奶西村，但没“奶”！

离望京那么近，还要什么自行车？

北京二批次集中供地中，太阳宫地块在朝阳区的关注度排第一的话，那奶西村地块就是名副其实的亚军了。关于太阳宫地块，楼Sir已经在之前的探盘中讲过了，后案名定为“中建玖和府”，还没看到的，点这里：太阳宫地块即将动工，配套、价格都很香，但有一个警告

今天，楼Sir想讲讲奶西村的两个地块，一个是319/320地块，在前两天公布案名，叫首开金茂望京樾。一个318地块，就在今天，楼 Sir敲下这行字的同时，案名定为中建宸园。

“望京”金色招牌辐射下，周边新盘形成红海，奶西村两个项目能否突出重围，把握好自己的节奏？

按照惯例，楼Sir也去实地看了看这两个地块，先来说说总体感受：

1）荒凉，距地铁远不说，项目周围是全是大片大片未开发的空地。

2）配套，银行、商超、医院，啥也没有，生活太不方便。

3）项目向南望去，能看到望京，开车大概在15分钟，这可能是地块最具优势的地方了。

4）与崔各庄南阜村区域新房比较，配套、价格啥的都半斤八两，拼产品吧。

除了离望京近 其他啥也没有

楼 Sir探盘，一直坚持绿色出行，此次去奶西村，也不例外。

奶西村附近，无地铁，未来规划中，也无地铁。目前距离宸园与望京樾，最近的地铁站是直线距离2.2公里的14号线终点站善各庄站。

提到这儿，楼Sir想提醒各位一句，买房听销售讲什么距地铁直线距离多少多少，千万不要听，直线根本到不了。从善各庄地铁站想到项目，人能骑车或开车走的路，最佳方案也要约4.2公里。

骑车25分钟左右，开车10来分钟。

当然，也有公交。939路、869路都能在15分钟内到达善各庄地铁站，855路直接能给你干到望京去，35分钟左右。

如果你有车的话，那根本就不用在乎什么公交、地铁。俩项目离望京商圈6公里，眼神好使的，从地块向东南方向望，都能看到望京SOHO。开车的话，来广营北路一路向南过广顺北大街，畅通无阻，15分钟左右到望京。

这样看，也难怪奶西这俩项目能成为朝阳区关注度次高！人家光凭离望京近这一点，就足够吸睛。

至于项目周边配套，说“三无”应该不算过分。项目方圆两公里内，什么也没有。目前，只能依靠更远一点的新北苑商圈与望京商圈的辐射了。

医院，无，最近的2.5公里左右的北京市朝阳区妇幼保健院，在北苑商圈。

学校，项目西侧东洲家园南侧有一个芳草地国际学校，项目北侧有一个陈经纶中学奶子房校区。说起这个陈经纶中学奶子房小区，楼Sir如果不仔细找，都找不到，从外观看，几乎就是农村的民房。

商业，无，项目西侧的东洲花园在今年3月才刚刚在社区里建成了一个便民超市，解决了日常的刚性需求。这个便民超市都足够让小区居民欢天喜地，可见这周围商超真的是不完善。

目前奶西村的整体规划中，有个比较大的商业体规划，不过具体啥时候落地，可能是个问题。

看来，打算来这里买房的，还是要准备好接受周边5年内无好学校、无地铁、无医院、无商业配套的现实。

对了，项目周边有公园，有包括温榆河公园的大型公园好几个。

在楼Sir来看，都不重要，“望京“俩字就是金字招牌。

俩项目挨着 房价差4000/平

宸园与望京樾，两项目紧挨着，但政府指导价却差了4000/平。

宸园政府指导价8.9万/平，望京樾则只有8.5万/平。要想避免同区域竞争，肯定是得在产品上做差异化了。

先来看看两个项目地块成交时的信息：

宸园，拿地楼面价5.3万/平，容积率1.4，控高30米，无保障房配建。

望京樾，拿地楼面价4.4万/平，容积率2.2，控高60米，无保障房配建，执行套内7090政策。

从当时地块成交信息来看，本就对两个相邻的项目作出了区分。产品有区分，到时买房的时候，才不会打架。

到这里，大家也大概能明白，俩项目单价差4000，大概差在哪儿了。

此外，俩项目拿地楼面价与政府指导价之间，有不小的价差，这也给了两个开发商充足的利润空间，用来做产品。

中建智地拿下的318地块，今天刚刚公布了案名“中建宸园”。

从案名来看，中建宸园为应该为中建智地 "TOP 级宸系 " 产品。感兴趣的朋友，自己去搜一搜，中建宸庐、中建宸庐云起，这两个中建宸系产品。

反正就俩字儿，高端。

项目目前仅公布了案名，从视频中我们大概能了解到，项目风格属于宋代风格，至于产品和户型等，中建智地显然还在吊着我们的胃口。

不过，根据项目的容积率和控高，楼Sir估计，宸园大概率规划洋房、叠拼产品。

首开拿下的319、320地块，后引进金茂操盘，最终定下案名“首开金茂望京樾”，没错，就是要和望京来一次深度捆绑。

从规划图来看，设计的是5-18小高层，102-155平三居、四居，764户。宣传上写的是“科技奢宅“，不过在楼Sir看来，其品质远达不到金茂的“府”系产品，当然也要比中建的“宸”系差一个档次。

“樾”系的话，首开在望京有一个盘，叫“国风尚樾”。

虽然两个项目，都是“千万豪宅”，楼 Sir也都买不起。但相比，楼Sir还是更期待尚未官宣的“中建宸园”的户型和产品。

二手房无竞品 新房看价格

奶西村棚改，刚刚处于初级阶段，目前就是土地稍稍平整了些，所以周边，不光配套啥也没有，新房、二手房也找不出一个竞品。

目前，宸园、望京樾两个项目除了西边有个东洲家园，属于自住型商品房，小区有一部分房源又用作回迁房，目前这个小区比较复杂，平台上显示暂无二手房源出售，不过贝壳找房给出了一个7万/平的小区均价。

再远点，距离项目东北方向三公里左右的北苑商圈，2010年后建成次新二手房挂牌均价达到了9万+/平，其中品质较好的中国铁建花语城二手房挂牌均价超过了10万/平。

当然，整个北苑商圈的二手房挂牌均价是7.1万／平，这是建立在商圈内聚集大量的与新房小区不能媲美的老小区。

新房咱就更别说了，周边三公里内，无。

但楼 Sir要说说，同为望京辐射区，同为崔各庄乡，同没有配套、同没有地铁，彼时被称为崔各庄四兄弟的，和光悦府、龙樾合玺、晓风印月与望京养云。

宸园与望京樾在距离望京商圈直线距离上虽不及崔各庄四兄弟，但论“路况、复杂程度”等路上因素来说，宸园与望京樾到望京，更好走，时间也更短。

此外，崔各庄四兄弟也与奶西这两项目一样，周边无地铁，无商业配套、无医院，也同样要靠望京商圈的辐射。

这6个新房项目，外部条件几乎一致的情况下，那最终能比的也就是价格与产品品质了。

崔各庄四兄弟，四个项目的容积率都是2.5，高于望京樾的2.2，更高于宸园的1.4。

此外，相比于宸园、望京樾的无保障房配建，和光悦府、龙樾合玺、晓风印月三个项目都有公租房配建，望京养云有20%的政府产权。

产品类型方面，除建宸园未公布外，其他五个项目基本上做的都是三居、四居，户型基本上大同小异。

价格方面，和光悦府、龙樾合玺、晓风印月的销售指导价在8.8万/平，高于望京樾的8.5万/平，低于中建宸园的8.9万/平，望京养云因为政府共有产权，实际售价7.04万/平。

最有价格优势的，应该是望京养云了。

而绿城晓风印月，指导价在8.8万/平，但由于项目有现房销售面积，在开盘时实际售价仅有8.5万/平，这与望京樾的销售指导价持平。

重点是，晓风印月与望京樾，户型面积大同小异。三居，绿城晓风印月是 103平，比望京樾多1平；四居，绿城晓风印月是 117平与145平，而望京樾是120平和155平。

对了，晓风印月还有个169平的户型。

产品如果没有做出决定性差异，购房人可能更加看重价格逻辑。这样一来，在总价方面，望京樾可能会吃点亏。

总的来看，其实奶西二兄弟和崔各庄四兄弟，在区位状况、周边配套、交通设施等方面，没有决定性差距的前提下，起决定性因素的还真就是价格和产品了。

楼Sir认为，虽然崔各庄四兄弟距离奶西二兄弟很远，但同属竞品。这是片红海，谁能在激烈的竞争中翻出浪花来，谁才能笑到最后。