暂定100亿！房地产纾困基金要来了

暂定100亿，郑州正式出台房地产纾困基金方案；中国奥园超200亿融资成功展期；AMC终于出手救房企……进入下半年，房地产纾困逐渐取得较大进展。

01郑州出台房地产纾困基金设立运作方案

8月5日，据大河报，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》已由郑州市人民政府办公厅印发至各开发区管委会，各区县（市）人民政府及各部门、各有关单位。

按照方案内容，郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县(市)根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况,资金分期到位。

纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难，并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。

运作方式显示，由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建子基金作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建，各主体的出资比例由各方协商确定。

同时，由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格；盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。
按照方案，由子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。

图片来源：太平洋证券

方案指出，通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1—2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题,达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。

方案明确，危困房企收到盘活资金后，应将资金全部用于其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘，尽快实现复工复产。市住房保障局、市审计局对房企盘活资金使用及问题楼盘复工复产情况实施全程监督,确保纾困政策取得实效。

在此之前，河南资产管理有限公司官网7月19日消息显示，郑州地产集团有限公司与河南资产管理有限公司近日达成共识，将充分发挥各自专业团队、业务资源等优势，成立工作专班，联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

此外，郑州市房管局召开会议，汇报“头部房企自愿退出项目情况”，针对建业、鑫苑、康桥、世茂、绿地、正商、融创等重点企业的项目，给予棚改统贷统还、项目并购、破产重组、保障房租赁四种模式的纾困方式支持。

据正观新闻，郑州市住房保障和房地产管理局表示，通过设立地产纾困基金，来帮有问题的房企盘活资产等，契合之前银保监会提出的“保交楼、保民生、保稳定”。

02

中国奥园200亿元融资展期

8月5日晚间，中国奥园（03883.HK）公告称，公司保持与境内及境外债权人进行建设性对话，以期待稳定状况，保持集团的价值。截至目前，集团已与若干境内金融机构订立安排延长本金逾200亿元现有境内融资安排的期限，另有其他境内融资安排展期工作已与其境内债权人进入协商阶段。

另外，中国奥园表示，鉴于集团面临的流动资金问题，集团正在积极与潜在投资者讨论有关资本重组的事宜，作为实施债务重组的一部分。截至目前集团尚未与任何有关投资者订立任何具有法律约束力的协议。

中国奥园已委聘毕马威企业咨询（中国）有限公司（先前获委聘对集团进行独立业务审阅）作为主要财务顾问。公司在其法律及财务顾问的协助下已经及继续评估集团的流动资金状况，并制定一个重组计划，为所有持份者提供协商一致的解决方案。目前该项工作正在进行中。

中国奥园称，集团的近九成房地产项目按计划及进度进行，集团继续确保项目竣工交付，同时整合资源盘活项目的建设和销售，降低营运开支，全力设法改善集团的流动性状况。2022年7月，集团与绿城管理控股有限公司（“绿城管理”）签署战略合作暨广州云和公馆（“项目”）代建协定，内容有关绿城管理品牌、管理和资源输出，及项目代建等若干安排。

从销售端来看，截至2022年6月末，中国奥园累计实现合约销售额约149.2亿元。

截至目前，中国奥园仍未披露公司2021年全年度经审核的业绩。

尽管已经在频繁处置资产，但中国奥园的流动性紧张仍未出现明显的缓解迹象。

6月23日晚间，中国奥园宣布，公司以5.68亿港元出售了澳大利亚两家附属公司股权。此次出售事项完成后，中国奥园在澳大利亚将不再持有任何资产投资项目。

此前，为加速资金周转，中国奥园已陆续转让、退出包括中国广东阳江、惠州，江西九江，广西浦北、福建漳州等境内项目，以及中国香港、加拿大等境外多处项目。

03

AMC终于出手救房企

中国华融官宣纾困阳光城母公司

8月5日，据中国华融发布，为贯彻落实国家关于稳定房地产市场，保交楼、稳民生的有关要求，进一步促进房地产业良性循环和健康发展，中国华融全面推动与相关市场主体的纾困合作，近日中国华融已与阳光龙净集团有限公司签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议，中国华融总裁助理高敢、阳光集团董事局主席林腾蛟出席会议。

高敢表示，中国华融作为五家全国性资产管理公司之一，始终立足不良资产行业主力军定位，发挥逆周期救助性功能，积极服务实体经济，防范化解金融风险，大力开展保交楼、烂尾楼盘活、问题资产并购重组等项目，促进房地产业风险化解和问题房地产企业市场出清，深度参与产业升级，维护经济社会稳定。

此次纾困战略合作，是落实党中央及有关部门关于化解房地产市场风险工作要求的具体举措。中国华融将充分发挥自身在问题企业纾困和不良资产盘活业务领域的丰富经验，助力阳光集团纾困化险、浴火重生。

林腾蛟表示，面对经济下行和新冠疫情等因素引发的流动性困难及债务风险，阳光集团积极开展自救，此次合作将为阳光集团的未来发展增添更强大的动力与信心。

中国华融并购重组部、福建分公司、阳光集团相关负责人参加会议。

来源：澎湃新闻、财联社、中国华融

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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