈、河东商圈三足鼎立

　　据赢商网观察，经过多年的发展，柳州商业由原本五星商圈“一家独大”，逐渐呈现出五星商圈、飞鹅路商圈、河东商圈、八一路商圈、柳邕路商圈“多点绽放”的格局。

　　具体来看，已开业和未来2年筹开的26个购物中心（及独立百货）中，有16个项目在上述5个商圈范围内。而这16个项目中，近90%落在五星商圈、飞鹅路商圈、河东商圈。

　　▶▶ 五星商圈：柳州最古老的商业中心

　　五星商圈是柳州最传统的商业中心，拥有百年历史积淀。

　　其商圈范围主要以解放南路、龙城路、中山路为主骨架，由公园路、曙光路、五星街等主要道路共同组成。

　　目前，五星商圈现有存量购物中心（及独立百货）商业面积约21.06万㎡，重点项目包括柳州商场、柳州五星商业大厦、东都百货、京东电器城市旗舰店柳州店等。

　　其中，柳州商场历经30年岁月洗礼，依旧“宝刀不老”，不断引入COACH等轻奢品牌，以及雅诗兰黛、兰蔻、迪奥等一众高化品牌，在柳州中高端消费市场占有一席之地。同时，以星巴克甄选店、喜茶等咖啡、新式茶饮品牌，“笼络”更多年轻消费群体。

　　柳州商场

　　而位处柳州商场对面的风晴港购物中心，在因产权纠纷搁置5年之后，今年6月以“京东电器城市旗舰店”的新面貌开门迎客。

　　京东电器城市旗舰店柳州店

　　据悉，该项目“占据”风晴港购物中心1-3层，总面积约1.5万㎡，拥有超10万款潮流商品，并设有电竞对战、高端衣物护理、洗碗机体验区、无人机体验等互动主题专区，为传统的五星商圈增添了新鲜血液。

　　▶▶ 飞鹅路商圈：批发市场聚集地

　　飞鹅路商圈位于柳州河南片区，与五星商圈隔柳江相望。

　　该商圈由鱼峰路、飞鹅二路、谷埠路等主要道路组成，聚集了温州商贸城、谷埠街国际商贸城、新时代商业港等一众传统商贸批发市场，被称为“桂中商贸批发中心”。

　　目前，飞鹅路商圈重点存量购物中心（及独立百货）有柳州南城百货(柳州谷埠分店)、柳州银泰城等，合计商业面积约10.5万㎡。

　　2014年，柳州银泰城的到来成为商圈跃进的新契机。作为银泰集团进入广西第一站，该项目商业体量约6.8万㎡，开业时带来了广西首家许留山、柳州首家博纳影城、优衣库等首进品牌，带动飞鹅路商圈的商业级次进阶升级。

　　▶▶ 河东商圈：城市东进下的后起之秀

　　随着柳州“城市东进”步伐加快，以及打造河东CBD的政策规划下，各路开发商纷纷在河东片区跑马圈地，河东商圈日益崛起，成为柳州发展后劲最强的商圈。

　　目前，河东商圈内现有存量购物中心（及独立百货）商业面积约36.3万㎡，重点项目包括柳州双渔汇、柳州恒隆汇、柳州城中万达广场、柳州万象城等。

　　2008年后，阳光100商业片区率先兴起，柳州丽笙五星级酒店、南城百货等陆续进驻，河东商圈开始浮出水面。

　　2014年，广西本土商业龙头梦之岛集团入驻阳光100城市广场，标志着河东商圈正式形成。

　　不过，这座梦之岛百货在2018年就宣布了闭店，而后“变身”以文化娱乐、餐饮业态为主的娱乐型综合体——乌托邦音乐城，重新开业后一度成为柳州潮流打卡地。

　　2015年，首进柳州的万达商管，择定河东商圈，带来柳州城中万达广场，该项目总体量约16.8万㎡，开业时汇集万达IMAX影城、苏宁易购、冠超市、宝贝王儿童乐园、大玩家超乐场等200余个品牌，其中包括H&M、UR等首进柳州的快时尚品牌。

　　柳州城中万达广场

　　2018年，河东商圈又迎来一个重磅玩家——柳州万象城，这是华润万象生活在柳州的首个购物中心项目，总体量约12万㎡。

　　该项目虽并未如南宁万象城一般，为柳州引进诸多高端奢侈品牌，但其带来了金逸影城、西西弗书店、全棉时代旗舰店等柳州首店，并且不断引入MLB、Champion、泡泡玛特等潮牌，以年轻化的潮流体验带动河东商圈继续升级。

　　柳州万象城

　　运营商洞察

　　- 头部玩家涌入，本土开发商亦不甘示弱

　　2000年以前，柳州的商业基本上由柳州工贸、五星百货等大型国营企业把持，构筑了以本土百货为主的商业底色。

　　2001年后，在“百企入桂”等政策推动下，柳州开始大规模进行招商引资，步步高商业集团、银泰集团等国内知名连锁企业进入柳州市场，带领柳州商业进阶升级至购物中心时代。

　　2015年后，头部连锁企业加速涌入，万达商管、华润万象生活、保利商业等“新玩家”开始布局柳州市场，推动河东商圈、柳邕路商圈等新兴商圈不断崛起。

　　与此同时，本土企业的力量也不断加强，赋能新区建设。2018年底，由柳州方东集团开发建设的金绿洲星光大道购物广场开业，引入柳州首家沃尔玛超市等品牌，填补了河西片区的商业空白。

　　2019年，由广西高博达公司开发运营的柳州高博达广场以“ 生态、艺术、情感、体验”为理念，打造一站式亲情邻里购物中心，为阳和新区的发展注入了商业活力。

　　柳州高博达广场

　　此外，有着国企背景的柳州东城集团深入布局社区商业，打造不同主题特色的邻里商业——友邻汇系列项目，在柳东新区形成多个一站式社区便民商业中心。

　　柳州学院友邻汇

　　如今，柳州市场民企力量凸显，购物中心（含独立百货）中民营企业占比超过60%，央企和国企合计占比近38%；而本土运营商与外来运营商数量相差不大，分别占比58%、42%，呈现“势均力敌”态势。

　　柳州商业展望

　　- 又有新商圈要崛起了？

　　从政策层面看，根据柳州市服务业发展“十四五”规划，柳州将着力推动柳东新区龙湖周边商贸项目以及柳江新城片区商贸项目等新兴商圈建设。

　　同时，加快老旧商圈改造，提升传统商圈整体环境，引进具有影响力的品牌企业经营、运营、管理，提升商圈形象。

　　从增量数据上看，据赢商大数据监测，未来2年内，柳州约有3个购物中心（含独立百货）将入市。

　　如各项目能按时开业，到2024年，柳州购物中心（含独立百货）的总数将达到26个，合计商业建筑面积将达147.95万㎡。

　　纵观这些增量项目，除了柳州王府井Discovery位于河东成熟地段外，其他均位于新区。其中，柳东新区规划有万象汇，旭辉江来商业综合体则位于阳和新区。

　　王府井集团在2019年官宣入驻河东商圈的三胞国际广场，打造柳州王府井Discovery。该项目商业面积约8万㎡，将建设成为更潮酷、更嗨玩、更好吃、更想约、更年轻的新都心。

　　华润万象生活也将在柳州落地首个万象汇项目，落子柳东龙湖CBD，商业体量约11.5万 ㎡（含酒店），将打造体验式、创新型购物商业中心，进一步丰富柳东新区的商业多样性。

　　值得留意的是，此前搁置多年、位于河东片区的柳州秀品天地也于今年传来新进展，该项目由广西建工集团接手，虽并未官宣开业时间，但规划引入新健康服务、体育、娱乐、进口商品等业态，建成后有望成为新城市名片。

　　可见，随着城市新区的开拓，新兴商圈还将不断“拔地而起”，冲击着现有的商业格局；而在城市更新的大背景下，现有商圈的存量项目改造也将成为柳州商业发展又一不可忽视的新变量。

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