轻资产模式扩张，万达商管合作万达广场已超百个

轻资产模式目前成为了万达商管扩张的主要方式。

根据天眼查app显示，近日，珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称万达商管）新增投资3家全资子公司，分别为霍邱万达广场商业管理有限公司、合肥滨湖万达广场商业管理有限公司和信宜万达广场商业管理有限公司。

界面新闻了解到，这三家公司分别负责万达商管通过轻资产模式获取的三个万达广场项目。

霍邱万达广场商业管理有限公司负责的是霍邱万达广场。根据安徽省六安市霍邱县自然资源和规划局，今年5月，六安天盈置业发展有限公司以2.74亿拿下两宗地，并与万达集团合作，规划为万达广场商业项目。

信宜万达广场商业管理有限公司负责的是信宜万达广场。广东信宜市政府官网披露，信宜万达广场于今年8月16日签约奠基。

根据公开信息，今年6月，信宜市中盈置业有限公司获得4宗地，并与万达集团合作打造商住综合体。该项目计划总投资超过60亿元，其中建设超过7万平方米的大型商业综合体万达广场，2025年前满店开业。

合肥滨湖万达广场商业管理有限公司负责的则是合肥烂尾项目万泓中心。

万达集团从2014年开始研发轻资产模式，2015年正式开始运作。最近几年，轻资产模式更是成为其扩张规模的主要方式。

根据中诚信国际评级报告，截至2022年3月末，万达商管轻资产模式项目（轻资产模式项目包含轻资产项目及合作项目）数量占比升至32.14%——共拥有420家万达广场，其中自持项目285个，轻资产项目19个，合作项目达到116个。

一位接近万达集团的人士称，万达集团今年未在公开市场拿地，商业项目均通过轻资产模式获得。

轻资产模式是指，在投资建设过程中，万达不投入资金，只负责选址、设计、建造、招商和管理。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。合作类是万达如今力推的模式——万达既不出钱，也不出地，帮别人建设，建成后负责运营，租金三七分成。

以烂尾项目万泓中心为例，万达商管接管后，商场将更名为“合肥市北京路万达广场”，万达商管成立独立的商管公司负责运营，租期20年。

微信公众号万泓置业重整管理人披露，万达商管的租金分成以年租金为基数，在扣除商场运营管理费用后的净租金利润，30%用以分配给万达商管，70%用以分配给业主。商铺的物业管理费由商户支付，不需要业主承担。

不出钱只出力，就能每年分租获得现金流，相比需投入大量资金的自持模式，轻资产模式在万达商管内部更受推崇。但这一模式也存在一个弊端，即赚钱能力不强。

商业地产选址是商业地产产业链条中最关键的一环，直接决定项目的开发策略、投资规模，乃至赚钱能力和项目成败。

根据万达月刊披露的信息可知，万达广场选址主要考虑的要素包括当地经济、社会人口、市政要素、项目区位、土地规模、交通条件等方面。

此前万达广场选址分为两大类。第一类是位于城市成熟核心区，包括原有核心商圈和次商圈；第二类是处在城市发展规划中的城区边缘。在城市发展方向上，包括新城区的核心位置、新老城区的连接位置等。

万达选址的一个基本要求是，项目要求满足GDP大于等于500亿，人均可支配收入26000元，市区人口大于等于50万人以及项目周边3公里范围内至少要有20万常住人口。

最为核心要素是交通。万达广场项目本身要与城市有便捷的轨道、快速路、主干道交通接驳，周边还要有充足的公共交通体系。

除了经济条件和交通要素，体量也是一个不可忽略的因素。万达广场基本是大体量项目，对于土地规模有很高的要求。万达广场的底线是必须超过100亩，一般在200—300亩左右。

而轻资产项目和合作项目则无法同时满足这些条件，从而导致项目租金水平降低。

从城市能级来看，万达商管自持模式布局更优。中诚信在评级报告中指出，万达商管一线和二线城市项目建筑面积占比约36%，而其中自持项目一二线城市占比约 39%，轻资产和合作项目一二线城市占比27%。整体来看，万达商管商业项目三四线占比高，其中通过轻资产模式下沉尤为明显。同时，由于新开业项目区位能级有所下沉，物业结构性变化导致2021年平均租金水平同比下降。

从数据来看，随着万达商管新开业物业中合作项目比重的增加，投资物业租赁业务毛利率同比有所下降。根据财报，万达商管投资物业租赁2021年毛利率为68.82%，较2020年下降5.56个点，净利润率为28.52%，较2020年下降6.82个点。

尽管如此，这并不会动摇这一模式在万达商管的战略地位。首先，谋求轻资产转型是万达集团战略方向。其次，受限于市场环境，万达商管对外投资能力也有所减弱，当下迫切需要通过轻资产模式扩大规模从而提高净利润，完成与投资者签订的利润对赌，推进上市进程。

2021年3月，万达商管决定将其轻资产商业运营、 科技、数据、人员等相关资源进行重组，与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴。同时珠海国资委出资30亿战投入股拟上市平台万达轻资产商管公司——珠海万达商业管理集团。

据中诚信披露，几个月后，万达商管全资子公司珠海万赢企业管理有限公司（以下简称珠海万赢）先后与部分境内外投资者签订股份转让协议，将其持有的珠海商管21.17%股权转让给碧桂园、中信资本、蚂蚁集团、腾讯、PAG太盟投资集团等十余家投资者，共计融资金额约380亿元。

根据投资者协议，万达商管及珠海万赢同意保证珠海商管2021年预估实际净利润及2022年及2023年扣除非经常性损益的经审计净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元，如未达成，将以零对价转让股份或者支付现金补偿。

去年10月，万达商管向香港联交所递交上市申请，今年4月重新递交更新后的申请材料，目前暂无新的进展。

据投资者协议，若投资者股份于2023年12月31日未转换为可在联交所自由买卖的H股，投资者可要求公司回购全部或部分股份，每股撤资股份的撤资价格等于自交割日期起至全额支付撤资价格之日止每股投资对价每年（以365天为基础）预提所得税税后（如有）年内部收益率8%产生的回报，加每股股份已宣派但未派付的股息之和。