46%公摊上热搜！这方面，海南却走在全国前列！

我国房地产业兴起二十多年，有些初始化阶段设置的规则，像期房销售、公摊面积计入总房款等，也一并传承了下来，时不时引发一波讨论。

最近，又有一个跟买房相关的故（shi）事（gu），登上了微博热搜。

法治日报报道，山东的一名购房者李女士，买的110平方米的期房，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时公摊却变成了46%。

过分了，真的过分了。

31%的公摊已经非常高了，比楼Sir统计出的，咱大海口50多个热门项目的公摊，都要高（后面附榜单）。

公摊面积，长期被诟病

上面这个故事，关键问题是不但公摊面积大，还涉及欺骗和虚假宣传。

据《法治日报》报道，2018年4月，李女士全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。

合同显示，房屋总价值120余万元，套内建筑面积为75.24㎡，公用分摊建筑面积为35.01㎡，公摊面积占房屋总面积约31.8%，该小区楼栋属于超高层建筑，达到55层，所以公摊会大一些。

建筑面积110平米，放在海口也是个标准三房两厅两卫了。

然而，2021年9月，准备收房的李女士傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。实测后发现，套内仅61㎡左右，3间卧室没有一间超过9㎡，主卧甚至无法放下双人床。

目前这个李女士正在维权起诉，估计也是尚未有结果，所以找了媒体曝光。

这真是，防不胜防。

楼Sir查了下，公摊面积制度源于香港，一开始目的是为了降低购房成本，扩大市场。后来在1995年施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和2001年施行的《商品房销售管理办法》中，明确规定商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，商品房销售继续按建筑面积来核算。

其实公摊面积一直是一笔糊涂账。

我们都知道，公用建筑面积包括：楼梯、大堂、过道、电梯厅、水电井、外墙横切面积等等，也就是一栋楼除了套内净面积以外的公共部分，分摊到每一户，另外还包括垃圾过道、地下室、值班警卫室等小区公共服务房面积。

但这些面积到底是多少，目前为止，还没有专门去负责测量的机构，都是由开发商说了算。

李女士买这个房，由于严重货不对板，经报道后在微博上引发了热烈讨论，网友们争相吐槽公摊面积的不合理性。

@我听见风和我说话: 上海，82平多层750万，实际室内面积56平方，问题建筑面积26平方也按商品房价格算，26平方*9.1万＝236万买到手的不能住，老百姓可真有钱哪，我居然不知道我自己这么有钱，凭啥公摊面积建筑面积也按市场价付，难道不应该少一半吗，少一半都赚的起飞，钱都进了开发商和房东口袋。

@GABRIEL20031221: 公摊面积小，或者取消公摊，你可以提高房价，提高单平方的物业费。一样能维护小区品质。这就是明显为了吸引人买房整的好像单价低，但实际都是坑，还不如明明白白的都算成房价。

@天野茜: 虽然羊毛出在羊身上，但还是希望取消公摊，宁愿每平贵，也不想为不属于自己的区域持续消费，我买130+的到手100+，不止买的时候出130+的钱，我所有费用都得按130+算，而这白出的30+我连摆放东西的资格都没有，既然只有临时使用权没有占有权，为啥要我买下来。

总之，公摊面积不但买房时跟套内面积一样价（在海南，还要付精装修的钱），而且后续物业费、北方的供暖费等，都会算进去，这事真不敢细想。

不过，这方面，海南有做得较好的一面。

明确面积差，海南走在前列

海南省从2017年开始严格实施商品住宅销售价格备案管理，要求一房一备案价。海口的房地产项目，在提交备案价申请时，表格栏里就明确要求填报清楚建筑面积、套内面积、公摊面积数据。

现在进海口的各大售楼处看房，都能看到房源备案价表，户型套内面积等数据也是一目了然，非常透明。

楼Sir翻了今年以来海口的一百多份备案价表，统计了这些住宅项目的公摊面积排名：

首先，咱可以骄傲的说，50多个项目，最大公摊也没超30%，得房率这方面没有大坑。

不过横向比起来，差异还是有的。排前列的，万华江东麓岛洋房，户型是真能打；观澜湖君悦公馆出了名的赠送面积多，能不能兑现有点悬；保利六千树，没想到藏了一张好牌；金域仕家，官方出品安居房应该不错，楼Sir还没去实地踩过，就是贷款利率比一般楼盘高，今年上半年还在执行5.15%。

而尾巴上的几个项目，东站国际、阳光金典、中国城·星悦居，大家懂的吧，不懂就戳链接，跳过去看。

拿平均数来说，这50多个项目的平均得房率是79%，那么低平均数太多的项目，就要反省一下了。

这时候，项目通常会说，公摊大点更舒适，代表公共区域更宽敞更豪华。

我差点就信了！

但是，配套差不多、价位差不多的项目之间，同样面积的户型，关起来门A比B多几个平方，难道不香吗？

当前海口的住宅项目，要从产品来看，园林、外立面、设计理念等差异化并没有拉得很大，较一二线城市来看，还有很大的提升空间（不信可以去看看广州房产出品的视频看房）。

大家都差不多的情况下，户型设计和得房率，必须列为选房一大要素；另外，楼Sir研究时发现，大部分项目不同户型、套房的得房率是差不多的，但也不排除，有些项目不同户型之间，差别很大。

随便拉出来一个，城投海一方，96平米的两房，比其他户型得房率足足少10%，且套内面积比建面89平多的户型还小。这要是买了才知道，不得气死。

套内面积差，一样难退钱

看完李女士的故事，楼Sir也去查了下海南有没有类似情况。

像这种严重缩水的现象，目前倒是没看到，不过实测套内面积方面，也有些小范围纠纷。

海南新天地业主要求退面积差1万多元，超过6个月都没拿到：

乐东龙沐湾太阳城碧海明珠小区的别墅，实测面积少了10多个平方，应该退7万多元，也很难退回：

恒大美丽沙更绝了，实测面积少了0.98平米，按房价业主要求退2万多元。开发商答复，购房合同中有“面积误差在0.6%以内的不予补偿”的条款。

楼Sir好奇，拿计算机按了一下，实际误差率为0.595385%。看到没，开发商拟合同绝对是精算过的，不得不服啊。

最后，提醒大家买房前，听项目吹完园林、公共区域、户型以后，记得看一眼得房率，几个备选项横向对比时最明显。

关于公摊面积以精装房的标准算价钱，让购房者买单这事，大家有什么看法？你在买房卖房过程中，有吃过公摊面积的亏吗？欢迎在评论区留言告诉楼Sir