疫情过后，这些城市率先反弹

“救市力度，远比2015年迅猛。”这是我对当下楼市最直观的感受。

记得2015年那年，以央妈为首，降准降息，地方放松调控，总共花了一年多时间走完六轮刺激，才成功启动了“去库存”机器。

而现在，有的城市不到半年时间，已经走完全部流程。

比如郑州，先是出台了19条救市政策，后又不断打补丁。刚刚，当地又爆出热门，有银行甚至把房贷利率下调至4.5%，低于5年期LPR利率4.6%。

虽然仅限于5年内毕业的大学生，但也是历史性跌破0加点。政策放松之大，超出任何人的理解。

更惊诧的是，南京、佛山和河北廊坊也放开了限购。

南京和佛山都是万亿GDP俱乐部成员，分别代表长三角和大湾区的中坚力量，放开限购，意味着此能级以下的城市全部失守。

而廊坊，因自身是北京卫星城，上一轮楼市出现过“暴炒暴跌”行情，早已被北京打入冰窖，列为“房住不炒”的典型案例。

现在，不分本地外地户籍，一律放开限购，首付门槛也降低到了20%。

北京是“房住不炒”的政策中心。家门口的燕郊重回2015年，也意味着“房住不炒”机制默认为暂时休克。

因城施策下，楼市羊群效应非常明显。

只要头羊成功着陆，后面就会成群结队扑上，毕竟全国不靠房地产经济扛住疫情周期的城市，几乎为0。

去年市场还有很多人对放开调控报以怨言，认为“房住不炒”政策施行不下去，对不起这几年的观众，而现在，明显沉默很多。

无论房地产是“夜壶”也好，“妖魔鬼怪”也罢，在当下的经济周期，我们必须理性客观地认识到：

在新经济未到来之前，房地产依旧是压舱石，“房地产稳，则经济稳”。

不然按照目前趋势，百业受阻，经济承压，叠加接近6%的失业率和1000多万待就业大学生，“2022年必然成了未来十年里最好的一年”。

谁又愿意看到这样的趋势？

到现在为止，全国已经有80多个城市放松政策调控，接下来，还会有多少城市放开限购？是200个还是300个？

不得而知。

但可以肯定的是，放松调控的大潮已经奔袭而来。

放松调控，楼市就能自救吗？房价就能反弹吗？我早在去年就下了结论：

有些城市能救，有些城市救不动了。

拿天津来说，前几天土拍，推出30宗地，成交仅6块。连开发商都不看好的城市，投资者又该如何下手。

但对于杭州来说，60宗地仅有1幅遭遇流拍，成交的59宗地中更是有23幅地触顶摇号，在寒风萧萧的楼市，依然走出了独立行情。

今年以后，中国楼市将进入史无前例的分化周期。

接下来，子木就目前形式，帮大家分析探讨，疫情后，哪些城市的楼市会加速反弹？

1

苏州，一直都是我在长三角坚定看好的城市。

很多人认识苏州，还是源于苏大强，剧中，苏州城市干净整洁，高耸入云的大厦下车流如织，江南水乡的温文尔雅，流淌在大街小巷。

苏州作为全国最强地级市，经济一直排名全国第6，去年GDP增速在TOP10中仅次于武汉，排名第二，高达8.7%。

再看楼市，苏州没有杭州和南京的急躁，而是稳扎稳打，主攻经济带动居民购买力，良性推动楼市价值成长。

用房价对比法分析，苏州经济人口一直都稳超长三角城市群，第二梯队其他成员，但房价指数却低于其他城市。

当地政府，一直在有意控制房价过快成长，降低房地产经济的依赖度，这样的房价也是最健康的，可以说，苏州楼市几乎没有泡沫，且一直都是长三角的价值洼地。

年后疫情影响，苏州主动下调利率鼓励购房，其一在于冲抵疫情对楼市的负面影响，其二也在有意鼓励人才购房，加入抢人大战。

效果立竿见影，利率处于五年最低的苏州，行情开始加速反弹，很多楼盘一夜暴热，豪宅出现排队抢房的现象。

现在因为疫情反复，再次阻断楼市，但苏州积蓄的购买力还未爆发。

预计在5月之后，疫情结束，整个城市会迎来购房需求的井喷，带动房价上涨，购房者在疫情之前就要想办法去看房了，这种城市晚一步都是成本。

2

华中武汉，前段时间因为“2021年人口流入120万”，吸引了全国媒体的高度关注。

随后一轮接一轮的热捧，把这个城市推向了高潮。

这其实是非常危险的信号。

武汉根本不需要别人对它的认可，九省通衢、百万大学生、华中之首，拿出任何一项数据，都是全国二线城市中难以撼动的位置，它更需要踏踏实实的发展。

过去因为武汉没有找到方向，产业发展迟钝，留不住人才。但自从疫情后，这座城市仿佛苏醒了，不止是华中地区的年轻人，四大一线城市以及海外人才，都在武汉寻找机遇。

同时也带动了全国名牌企业的落地。

这些年，无论是华为、小米，还是腾讯、阿里都喜欢在武汉做华中总部，尤其是餐饮品牌，比如茶颜悦色外拓首站也是武汉，这是因为资本市场一致认为，武汉是年轻人的天下，整个市场都是活跃的。

相对于其他热点二线城市，作为经济TOP10成员的武汉，1.6万/平米的房价并不高，极高的性价比促使这座城市楼市成交异常旺盛。

近几年，武汉新房成交每年都在20万套左右徘徊，跟杭州一样，基本稳居全国第一梯队。

今年上半年，楼市行情一般，主要源于放贷利率还没降下来，外加去年楼市打击，新房市场维权案例较多。但疫情并没有消灭武汉的买房需求。

预计接下来武汉会出台利好政策，鼓励购房，而上半年积压的需求会在下半年，加速释放，现在趁楼市还未反弹，别人观望的时候，就要加紧看房脚步。

抄底就在眼前。

3

成都，在我年前的预测文中重点讲过一次。

去年年底翘尾行情太突出了，11月份二手房成交5600套，12月份突破到10000套以上，相对于之前3000套的平均值，基本是跳跃增长，刷新了近2年的新高。

要知道这可是在5.61%的房贷利率+二手房指导价下形成的。

年后，疫情影响外加超强供应，消化了行情的剧烈反弹，但成都小阳春还没有缺失。按照4月的情况来讲，前两周新房的新盘去化率已经达到了82%。

位于城市的豪宅板块以及新兴板块的新盘，去化率基本在100%左右。

而且二手房成交在3月已经达到了1.39万套，创下近36个月以来新高，接下来在不断利好的冲击下，会加速释放改善需求，促使新二手房行情加速反弹。

5月的成都，基本预定了火热的坑位。

成都现在跟武汉有些类似，正处于高速发展期，去年GDP达到19916亿，今年基本是准2万亿级城市。

虽然楼市房价已经连续增长了好几年，但整体的房价均值处于1.8万/平米左右，相对于长三角和大湾区二线城市，同样是价值洼地。

成都这些年，一直在闷声发大财。

前几天看了一个视频，一个刚毕业的女大学生说：

“没办法，现在绵阳年轻人都在往成都跑，去了成都就要买房，很多家庭买不起，就把老家的房子卖了换过去。大家都知道成都的房价要涨，谁也不敢等。”

成都虹吸整个川渝地区，积累了2000多万人口，去年又跟重庆一起被冠以成渝城市群主核心位。

成渝城市群被提拔为中国第四大城市群，国家持续释放利好，房价不涨都难。

4

合肥

很多人都不可思议，合肥为何在我看好的列表里。

在过去的文章里，我一直把合肥称为炒房第二城，跟深圳、杭州是亲密三兄弟。

但楼市研究就在于此，一定不能被情绪影响，而是要绝对的客观理性。合肥炒房很激烈，但不可否认的是，合肥是近二十年城市发展中，当之无愧的黑马。

去年合肥因为楼市过热，被政策轮番敲打，此后进入回调周期，房价跌得那叫一个惨。

但惨并不是坏事，可以让一个城市的房价回归理性，从新出发，这是有利于房地产价值成长的。

合肥楼市在5月后，会逆势反弹。

并不是因为房价已经完全回调充分，而是需求积蓄遭遇低库存市场。

合肥的库存实在太小了，数据显示，合肥去化周期只有4.8个月，仅次于上海，居于全国第二。

这个数值已经接近6个月的警戒线，按照住建部的规定，当一个城市的去化周期低于6个月，就需要加快土地供应，以缓解房价上涨压力。

合肥为什么会出现这么低的库存，坊间众说纷纭，我认为大概率是地方有意控盘，这也是合肥这座城市的老本行，一直都在拿捏房价。

不过，控盘也不意味着这座城市有问题。

合肥GDP已经进入万亿俱乐部，各项经济数据增长势头OK，在政府招商引资，营商环境这块，合肥基本可以说是全国的模范城市。

5

佛山

佛山，作为大湾区二线强市，这些年楼市发展有些尴尬。

主要是因为行情一直被隔壁的广州把控。

佛山和广州目前已经深度一体化，但佛山的行情永远滞后于广州。

去年，广州房价上涨了一段时间，佛山开始启动，然而广州因为上涨过热遭遇了政策调控，连带了佛山的行情。

以至于佛山购房需求还未释放，楼市就直接进入了冬天，最夸张的时候，佛山的房贷利率直接上升至7%左右。

我们都认为，佛山的城市面和工业基础要比东莞强，可惜跟错人了。深圳能带着东莞房价飞奔，但到了大湾区的西部，广州永远不带佛山玩。

但是佛山也有自己苦衷，楼市太低迷影响经济运行，所以这次干脆要脱离广州，率先放开了限购政策：

满5年的二手房不限购。

佛山是新兴工业强市，万亿GDP俱乐部成员，这几年人口流入量很强，基本面不错，而且相对于同一级别的东莞，有很强的竞争优势。

看房价就知道了，目前佛山的二手房均价在1.5万/平米左右，而东莞已经跑到了2.2万/平米左右，两者一比，信号就非常明显了。

预计佛山接下来还会继续下调房贷利率，释放当地购房需求，而且在不限购的条件下，还会吸引一大波来自于广州的客群，楼市趁势而起。

还有很多城市会在疫情后加速反弹，因为篇幅有限，今天先就讲到这里。

6

最后

还是那句话，优质的城市，就像是定时高速客车，隔段时间，就会停下来接人，然后继续向前飞奔，想通这个道理，自然就坦然了。

很多人都说，疫情影响太严重，人们哪还有钱买房，的确最近，我也看到了太多的负面消息，甚至影响了我在楼市层面的判断。

但这几天，我把手机关掉，重新投入书籍，把楼市过去一页一页翻完，近两年的数据一个个分析完之后，发现我们陷在了时间的陷阱里。

如果拉长对宏观环境判断的时间轴，以月、季度和年度来思考，一切都会清醒和理智很多。

2003年非典后我们很穷，2009年，金融风暴后我们很穷，2020年第一次新冠疫情出现后，我们过的也很糟糕。

但一切不都过来了么？

悲观者：前面一片漆黑，什么也看不到？

乐观者：不是啦，天亮之后会很美的！