“亚洲超人”李嘉诚发明的“公摊面积”，到底是怎么回事？

众所周知，在我国买房都会两个面积的说法——一是套内面积（使用面积，即用户买房实际可用的面积）；另一个是建筑面积（套内面积+公摊面积）。在我国基本上所有的开发商都按照建筑面积来计价销售，而这种公摊制度也是我国特有的一种不动产计算方式。对于公摊面积的起源网传是“亚洲超人”李嘉诚发明的，然而事实真如此么？

一、源于香港，一个划时代的创新。

有别于大陆居民的买房，香港大多数人称呼购买房屋为“买楼”；由于起初香港建设的房屋大多数是整栋物业销售，房子是一栋一栋卖的，能买得起房的人是少之又少的富豪，普通人只能租住其中一套实现住房。后来“爱国商人”霍英东先生将整栋物业分成一层一层、甚至一套一套销售。霍先生于1954年以113万元从何东家族购入尖沙咀一地皮，兴建一座八成楼高的商业大厦——香槟大厦（后来发展成为㓥房经营一楼一凤行业），香槟大厦与每一位业主订立“公共契约”，契约要求每位业主平均公共面积的一部分责任和费用，公共面积部分就这样分摊到了每位业主身上，就这样“公摊面积”的雏形诞生。

通过“公摊面积”的方式大大减低了民众的购房门槛，恰逢彼时香港经济腾飞，于是购房者络绎不绝，香港房地产行业蓬勃发展。然而，开发商不可能把全部房子都建成一样大小、朝向和形状；房子之间的走廊、电梯的面积以及绿化的面积都是开发成本，如果把这些面积成本计入房屋面积中就会使得房屋单价上升，过高的单价直接打压民众购买欲望。于是，一个绝佳的想法就被提出来——“公摊面积”，假设一套50平的房子，加上公摊面积就变成70平，单价也就降低下来，开发商覆盖成本，民众接受低单价，房地产行业也持续发展。

1958年进入房地产行业的李嘉诚先生，在进行房屋销售的时候同样遇到这样的销售难题，于是他果断采用香槟大厦按户销售的方案，长江实业借此快速发展，公摊面积的模式在香港逐渐普及。后来一同崛起的其他三大家族都采用这种销售方式，在80年代，长实地产、新鸿基地产、新世界中国地产、恒基兆业地产集团为首的十大地产集团基本上垄断了香港房地产80%的房产开发，可以说公摊面积的推广李嘉诚的长江实业功不可没。

二、改革开放，我们引进，别人废除。

乘着改革开放的东风，全国各地都在探索福利房之外的房地产模式，1987年深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式，1994年从香港引进楼花由此形成内地的房屋预售制度（期房），于是我国逐渐形成现有商品房制度。

1995 年 12 月施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）明文规定——商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。

2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。同年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施，新规扩展至一手新盘，若代理违规，最严重会被撤销牌照。香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。

就这样，在香港终结的公摊面积，在大陆却大张旗鼓地实行。

三、我用现在的钱，买未来的房子

现在的房子销售方式为期房、准期房、现房，其中期房占据绝大部分。期房即是开发商获得销售许可后对外销售尚未建成的房产，业主通过支付首付购买房产后双方约定在未来某年交付完整房产。

彼时香港虽然通过分层销售降低了购房门槛，然而能够买得起房子的人仍然只有少部份。房地产开发商面临着销售和资金回笼的难题，1953年，一个划时代的产品被霍英东先生提出——“卖楼花”，其将楼盘情况印制成《楼盘说明书》的形式广泛发给民众，彼时月薪三四百的工薪层通过10%-30%的首付就能购买一套房产，类似于开花（买楼花）结果（房产建成）的含义。正是“卖楼花”的绝妙商业操作，霍英东的房地产公司现金流不断充裕后来成为香港地产标杆。

80年代，我国房地产行业刚起步，建设成本和销售回报存在错位，期房制度在资金紧张的年代确实为我国房地产发展带来长足动力。与国内不同的是，香港的期房销售更加严格，资金监管中间还隔着律师层；而大陆资金监管方为银行，开发商和银行之间紧密的关系导致监管问题不断。

四、是否取消公摊和房屋预售

近年来，随着房地产市场的低迷和开发商暴雷跑路事件频发，民众对取消公摊面积和房屋预售的呼声越来越高。我认为这两项举措的最初目的是为了让普通人能够买得起房，尽早买房；这是一项利国利民的措施。然而，部分开发商却在这上面想尽办法扩大自己的利益。公摊面积没有标准导致开发商随意制定公摊面积大小，业务实际得房率不到7成；期房销售的开发商甚至挪用开发款项导致烂尾，民众交了钱等了几年却等到一个烂尾楼。其实，取消公摊必然导致房子单价上升，同时对已经参与公摊的业主不公平，影响房屋二次销售，打压房屋的销售流动。取消预售制度，必然导致房屋价格上升，开发商没有充裕的现金流只能提升价格平衡收支，到那时民众需要花更多的钱，更多的时间才能买得起房。所以，我认为应该制定公摊的规范以及加强房屋预售资金监管才是未来的方向，直接取消是不太可能的。

如果喜欢我的文章，请关注我；有趣、有料，是深度的文章实时奉上。