阳光大地：登顶之后

今年1-7月，阳光大地在四川实现销售金额112.5亿元，销售面积190.99万平米，在克而瑞《四川强地级市重点房企销售榜》中继续位列第一，遥遥领先于第二梯队领地、碧桂园、邦泰等房企，在销售面积上甚至超过了三家房企的总和。

自2020年销售面积跻身全川第一之后，重点布局川内地级市的阳光大地，靠着超大的操盘规模，硬是将自己的销售额也拉到了全川的Top1。与以往依靠快销多销而问鼎榜首的本土房企不同，阳光大地是依靠二级城市的市场而发展壮大的，它需要卖更多的房子来达成自己的目标。

近年来，随着市场结构的变化，不少本土房企都将目光瞄准了二级城市，借助新型城镇化、县域经济发展、乡村振兴等国家战略新机遇，发挥本土房企自身优势，为自身赢得了难得的发展机遇。

阳光大地就是其中的典型代表。

销量：持续霸榜

整个上半年，阳光大地的销售金额是101.12亿元，销售面积171.31万平米。也就是说，阳光大地在7月单月实现19.68万平米的销售，新增业绩11.38亿元。

7月是传统的淡季。川内强地级市重点房企Top10销售金额环比下降19%，第二梯队的碧桂园、邦泰等更是下降超过3成，但阳光大地仅下降7%，保持了领先优势。

整个上半年，阳光大地是川内强地级市重点房企中唯一一个销售金额过100亿的房企，为101.13亿元。随着第二梯队的领地、邦泰等本土房企业绩增长放缓，阳光大地进一步扩大了自己的领先优势。

不独是在川内强地级市，即便是全川，阳光大地的销售业绩也力冠群雄。整个上半年，阳光大地力压万科、人居、保利、华润等一线房企，销售业绩与面积均为四川重点房企Top1。

2019年，阳光大地开始在四川崭露头角。是年，阳光大地实现销售金额190亿元，在恒大、保利、蓝光、万科、领地之后，排列第6位。2020年1月4日，阳光大地在成都召开“与太阳地球同在，脚踏实地奔向千亿”的发布会，宣布千亿目标。2020年，阳光大地销售金额增长至280亿元，上升到了第2位，销售面积则上升至第1位。在强地级市中，阳光大地的面积和金额均稳居第1位。

2021年，阳光大地实现销售金额270.83亿元，439.71万平米销售面积，正式登顶四川房企Top1，销售面积遥遥领先，销售金额也超越万科、保利、华润等一众国内一流房企。

从2019年开始，阳光大地就凭借操盘面积上榜中国房地产企业百强操盘榜第58位，此后两年稳定在第37位。在操盘金额方面，2019年位列第101位，此后两年进一步上升至79位和73位。

但阳光大地尚未跻身中国房地产业综合实力百强名单。

土地：拿地锐减，存量最多

由于阳光大地主要布局在二级城市，相比于成都这样的大城市而言，二级城市的房价较低，因此阳光大地的面积优势明显，而金额优势薄弱。

阳光大地近年来在四川房地产市场表现抢眼，也与其前两年拿地的规模有着密不可分的关系。2018年，在阳光大地总部落户成都两年之后，公司全年销售过百亿。这一年，阳光大地竞得22宗地块，并开始了全国化的步伐，首入云南。

此后两年，阳光大地高歌猛进。2019年，全年拿地50宗，拿地金额约130亿元，进入河南、贵州；2020年，全年拿地56宗，拿地金额146亿元，进入湖南、广西、内蒙等地，并首次在成都拿地。

2021年，在接连不断地地方政府调控下，市场开始降温，阳光大地的节奏也降缓，全年拿地26宗，拿地金额44亿元。据媒体报道，2021年全年，阳光大地拿地金额仅占回款收入的约14%。

进入2022年，阳光大地拿地的金额更进一步萎缩，在整个四川，仅上半年在眉山拿地两宗，拿地金额0.7亿元，成为上半年在地级市唯一有拿地动作的品牌房企。全国市场未有拿地的公开报道。

随着去化的加快，不少房企“余粮”已不多。但据克而瑞分析，阳光大地存量货值仍然在强地级市重点房企中稳居第一，位于各城主城区的存货也可支撑约10个月的销售，“料年底仍将霸榜，川企‘一哥’的地位十分稳固。”

布局：南充超过眉山

当前，三四线城市的购房人群主要有三大类：返乡置业人群（包括农民工返乡创业就业、受一线城市高房价/限购等政策挤压返乡置业人群等）、城镇化之下农村进城人口以及棚改安置人群。

在二级城市，每年2-3月为返乡置业高峰期，也是项目去化的高峰期。3-4月经济下行叠加疫情，去化回落。随着5月部分城市陆续出台调控政策，二级城市的成交量再次明显上升。

今年上半年，四川有自贡、达州、泸州、宜宾、绵阳、眉山16个地级市先后出台调控政策，包括降低首付、公积金松绑、购房补贴等手段，政策释放直接助推了5、6月地级市成交量的上升。

这成为解读阳光大地的市场背景。成都地产界根据阳光大地官网统计，截止目前，阳光大地在四川17个市共计开发140个项目，其起家的眉山市26个，南充市33个，泸州市19个。当前阳光大地的业绩粮仓，主要为南充以及泸州、宜宾等经济发达的二级城市。克而瑞的数据显示，今年上半年，阳光大地在南充的业绩占比为24%，为所有城市里最高的。其次为泸州，15%；广元占比11%，超过宜宾和眉山的9%。

2014年，阳光大地进入南充。从这一年开始，国家棚改货币化安置比例超过6成，三四线城市的棚改释放出大量的购房需求，南充是四川的棚改大市，2019年棚改任务总数位列四川省第一。阳光大地乘势而上，这一年以67亿元销售金额成为南充市场销冠，占其总销售额的33%。南充超过眉山，成为其业绩粮仓。

在南充，阳光大地除了布局三大市辖区（顺庆、嘉陵、高坪），也下沉至营山、西充、蓬安、南部以及阆中等县，截止目前，阳光大地在南充共计开发33个项目。

南充是四川第二大人口大市，人口数量仅次于成都。今年上半年，南充成交13743套商品房，在成都之后位列第2。相比于成交量，上半年南充均价5885元/平米，仅在四川排名第10位。人口基数+温和的房价+宽松的购房环境，南充的市场无疑是本土房企下沉市场最好选择。

产品：体系尚待成熟与完善

当前，阳光大地共在17个城市的45个区/县（县级市）布局，但主要以市辖区为主，仅在18个县城布局了35个项目，泸州市合江县最多，有5个项目。

或许是因为项目分布地域广，当地的购房人群亦很难区分高端、刚改等购房诉求，系列产品很难形成统一的市场合力，阳光大地还缺乏整体的成熟的产品体系。在成都地产界梳理的四川140个项目中，阳光大地的绝大部分项目都不成体系。同一案名或同一系列案名，多数都只有三四个。

“云“字系当属阳光大地用得比较多的，包括云玺、云麓、云城、云湖、云墅、云溪上、云山晓等。还有“天”字系如天誉、天麓、天朗、天著等，我们查询后发现这些位于各地级市城区的项目，产品定位上并无太大区别，也看不出统一的产品思路和规划。

又比如“中央公园”，分别出现在了巴中恩阳、德阳旌阳以及宜宾翠屏，但是很显然，“中央公园“与出现在南充蓬安、西充和营山三个县城的“公园学府”并不是同一个产品体系。

再比如“江山”系，案名也并不统一，广元利州和泸州合江各有一座“印江山”，此外，还有江山里、江山和鸣、璀璨江山、江山公园城等。类似的情况还有“江湾”系，广元苍溪、乐山市中、资阳雁江分别有三个“十里江湾”，但在泸州江阳，则叫“江湾壹号院”。

眉山 阳光·1519浣溪台

有评论认为，不同于部分巨头房企打造产品系进行规模化复制，阳光大地仍然坚持结合当地人居需求和地块特质量身定制，打造强适配性产品，从而提升产品的强适销性。

有分析人士指出，产品体系的形成需要两个基本的支撑：一是有持续不断的产品研发；二要有成规模的项目才能形成体系。房企的壮大需要用产品体系快速打开市场，但是这样的思路不一定在二级城市有用，尽管阳光大地已经有非常大的产品规模，但是一方面项目比较分散，很难形成市场影响力；另一方面，各方面情况差异比较大，也很难套用统一产品模式。

“二级城市的住房需求差异不大，绝大部分还是以刚需为主。”这位分析人士说：“如果当前的产品足够支撑它的业绩，那么产品的研发和投入并不是它当前最重要的目标。”

经营：销售稳定现金流

阳光大地创办于2002年的眉山，是一家土生土长的本土企业。

阳光大地创办的时候，置信已经完成了它在双楠的造城，蓝光已经从商业转到住宅开发，同属眉山老乡的刘汉元已经走出眉山，两年后通威登陆资本市场。邓凝伟入场不算早，但市场风云变幻，让阳光大地在今天成为四川销量最高的房企。

2016年，在创立14年之后，阳光大地将总部搬到了成都，并开始了快速的发展模式，据其官网介绍，历经21年发展，现已布局全国7省，54座城市，开发运营191个项目。形成房地产开发、研发设计、建筑施工、装修装饰、物业管理五大业务版块。

近年来，四川本地中小房企迅速崛起。在2021年四川房企业绩榜上，前10位有4家是四川本土房企，新希望地产、阳光大地、领地集团和邦泰集团均跻身全国百强房企行列。此外，在强地级市重点房企Top10中，四川本土房企共有6家，阳光大地排名第1。

阳光大地开发的某小区实景

近年来，新型城镇化、县域经济发展、乡村振兴等国家战略，为本土房企提供了深耕二级城市的新兴机遇，阳光大地无疑是将这种机遇的最大受益者。木秀于林，自然引来不少质疑，其中之一便是财务数据。

针对外界的质疑，阳光大地在其官网回应到：已提前偿还信托及资管资金，实现全集团无信托、无基金、无资管、无明股实债、无对外签发商票的稳健运转。据了解，截至2021年12月31日，阳光大地有息负债低于20亿元，有息负债率始终维持在5%以下，低于百强房企平均水平。

纵观整个本土房企的发展历史，历史机遇、融资难题、发展战略等始终是困扰本土房企的核心因素之一。在阳光大地之前，蓝光也曾常年排列销售榜第1名，但其上市之后不久，便出现了严重的危机。

规模，仍然是近年来本土房企较为看重的目标，阳光大地和领地都曾提出过千亿目标，但目前来看，都还相距尤远。就阳光大地而言，其快节奏的销售能为公司带来稳定的现金流。现阶段的阳光大地销售优势明显，无高额债务，土地储备高于绝大多数本土房企，至少到年底这种优势还将继续存在。

但其拿地几乎停滞，销售越快，这种断粮的压力就越大。不过当前市场下，“活下去”才是企业的首要任务。登顶之后，阳光大地走向何方？下半年是否会加大土储，仍然是值得关注的问题。

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