央行降息！银行房贷也能 “ 先息后本 ” 了？

今天，央行史无前例大降5年期LPR15个基点，接下来各地房贷利率还会应声下调。

或者银行的房贷生意也没有原来好做了？

最近，前脚交行收取提前还款违约金防止客户提前还款，后脚又有银行推出房贷新玩法：先息后本，30年还清！

银行推出“先息后本”业务

日前，网上流传的一张关于二手房贷可以先息后本的消息引起了小前线的关注。

30年的房贷也可以先息后本？为了确定消息的真实性，小前线赶紧致电了广州多家银行。

终于，在拨打了十几个电话之后，兴业银行某个贷经理终于证实了的确有这项业务。

请问你们银行现在是有房贷先息后本的业务吗？

对，我们是有这个业务。

网传是仅限二手房，新房是不可以吗？

不是，新房二手房都可以。

那这项业务的办理对象有什么要求呢？

主要是面向我行的优质客户。

优质客户具体是指？

比如说上市公司总经理级别以上的人，公务员、事业单位在编人员等，只有这些人才可以。

看来确实有这么一回事，不过该政策并不适用于所有人，主要面向兴业银行认定的优质客户，且具备一定的收入水平。

先息后本是否真的划算？

其实今年6月份，温州华夏银行就推行过“安居贷”，也是一种先息后本的还款方式。

不过他们只做了3年的先息后本，与兴业银行的30年相比还是有很大的差距。

一般来说，银行办理贷款可以有先息后本、等额本息和等额本金三种主流还款方式。它们之间最直观的区别，在于本金、利息还款时间不同。

那么，兴业银行的这种“先息后本”的方式，到底划不划算呢？

举个例子

假如我们按照贷款200万，目前的房贷利率4.45%来计算。

与等额本金相比，先息后本第一年还款总额少了11892.56元，月供少了2657.71元，还款压力降低了26%。

这对每月还月供的上班族来说，压力确实减轻了不少。

据悉，兴业银行该政策不单适用于二手房，新房也可以，对“房奴”而言的确足够诱惑。

其实，兴业银行“先息后本”的方式，已经比较接近经营贷的做法了。不过与经营贷相比，它的优点在于年限长。

一般的经营贷年限只有3-5年，这次房贷则能直接按揭30年，不用提前还本金，月供压力降低，变相降低了购房门槛，可以在一定程度上刺激楼市。

△图源：摄图网

并且与普通的还贷方式不同的是，“先息后本”早期对购房者比较友好，但整体的还款压力并未减少。

“这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。

△图源：摄图网

本金越延后还利息越高，对于真正的刚需其实并不划算。但对预算不足却又想买房的朋友来说这个是一个非常好的政策。

需要注意的是，该业务优点仅限于前十年，十年之后每年年底归还4%-5%的本金，再加上利息，对于还贷者而言也是不小的压力。

△图源：珍房网‍

所以，你觉得这种先息后本的还款方式怎么样？你愿意尝试类似还房贷的方式吗？

多城信贷政策逐步宽松

其实今年以来，随着各地楼市相关政策陆续放宽，不少曾经的贷款模式也“重返江湖”，引发了不少争议。

4月，广州传出有银行再次启动“接力贷”的消息，但很快在一天内“夭折”。近期“循环贷”、“存抵贷”等五花八门的贷款产品，也开始慢慢浮出水面。

除了各种名目的贷款方式以外，各地的信贷政策也开始逐步趋于宽松。

△图源：摄图网

8月17日，济南在全国首次推出二手房“带押过户”登记新模式。对于存在抵押的房产要上市交易的，实现不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。

目前“带押过户”已在济南多家银行试点成功，并将在济南市二手房市场全面推行，将大大降低二手房交易成本。

与此同时，包括福州、南京、苏州等城市，也开始进一步放宽限贷政策。

日前，福州放松限贷，外地户口买首套房，首付从5成降到3成，买房门槛降了。

南京网传贷款政策有变：名下有且只有一笔房贷未结清的，首付从8成变为5成，名下房贷结清的，首付从5成变为3成。虽然该政策被证实还未落地，但也在一定程度上反映出了市场逐步宽松的预期。

苏州则已经确定执行房贷新政，首套房、二套房贷款结清，首付由5成改为3成，二套房贷款未结清，由8成改为6成。

相关统计显示，今年以来全国83城相继松绑楼市，主要包括下调首付比例、实行认房不认贷等政策，以便支持刚需和改善性需求。

而本月LPR双降，五年期大降15个基点，也在释放宽松的信贷信号。

这一波波接踵而来的楼市松绑政策，也从侧面反映了一些问题：目前的市场，仍需要大量宽松的信贷政策支持，而当前的松绑力度还不够，达不到市场预期。

无论是各地的限贷政策的放宽，还是银行新的贷款方式出现，终极目的都是促进市场健康稳定发展。