不用提前还贷，济南二手房能“带押过户”了！这些城市已试点

二手交易中困扰买卖双方的“解抵押”难题有了新突破。

今日（8月17日），济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、市司法局等宣布，创新推出二手房“带押过户”登记，对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

据济南市委、市政府新闻发布会介绍，目前，该模式已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。

但济南并不是唯一推出二手房“带押过户”的城市。据南都·湾财社记者了解到，今年以来，青岛、昆明等城市均推出了相关规定。据媒体报道，青岛西海岸新区不动产登记中心已在2022年5月实现了第一笔“带押过户”的业务；而云南也在今年8月成功办理首笔二手房“带抵押过户”合并登记。

二手房“带押过户”流程这么走

从二手房“带押过户”登记的交易流程直观来看，该模式实现流程的简化，缩短了交易周期。

据介绍，济南“带押过户”实施后，只需要“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方无需跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行贷款。一方面减少了群众跑腿次数，另一方面，办理时限由原先的十几天压缩至1-3个工作日办结。

而在昆明，不动产登记机构办理二手房“带抵押过户”合并登记工作主要有以下流程步骤：一是卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款；二是银行向产权交易管理部门申请抵押状态下进行网签；三是转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记同步办；四是银行放款。

另外在青岛，“带押过户”的举措是在二手房交易中，省去了“买家垫资或者卖家借款—卖家去银行还贷—解除抵押—申请抵押过户”这一繁杂流程。在押房屋交易前卖方无需先还贷解押，买卖双方在债权人同意的前提下可直接申请“带押过户”，且购房人可利用该房屋再次申请抵押贷款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在对相关政策的点评中提到，从流程方面看，过去的模式是“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家付款-房东收款”，而现在的模式是“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”。

“此类新交易模式具有便捷、高效和安全的属性。”他进一步提到，便捷是指买卖双方流程的简化，高效是指业务周期的缩短，而安全的角度来看是全程的交易均是在资金监管协议下进行的，买卖双方的交易均有保障。

济南二手房价已连跌11个月

为何多城在同步推进二手房“带押过户”登记的举措？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受采访中提到，“近年来，不管是济南，还是山东省，抑或珠三角、全国，二手房占全部房屋交易比重是下降的，主要原因之一就是，二手房交易成本太高，周期太长。”

他同时提到，只要挂牌价不低于市场价的热点区域，二手房交易普遍需要6-12个月的周期，其中赎楼和贷款就占了其中的一半，这便导致“卖一买一”的换房需求受阻，影响了新房交易，冲击到房地产良性循环。

据南都·湾财社记者了解到，济南今年以来二手房价已经经历11连跌，国家统计局的数据显示，6月份济南二手房价格环比下降0.1％，同比下降2.4％；7月份济南二手房价格环比下降0.2%，同比下降3.0%。

而据相关机构统计，昆明今年的二手房价同比方面，自2月起已经连续跌了4个月，至今年6月止跌回升，进入7月后，价格再次下跌。再看青岛，国家统计局统计7月青岛二手房住宅价格环比下降0.3%，同比则下降1.6%。

随着“带押过户”登记举措的实施，二手房市场或将迎来变化。

“这一政策有助于加快换房需求入市，提升新房交易量有所助力，会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户。”李宇嘉提到，过去也有城市试图推进这项政策，但由于担心风险，银行之间的协调等，并未有效推进。而济南的新政，有望缩短交易周期，甚至缩短一半。可将该模式在全国推广，进一步促进房地产市场良性循环。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，短期来看，“济南模式”也为其他城市提供了参考借鉴，预计未来将有更多城市跟进，在二手房交易方面给予政策支持。

那么政策的落地是否会给二手房市场带来正反馈？陈文静认为，近期江苏的苏州、无锡、山东济南等城市均调整了房地产政策方向，为了更好地支持住房刚性和改善性需求，经济大省的住房政策有望进一步加快优化落地，“这部分地区的房地产市场，特别是热点城市的市场活跃度有望好转。”

南都·湾财社记者 孙阳