可惜了，广州南站！拼命一搏，还能翻身吗？

投入使用了12年的广州南站，近来突然消息频频。

番禺区发布四项举措来推动南站经济高质量发展；三个月前，南站还被番禺区政府形容为：对标南沙、前海、横琴。

欲戴其冠，必承其重。

这个号称中国客流量最大的高铁站，日均客流量超过50万，比广州NO.1的体育西地铁站多7万。

但直到现在，距离南站最近的商场，入驻商家两只手就能数完。

说起南站，多少老广长叹一声：太可惜了！如今，南站还能打赢翻身仗吗？

高铁出圈，地铁不出圈

高铁时代，枢纽的最大价值就是可达性。

南站在跨城、跨省中的通达能力确实非常强，官方也从各个层面强化南站在大湾区乃至南中国的强枢纽角色。

但南站对内的跨区通联，却是一种弱联系。

南站作为广州首个地铁四线换乘站，只有2号线能直通市区。

至于22号线首通段，完全可以看作番禺的“内环线”；7号线跟佛山2号线，都是在强化番禺跟佛山的联通角色。

所以从南站到天河，得先拐一个弯、换乘一趟才行，比去佛山市区还麻烦。

多年来，跟市区的弱关联，加重了“南站只是一个高铁站”的形象。

热力图很能说明问题。南站的人流（红色片区）红利，只能辐射到附近约700米的范围，非常小。

而它临近的下一个人流密集的板块，要去到5公里外的钟村跟汉溪长隆。

站内繁忙，站外荒凉。落客区车流穿梭，进站大厅人潮涌涌，大部分人只是无缝接驳交通工具的匆匆过客。

南站之外，就是另一个世界：

早几年，连这些写字楼都看不到。

想在站外找到餐饮店多一点的地方，要走到2公里外、新开业的南站喜街。

大众点评显示，南站商圈人气TOP1商场，入驻商家两只手都能数得过来，评价也只有寥寥8条。

南站，何以沦落至此？

失去黄金发展的十年

南站不是没有机会，而是白白让机会流走……太可惜了！

南站正式投入使用一年后，市政府就发布了南站地区的控规图，将它定位为以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区。

然而，十年眨眼过去，南站除了在联动广佛发展这件事上进展不错外，其他方面落后了不止一拍。

同处近郊、同在2010年开发的上海大虹桥，如今GDP已经达到1400亿元，新房均价6万/㎡，在上海中等偏上。

南站呢？它固然也想成为上海虹桥那样的超级枢纽+高端产业新区。

早年间，南站规划了不少商贸商务用地，兴建写字楼，但目前官方列举的重点企业只有三家：

广州中车、三雄极光总部、品荟房地产开发。

其余我查到的算比较知名的企业总部，还有中建四局、李锦记华南总部跟健力宝华南区总部。

一步慢，步步慢，如果碰巧遇到不靠谱的“队友”，就更拖后腿。

两年前，恒大信誓旦旦说要来建球场，打造成中国首屈一指的球迷胜地，南站一度振奋。

结果，恒大狼狈败走，留下城投来接手烂摊子，冠珺之光至今还去向未知。

富力之前拿下石壁村旧改，结果因为资金问题，在跟城投接洽了。

更不可思议的是，这么多年，南站核心规划范围内就只出现一个非公寓单体楼——臻尚苑，目前二手均价4万/㎡。

而直到今年，南站核心区首个改善型的住宅项目才正式面世，叫城投·岭南府

即便如此，整个南站地区的住宅新盘加起来也就三个：星瀚、星寰、岭南府。

星瀚跟星寰均价约4字头，而占据南站核心区的岭南府还没公布价格。

在卖房子这件事情上，城投实在太过神秘。

此前城投出手的住宅项目，一个是广州“地王”越秀南，另一个是合作开发的天河壹品。

岭南府的户型可不小，98-143㎡，一看就是要走改善型路线，从销售的口风来看，预计要近5万/㎡起。

广州城投·领南府效果图

这么多年来，南站对宅地供应非常谨慎，想着打造成高端产业新城，奈何并没多大起色。

更头疼的是，就在南站“打瞌睡”这些年，番禺万博CBD、海珠琶洲、黄埔科学城、知识城已经强势崛起。

等到南站醒来，面对的最大问题是：

还能抢到多少厉害的企业？

按照广州南站2019－2025年的产业发展规划，它要以IAB（新一代信息技术、人工智能、生物医药）产业作为支撑，大力发展商贸会展、总部经济、专业服务、科技服务、珠宝创业等现代服务业。

今年，南站更是打算挂出15宗商服用地，吸引银行、保险、证券这些金融业过来发展。

但，商贸会展这张王牌，已经被琶洲死死拿捏；IAB这种新兴产业又太过抢手，海珠、白云、黄埔都在抢；至于金融跟总部经济，捷足先登者才能拿下牛逼的企业。

南站，怎么跟别人抢？

时代变了，打法也要变

南站之前，东站称霸。但当年的东站，无论站内还是站外，都是一片繁华。

多少南下镀金的追梦人，一出东站，就用憧憬而怯生的眼神打量这座大都会，仰望市长大厦跟中信广场。

而在南站，人们只会感慨于南站内部的宏伟开阔，然后一溜烟钻进地铁。

南站周边实拍

南站跟东站的繁华程度差距如此之大，主要有三大原因：

1. 东站靠近市区，并且是当年港人来广州的第一落点。
2. 东站开通正值广州中轴东移，天河北CBD接棒。
3. 毗邻东站的地标级写字楼中信广场落成，众多500强企业落址天河北。

以上这些机遇跟客观条件，南站都不具备。

不在中轴线上、跟市区的地铁联系弱、周边的谢村石壁以建材、花场、工业加工为主，跟南站想发展的高端产业根本不在一个级别。

时代变了，打法就要变。

南站想要强，必须靠自己，特别是两个预计2025年底完成的大项目。

其次是要主动横向联动，跟汉溪长隆、万博打成一片。

“全村的希望”：城投+新鸿基

广州城投，基建大牛。

前文提过好几次城投，又是收拾恒大球场的烂摊子，又是跟富力接洽旧改的事宜，还准备“牛刀小试”，在石壁地铁站旁边开发南站核心区首个正式住宅项目。

没办法，国资就是有钱。

而城投还有一件大事要干——在体量达26万㎡的地下空间，打造花城汇·南站。

这有多大？相当于2个珠江新城花城汇的体量！预计今年年底会分批投入运营。

花城汇·南站效果图

花城汇2.0的诞生很关键，因为它可以触发南站站内的人流，往外迈出一步，继而引导到南站周边的商业、写字楼片区。

在“吃”这件民生大事上发力，多少都能抓住落地或出发的游客的胃。

南站的另一个希望，是新鸿基。

新鸿基弄商业，还是有一手的。广州天环、igc天汇都出自它手，还有香港的IFC、西九龙ICC，商业经验丰富。

而去年4月，新鸿基拿下广州南站TOD地块，计划打造成一个超级综合项目——广州ICC环球贸易广场。

一个有钱，一个有经验，但广州南站能不能就此翻身，不确定性还是不小。

毕竟在珠江花城花城汇，北中南三区的人气跟店铺出租率同样存在明显落差。

何况，再牛逼的开发商，也会遇到计划之外的因素干扰。

城投2020年壕气拿下越秀南地王后，到现在都没敢开盘，一直鸽，销售说预计明年才出场。

新鸿基在2021年4月土拍最火时拿地，彼时，恒大还没完全扯下遮羞布，谢村还一片光明。

所以城投出手、新鸿基出手，一定能挽回广州南站错过的黄金时期吗？

答案，或在两年后揭晓。