房龄老、地段好的“老破小”为何不好卖了？内行：有8个“硬伤”

如今房产已成为中国家庭的重要资产，在家庭财富中的占比高达77%，金融资产只占到23%。因此，由于房子涉及的金额比较大，特别是在全国平均房价上涨至万元每平方米以后，买一套房子动辄就要上百万甚至数百万，而对于普通家庭而言，买房不是件容易的事情，需要掏空家庭三代人的积蓄才能攒齐首付，然后还要背负几十年的房贷。

房价之所以这么贵，是因为房子不仅仅是一个居住的场所，背后还与教育、医疗、就业、结婚等家庭大事息息相关。可以说，如果在城市中没有一套属于自己的房子，就无法更好地生活。特别是年轻人结婚，现在女方家都要求男方在城里必须有房，男方家庭如果在城里没有房子，不要说结婚成家了，就连谈恋爱的门槛都迈不过去，很难娶到老婆。因此很多家庭即便掏空积蓄也要买上一套房子。那么刚需购房者多了，投资炒房需求又有增无减，房价也就快速上涨了。

而对于经济条件稍差些的家庭来说，如果买不起价格贵的新房子，就会选择购买二手房，甚至是一些“老破小”的二手房，毕竟“老破小”二手房虽然房龄长、面积小，但仍具有很多优点：

第一，地段好、总价低。老破小的二手房通常都会集中在城市的中心地带，地理位置优越，地段价值较高，周边配套成熟，方便工作生活。而且房子面积小，总价也低，购房的压力不大，特别适合预算低的家庭入手。

第二，免装修、公摊少。老破小二手房都自带装修，卖家通常还会附带赠送些日常所需的家具家电，还可以节省一大笔的费用，入手后拎包即可入住。而且过去建的房子多数都是多层住宅，与高层电梯房相比较，老破小的二手房公摊小，得房率高。

第三，入住快、风险小。老破小的二手房都是现房，成交之后就能入住，不像期房需要等待二三年才能交付，这期间租房住还要产生一笔租金。关键是，二手房看得见、摸得着，房子质量如何一目了然，不像期房看不见、摸不着，还存在烂尾风险。

但是，如果你仔细观察就会发现，老破小二手房转让在2020年之前还比较容易，现在除了重点学区房还有人买，其他地段的老破小即便位置再好，房子也不易卖掉。为何会出现如此大的变化呢？据内行人介绍，因为如今的老破小有以下8个“硬伤”：

第一，居住体验差。所谓老破小，指的是房龄超过20年的老房子，这类小区环境比较差，绿化覆盖率低，物业管理不到位，设施设备陈旧老化，没有实行人车分流，加之房型结构上存在很多瑕疵，因此如果用于自住的话，基本上没有居住体验可言，而且小区的不少业主都已搬走，房子要么空置，要么用于出租，成了社会各类人员的聚集地，治安状况比较差。

第二，不再被拆迁。2020年之前，因为有国家棚改项目做支撑，老破小房子很受投资者的欢迎，因为买下来等拆迁，可以实现一夜暴富的梦想。但是进入2021年以后，国家停止了大规模拆迁，转而启动旧改项目，也就意味着老房子一旦经过改造，今后很长一段时间不会再拆迁，因此2020年是时间节点，投资者当然要避而远之了。

第三，银行贷款难。整体房价上涨以后，其实老破小的价格同样也上涨了，因此即便购买这类房子，同样也需要贷款。但是2020年之后楼市开始进入饱和状态，很多新房、次新房都迎来了销售压力，银行对老破小的贷款审批门槛抬高了，有的地方银行直接停掉贷款审批业务，有的地方银行即使批准贷款，额度也少了很多，这就加大了购房压力，导致购房者的数量减少。

第四，装修过时落伍。有人以为，老旧小区改造后面貌焕然一新，房子应该好卖。实际上旧改改的主要是房子的外部环境，包括粉刷外墙、更换老旧设施、疏通排污管道等，对于个人私有部分的内部装修，其实是无法进行旧改的，除非业主自己花钱翻修。而现在的购房主体是以年轻人为主，年轻人根本看不上过去的老式装修，因此老房子很难卖。

第五，交易税费多。二手房交易中，包含的税费有个人所得税、土地增值税、印花税、契税、权属登记费、测绘费、公证费、中介费等诸多税费。而购买新房只需要缴纳契税、印花税、保险费等少量税费。因此，买旧房不如买新房划算。再者，在二手房交易中，如果遇到不靠谱的中介，还容易买到存在产权瑕疵的房子，导致“钱、房两空”。

第六，缺少停车位。如今私家车已经普及，很多富裕的家庭甚至拥有两部以上的私家车。而随着车辆的迅速增加，城市停车难越来越成为影响幸福生活的闹心事之一。因此很多购房者在购买二手房的时候，会非常重视小区是否好停车的问题。而过去建造的小区，当时并没有规划好太多的停车位，于是一些人即便看中了房子，也会因为没有停车位而不得不放弃。

第七，升值空间小。买房除了要重视地段，房子存在多大升值空间，也是购房者高度关注的，因为这关系到货币是否保值的问题。而现在一些位置虽然比较好的老破小，在过去房价多次上涨中已经跟着涨了不少，但是由于房龄的原因，今后已经没有太长的使用年限了，因此这类房子的增值空间基本达到瓶颈，购房者不如买年限短的新房或次新房划算。

第八，没有电梯。可能有人认为旧改项目中包含了加装电梯这一项，那么只要补齐这个短板，房子就好卖了。实际上根本不是这回事。首先，并不是所有的老楼都符合加装电梯的条件，如果房子质量不过关，是不能随便加装电梯的。其次，即便可以加装，也并不是所有的业主都同意装。而在实际交易中，越是加装了电梯的老破小，反而越没人敢买，因为他们担心给老楼装电梯，今后会带来潜在的安全风险。

总结：过去买房大家曾有过共识：除了位置，还是位置。但是，随着住房市场自2020年起进入饱和状态，房子已经不再是紧俏的商品了，新房、次新房的成交量都在大幅下滑；老破小房子虽然位置不错，但是只要不附带优质学区资源，价格上房东再不愿意做出较大幅度的让步，由于其存在居住体验差、失去拆迁机会、不易贷款等8个“硬伤”，是不好卖的。