通货膨胀，利息上涨，小心瑞典公寓月费也上涨

瑞典6月份的通货膨胀率已经高达8.5%了，很多家庭都切切实实感到了食品汽油电费上涨对生活成本的影响。房贷利率也直接翻了一倍，从不到1.5%涨到了3%以上。对于一个有300万克朗房贷的家庭来说，每个月的支出增加近4000克朗。但瑞典专家也提醒大家，要注意能源价格上涨和利息上涨可能也会导致公寓月费上涨。

瑞典很多老一些的小区都是不会每套房子单独测量收取取暖费的，而是这部分费用包在月费里。对于这部分小区，能源价格上涨导致取暖费上涨之后，月费也必然需要上涨，这个比较好理解。今天主要讲讲利息上涨对公寓月费的影响。

北欧模式之前其他文章里也讲过，瑞典的公寓（bostadsrätt）是一种比较特别的产权形式。动辄几百万的公寓在瑞典用真金白银买回来，却是不会得到任何的房产证产权证之类的文件的。这是因为整个小区所有房屋的产权都是属于小区（bostadsrättsförening，简称brf）的。

每个小区都是一个独立的法人，有自己在税务局和公司注册局注册的公司号（organisationsnummer），属于一种“经济组织”（ekonomisk förening），每年需要向公司注册局（bolagsverket）提交年报，需要向税务局（skatteverket）报税，可以做雇主雇佣员工，也有破产的可能（）。

严格的说，在瑞典买公寓的人买的并不是一套房子，而是买的是一个小区的成员资格（medlemskap）。然后作为小区的成员，会拥有小区中其中一套房子的居住权。每个成员拥有小区里哪套房子的居住权，这个信息一般就是小区物业电脑里存的一个excel表格而已。如果你的产权信息需要变更，加个名字去掉个名字，联系无业修改这个excel表格里的信息就好。如果你需要证明你拥有你买的房子，也是去找物业开产权证明，没有全国统一的管理机构来记录这个信息。

如果有人在瑞典拥有好几套公寓，而且这些房子都是全款买的，那么因为他的房子是没有贷款的，所以在银行没有记录。如果这人欠了别人很大一笔款，被债主告到了讨债局（Kronofodgen）。在这种情况下，连讨债局也是很难找到它的所有房产的。因为讨债局不可能给全国所有的小区写信询问这人在你们这里有没有房产，而且小区也并没有配合讨债局调查的义务。即使讨债局问了，小区也可以不回信。

扯远了，回到月费的问题。作为一个独立的法人，小区也是可以向银行贷款的。瑞典政府在1930年通过立法确定了“bostadsrätt"这种小区集体产权的住房形式。当时推行这种产权形式的一个重要目的就是通过允许小区承担部分房屋的贷款来降低民众买房的门槛。举个例子来说，假设一套公寓原本的价格应该是500万，一个家庭想要把它全产权买下来的话就需要交15%的首付，也就是75万，然后可以贷款425万。但是如果这套公寓以bostadsrätt的产权形式出售的话，小区就可以承担一部分的贷款，一般来说会承担房屋实际价值10-30%左右的贷款。假设小区承担20%的话，那么买家就只需要花400万就可以买下这套房子，首付60万，贷款340万。这买房门槛就比首付75万，贷款425万低了。曾经在瑞典上个世纪七八十年代的时候瑞典还有小区承担80%贷款的房子，也就是说买房的人只需要自己出100万就可以买下一套原本应该价值500万的房子。

虽然小区替成员承担了房屋实际价值20%的房贷，这部分贷款的利息成本还是依然需要成员自己来支付的。每个月支付给小区的月费除了取暖费，公共区域的电费，楼道打扫费，垃圾清运费，花园打理费，房屋维护费这些，还有很大一部分是小区贷款的利息。如果小区替你承担了你的这套公寓100万的贷款，假设年利息1.5%的话，那么你每个月交给小区的月费里面有1250克朗都是这笔贷款的利息。如果银行利息翻倍的话，你的月费就也会随之增加1250克朗。而月费的增加往往会导致公寓贬值，因为大家都不喜欢买月费贵的公寓，银行也一般不会给月费高的公寓批很高的贷款。

小区的管理是由小区成员通过民主选举制度选举出来的业主委员会负责的。业主委员会成员必须是业主，但不需要是专业人士。业主委员会一般会再与专业的物业管理公司签订合同，委托物业公司来帮助管理小区的账务和房屋维护等。如果物业公司做的不好的话，业主委员会可以中断与他们的合同，另找其他物业管理公司。

业主委员会也会负责和银行去谈小区的贷款利息。由于一个小区的贷款往往都是巨额的，而且小区这种的借款人往往被银行认为还款能力稳定，破产的几率非常的低的，所以小区一般情况下是可以拿到比较低的利率的，但小编也见过一些小区的贷款利率莫名的高，就不知道他们的业委会是怎么跟银行谈的。

小区的贷款利率可能是浮动的，可能是固定的，可能是固定1年的，可能是固定20年的。这完全看当年谈贷款的业委会是怎么考虑的，如果这个小区曾经有一届业委会认为贷款利率固定20年是个好主意的话，那么这个小区就20年不用再跟银行谈利息了。当年那届业委会谈的利息高的话就会导致整个小区月费偏高，房价上不去，当年那届业委会谈的利息低的话就可以整个小区月费压低，房价也容易上去。但如果有个买房人在20年低利率合同快到期的时候花了高价买了这个小区的一套房子，结果买了才一年小区的贷款利率就涨了导致月费也随之上涨，那么这套房大概率会随着月费的上涨而贬值，买房的人就亏了。所以说买公寓的时候看小区年报是很重要的。

参考新闻：

https://www.svd.se/a/7dbxzv/avgiftssmall-kan-vanta-for-manga-bostadsagare

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