倪鹏飞：政府与市场携手逐步淘汰期房销售制度

倪鹏飞/文

从1978年到2020年，我国城市家庭人均居住面积从7.8平米增长到为36.52平方米，短短40年住房从极度短缺实现基本饱和，同时房地产也为经济增长和社会发展做出了重要贡献，其中改革开放后所逐步形成的住房发展模式发挥了重要的作用。

但一方面，住房市场的基本面已经发生重要变化，现行住房发展模式已经无法解决住房领域新的主要矛盾；另一方面，现行住房发展模式的不足，造成和衍生了住房市场的诸多问题。

为从根本上解决住房市场的问题，满足新时代全体居民美好居住生活的需求，确保房地产稳健发展和良性循环并促进宏观经济的高质量发展，应积极构建中国住房发展新模式。

一、住房发展新模式的基本特征

基于住房发展旧模式的问题和新发展阶段的使命，住房发展新模式是通过保障与市场双轨融合，以“房住不炒”为根本定位，以内生力量为根本动力，以内涵发展为主要方式，以存量优化为战略重点，以都市圈为空间单元，以平稳健康、良性循环、绿色智慧为基本要求的高质量发展模式。与过去住房发展模式相比，新发展模式应有以下几个特征：

1.内涵式发展

与过去的数量增长、规模扩大、空间拓展，以满足极度短缺的需求所表现出的外形扩张的外延式不同，内涵发展是规模适度、结构协调、资源配置高效，是规模、结构、质量、效益统一的发展。通过提升自身的质量而非单纯规模实现发展。

2.内生性发展

与过去主要依靠外部力量，高杠杆、高负债和高周转的外源性发展模式不同，无论开发企业还是住户部门，主要依靠自身的力量，从而实现适度的杠杆比例、合理的负债比例和正常的周转速度的内生性发展模式。既使相关主体具有风险约束，又做到了量力而行和尽力而为，从而实现房地产市场平稳健康和良性循环。

3.服务型发展

与过去几十年由于住房极度短缺背景下，住房增量开发占据主导地位的开发型业态模式不同，在住房市场基本饱和后，住房业态模式将转向住房增量服务占主导地位的服务型发展模式，持续提供和不断改善存量服务的服务型业态模式。围绕住房的衍生服务业内容十分丰富，且由于全国住房规模巨大可以不断细化分工，再与人工智能、互联网、新材料、新能源结合并在社区落地。从国际经验看，新业态下住房产业仍然是国民经济的重要支柱。

二、 住房发展新模式的主要构成

住房新发展模式是个体系，应由诸多方面构成，主要应该包括以下几个分项模式。

1.双轨供需模式

“市场归市场，政府归政府”

住房一方面是居民的生活必需品，另一方面价值巨大。许多家庭难以通过市场自行解决，需要政府和社会予以援助或保障，即使在发达市场经济国家或地区，包括社会性住房在内的住房保障比例一般都在50%左右。

因而建立以市场为主、满足多层次需求和以政府为主提供基本保障两个住房体系，健全和构建租售并举的、以都市圈单元的商品性与保障性住房体系，提高住房保障的覆盖面，不仅可以抑制炒房而且可以解决青新市民住房难问题。

2.住房业态模式

“服务存量，绿色智慧”

将产业发展的重点转向改造存量、盘活存量和服务存量。实现服务增值，从新建和旧改两个方面，发展绿色、智能、健康的住房产品和服务，满足城镇居民对多样化、高质量、美好居住生活的需求。

3.房企营运模式

“现房销售，合理负债”

现房销售和合理负债降低房企的杠杆和负债，确保房企内生发展，形成房企发展的自我约束机制，逐步降低行业风险，保障房地产的资金链、产业链、供应链实现良性循环，促进房企围绕市场需求转变不断转型升级。

4.住房融资模式

“股权融资，基金主导”

围绕住房内生发展，改变过去债权尤其银行信贷主导的融资模式，建立股权尤其直接融资主导的融资模式，完善政策性和商业性住房金融体系。压实相关主体的风险责任，拓宽相关主体的投资渠道，分散房地产金融风险，扩大和畅通住户部门的投资渠道，促进房地产资金循环。

5.住房需求模式

“消费主导，租购并举”

引导住户部门从过去投资和购房双主导的需求模式，回归到正常的美好居住消费主导和租售并举的需求模式。

6.住房用地模式

“人地挂钩、多元供给”

改变过去土地指标行政分配和土地政府独家供给制度，建立全国都市圈内、都市圈间的“人地挂钩”制度，建立土地的多元化市场供给制度，打破土地供需的空间错配和土地市场的行政垄断。

三、顺势推动新旧模式平稳切换

新旧发展模式需要在确保市场平稳的基础上逐步切换。当前房地产市场下行确实给新旧切换带来一些挑战，但也存在能够促进稳定市场的新模式建设选项，应结合保交楼和稳市场加快率先推进：

▷ 加快实施青新市民安居工程，完善住房供需体系中的住房保障体系

制定优惠政策，激励国有企业或优质民营企业收购出险企业的部分项目用于保障性租赁住房、共有产权房或安居工程产权房。

▷制定优惠政策，激励10万中小房企从开发向转向服务转型

当前房企尤其是中小开发企业生存艰难，但是住房衍生增值服务是一片巨大的蓝海。相关政府部门应该加快制定有关金融、税收政策，鼓励中小房企转型发展，不仅能自己转型成功，还能带动经济转型发展，满足人民对美好居住生活的向往。

▷市场和政府携手，逐步完成从期房销售向现房销售的平稳切换

期房销售虽然在快速解决住房短缺方面发挥了重要作用，但是也是许多风险产生的重要根源，必须逐步淘汰。在支持企业并购重组和房企债转股的同时，逐步建立现房销售的制度。

首先是继续完善期房销售制度，严格预售资金监管制度。

其次是加快在一些地区试点现房销售制度，然后推广逐步实现从期房销售转向现房销售。

再次是通过鼓励住户部门购买现房，自动淘汰期房销售制度。

▷建立房地产纾困基金，引导住房融资模式向着基金主导方向发展

在完善住房公积金制度和模式，在房地产REITs 多年探索以及基础设施REITs试点的经验基础上，加快发行保障性和商业性的租赁住房投资信托基金。

加快建立住房纾困基金，定向用于出险或困难房企及项目的股权投资，以便保交楼。

与此同时，积极探索政府建立、政府引导、社会参与的房地产引导基金从事战略并购和资产重组，化解房地产风险。

另外，有条件的地区还可以加快：健全常住地提供基本公共服务制度，完善住房承租者保护制度。完善土地供应制度，构建“人地钱房挂钩”机制。