北京学区房价值被重估，你需要重新调整投资策略了

我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐您好，预算1200左右，二套置换、二孩、三室、学区、朝阳门上班，希望在东城，实在没有就海淀，目前在朝阳。希望环境好一些，学校要还可以就好。

看房时间也不短了，思路一直在调整，改善、学区、环境，都想兼顾。随着总预算的不断提高，学区开始成为主导因素。在看了一些房子之后，也结合着现在学区政策的变化，以及适龄上学人口数量的变化（我家小孩27年上小学），感觉还是不能把学区当成最大的事，居住条件和居住环境、配套，对孩子成长和整个家庭的生活质量影响更大，所以还在梳理思路。

感觉学区老破小要退出历史舞台了，就算买了房也不一定上得了学，就算上了学，孩子上完学这个资产没法处理，想改善都没机会了。

回答：教育均衡化是趋势，削峰填谷，也没有别的办法了。精英教育还是会存在，但不会让大多数人走精英教育的路，无限内卷，教育要分层分流，职业教育也要本科化了。你的想法是未来大部分家长的购房想法，未来东西城的老破小慢慢地是失去光环，只是短期内不会。可能海淀更适合你们的家庭结构，小学其实更应该看中生源，小学本身也是需要靠家长的，中学好就可以。

如果在东城1200左右，可以看天坛学区的新澳洋房、天天家园、华龙美晟，其他学区的次新三居总价都超1200以上了。

海淀可以看田村、永定路和西北旺，田村和永定路可以看：熙湖、兰德华庭、碧森里、雅世合金，丹青府；乐府江南的环境很不错，但是3居都超过1200了。永定路现在教育资源没那么好，但是肯定比东城的天坛好。西北旺可以看：中海枫涟、茉莉园。

1200万3居，环境不太差的，比较难挑，你可以先实地去看，看完之后肯定还会有不一样的感受，你可以再留言沟通。

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提问：房姐您好！我一直在关注知识星球，想买房，特别信任您的建议。麻烦想问下，我是外省过来，刚拿到西城户口，9月份孩子在北京三中或156中上高一（地铁4、6号线平安里站）。我想在学校附近或是4号、6号地铁站附近买房（争取在东北边），最好是孩子和我乘坐地铁上学（班），或是以房养房也行。

我的工作地点东直门（2号线），预算750万左右，希望小三室一厅、有升值空间、兼顾停车方便些，辛苦您帮忙选择3～5个小区好吗？

如果能兼并上上学方便又有升值空间的小区最好，如果因为资金问题，无法选出这样的房就买房租出去，我在学校附近再租。因为刚到北京两年，是北京第一套房，又人到中年，还是想在750万资金范围内好好安个家的，辛苦您啦！还是想多听听您的意见，怎样买和租能让我压力小点。我原来在老家用过公积金贷款，据说在京我只能商贷，5环里250万。让您费心了。

回答：首先不建议买老破小，老破小未来的增值空间会受限制，除非是学区房，还能扛打几年。

你们是两个思路，一买过来自己住，二租出去在学校附近再租个房子吗？

建议两个方向，以孩子上学为核心，让孩子多便利一些，大人多跑跑。从平安里站往外扩散，沿着地铁4号线和地铁6号线选。

方案一：地铁4号线往外走到马家堡，马家堡出地铁就有一个小区，星河城，这个小区属于次新，品质还不错，750万左右选2居。

方案二：地铁6号线平安里站往外到海淀田村，这个地方也不错，现在是海淀的价值洼地，近年逐步在追赶。田村可以看：雅世合金、景宜里、碧森里、 永达逸家。这几个小区都是离地铁很近的，这里能选择到的也是2居。

提醒，你不要进入一个误区一定要买3居，750万左右买3居室，结合你的这个情况选择，不可能选择到有价值的，但是给您推荐的这几个版块里的小区的2居室都是保值增值没问题的。

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提问：我本人于2006年在望京贷款购买望京国风北京一居室，目前在住，链家价格850左右（有点高？）。后于2018年将此房通过赠予归到女儿名下，目前不满五年。

我本人于2019年购买顺义后沙峪一个叫蓝星花园的老破大（那会儿不认识房姐，认知太低，高价接盘，一直在跌）费用700万（含中介等所有费用， 未贷款）。是打算和女儿大学毕业后分开住备用，目前空置。因为女儿上班远她根本不去住，我也觉得那边没有望京好玩，也不去住，新装修的，又不想租。

目前想法：想把望京国风北京的一居室卖掉，置换成两居室，最好是三居室。购房费用1200元，不想贷款，也不能超额，想保证生活质量。

我曾经看过的小区：

1、国风上观120平大两居，够我和闺女住。但闺女已经26岁，可能面临结婚生子，想考虑三居，换房也是写闺女名字，而且这个大两居如果以后闺女想再卖掉换学区房，可能不好卖；2、融科橄榄城，我感觉房子两居的一般般，还不如国风北京，还贵，但升值性好，三居的买不起；

3、新北苑福熙大道，带学区，两居可以买得起，三居还是买不起。但还是觉得望京好，热闹，好玩。

矛盾点：我目前最钟意国风上观的大两居，不用装修，只需要小动。我的好朋友好姐妹都在望京，不太想离开望京，但是怕女儿以后用房子指标必须要卖，但卖不出去，卖不上价。

我顺义的老破大也卖不出去，只能放着，有时候会和亲戚朋友过去作为娱乐打个麻将啥的。还有朋友推荐奥森附近的天乐园的大两居，感觉也还不错。

回答：建议把顺义和国风的房子一起卖掉，顺义的房子不要遗憾，也不要留恋，继续留着只会更坑，及时止损是最明智得选择。国风的一居室已经达到850了，对于一居室来说已经很高了，再涨幅的空间不一定会很大了。

两套一起卖掉之后，可以在望京买一个品质三居，或者新北苑的三居室也可以考虑，本身新北苑这个板块的小区楼龄和品质都不错。

奥森不太推荐，奥森的户型都比较大，三居室够不着，两居室没必要跑到奥森去买。

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提问：三口之家，小孩2021年上了展览路片区的小学，用的是一个半地下(53平)学区名额。当时想着不能一直住半地下，就把清河的房子卖了，在车公庄北里置换成了73平的95年的房子(有点后悔)，现在快搬过去住了。

但是，2套展览路片区的房子，感觉很危险，况且居住环境很不好，非常焦虑，不知道该怎么处置。

当时置换，也是头脑发热，亏了不少。就是因为没有资深专业人士指点，要是能早点看到房姐的文章就好了。车公庄的房子950左右，半地下的不确定，估计500以内。目前，所有贷款有160，求房姐给个建议，谢谢！

回答：建议两套房子都出货，两套房子同时挂牌，卖掉之后在附近置换一个有居住属性的小区。

出货的原因是，你们已经上了小学了，不再需要这种占坑房了，结合当下学区调剂以及教师轮岗的背景下，留着没有意义。出掉之后，置换的方向有两个方案，方案一是往海淀走，方案二是在西城淘。

方案一：可以看海淀的小西天，天兆家园、时代之光、海云轩、今典花园、金晖嘉园。选择这几个小区主要取决于你的预算，两套出货之后子弹1300左右，二套按揭贷款200左右，可以看总价1500万左右的房子。如果手里还有资金，那就还可以加码。小西天也有一个问题，那就是接送孩子的通勤时间，早晚高峰二环有点堵车，大概车程20分钟～30分钟左右。

方案二：西城可以看国英园、冠英园、国英绿景公寓、官园公寓、侨办大院、融城。至于卖掉之后选哪个小区，主要看你的预算。总之，无论买哪个小区，建议车公庄的两套房子尽快出掉。

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提问：房姐老师好！我是准备给我女儿买，她明年二月社保满五年，可以有购房资格，所以具体购房时间应该是明年二月以后。非京籍，首套，无学区要求，现金1600万，准备全款。想从望京和顺义两个区域选标的。

考虑两个因素：1）居住感受（女性，26岁，电影行业工作，无上下班通勤要求）；2）未来升值潜力。谢谢您！

回答：望京和顺义是两个性质不同的板块：

望京是产业、学区+居住品质，综合功能比较强的区域，人口结构由互联网、金融、老牌企业等组成，所以望京内部的次新盘涨幅一直都比较平稳，偶尔来一轮“小牛市”。

顺义是一个纯居住区域，顺义新城区的别墅项目环境优、品质高，居住舒适度比望京好，隐私性很强，机场出行方便，保值增值也倒没问题，但是涨幅超过望京有点难度。

二者的区别就是：望京繁华有活力，顺义宁静又沉稳，主要看你们需求的重点核心了，保增值选望京，自住兼顾保值增值选顺义。

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