抄底兴隆湖

近日，成都地产界从天府公园观澜8号了解到，其二期熙岸在售的600多套房源全部优惠8个点。据置业顾问介绍，目前临湖的2栋楼：2号楼和4号楼也仍然有不少可看湖的高层房源。

天府公园观澜8号是目前兴隆湖南岸唯一在售新房，也是当前整个兴隆湖片区唯一可看湖的在售新房。其主推的93平米套三户型，优惠完之后单价降至2万/平米以下，170万即可上车。

2019年开始，兴隆湖的新房供应加速，今年片区的供应数量超过往年，虽然大部分项目仍然主打高端改善，但其中也开始出现了不少刚需户型，且有优惠。与今年天府新区接二连三的“三倍熔断”相比，整个兴隆湖片区的销售显得滞缓，购房者有更大的选择空间。

优惠8个点，小户型降低兴隆湖门槛

天府公园观澜8号位于兴隆湖南岸，万科天府云城与中铁诺德壹号中间，总占地72亩，容积率3.5，分泊岸和熙岸两个组团开发。当前在售的熙岸组团为开放式小区，共四栋27-36F的高层住宅，共计710户，另外还有8栋商业楼。

观澜8号本批次房源于6月25日开盘，主推93和126平米的套三户型，此外还有部分158-226平米的跃层户型。数据显示，目前观澜8号剩余667套房源。据置业顾问介绍，由于一次取证房源太多，而且需要在2个月内去化完，所以才给出了8个点的优惠以促进销售进度。

观澜8号在兴隆湖的地段非常优质。项目距离兴隆湖仅700米，由于地势较高，熙岸组团的2号楼和4号楼14层以上朝北的户型可以看到兴隆湖。

作为兴隆湖周边项目的一个重要卖点，能够看湖的项目不多。湖景资源最好的隆溪湖珀翠轩和德信弘阳湖畔云璟均是500万+以上的高改产品，且均已售罄。

这一次，兴隆湖向刚需敞开了大门，人才公寓也成为上车兴隆湖不错的通道。

据成都地产界实地了解，当前兴隆湖片区除观澜8号外，还有中铁卓越时代城以及尚未开盘的中铁悦鹿府，都以刚需户型为主。

中铁卓越时代城位于兴隆湖东北，毗邻鹿溪河。2021年9月，中铁天圆在第 2 批次集中土拍中，拿下这99.8 亩土地，该地块属于配建人才公寓项目，配建占宗地住宅计容建筑面积 46% 的销售型人才公寓。今年6月25日，中铁卓越时代城售楼部亮相。

中铁卓越时代城由8栋9-13层的小高层和6栋2-6层的商业组合而成，其自身商业体量约有3.6万方，住宅户数共735户。项目户型有88/107/118平米套三以及131/143平米套四。清水房限价20000元/平米，首批次预计推售2、3、8、9栋，共计463套，带装修交付，预计总价约在190万起。88平米套三户型204套，约占整个项目的三分之一。

今年7月12日，中铁天圆再次拿下卓越时代城相邻的约93亩双限地，住宅清水限价24000元/平米，可能作为中铁卓越时代城的二期。

此外，片区内还有待售的中铁卓越城第三期——中铁悦鹿府。户型面积段118-165平米，网上预计高层价格1.8万元/平米起(带装修)，小高层价格2.1万元/平米起(带装修)，是兴隆湖又一个预算门槛在200万以下的项目。

不过，悦鹿府自去年年底就传言开盘，今年7月17日有网友询问置业顾问，得到的回答仍然是“暂时没有开盘计划”。

定向供应阶段：普通人没有眼光，也没有机会

近年来，兴隆湖供应加速。但2019年天投东鑫苑重启兴隆湖的对外销售以前，兴隆湖片区供应项目不多，且多为定向销售，普通人没有机会买入兴隆湖。

2019年以前，只有在2015年5月，位于兴隆湖北岸的天投 · 北鑫苑有 600 多套房源面向社会公开销售，单价5000 多元/平米。彼时，兴隆湖刚蓄水不久，地铁也还没有通车，周边还是荒地夹杂很多建筑工地，就连当时单价同样也是5000多元/平米的华府都还处在滞销中。但是据网络媒体报道，600多套房源开盘当天即被抢空。

当时选择买入兴隆湖的毕竟是少数人，一则本来没有多少房源，二则很多人根本看不到兴隆湖的价值。公开销售购入兴隆湖的第一批600多人，亲身体验了兴隆湖快速发展的力量。如今，在贝壳找房网站上，天投北鑫苑二手房挂牌单价超过40000元/平米，这让很多人惊呼当年错失良机。

2015年之后，兴隆湖长达四年没有公开向社会销售的房源。其周边的住宅项目均由国资企业修建，北岸的中建华府锦城、中建鹿溪澜岸，南岸的中铁诺德壹号、中交悦湖等均为定向销售的产业配套住宅，不对外销售。不过由于有相关的出售限制，中铁诺德壹号和中交悦湖等小区目前还没有二手房挂牌出售。

高改主导阶段，小户型出现平抑总价

时隔四年之后，天投·东鑫苑再次重启兴隆湖的对外销售。2019年10月，天投·东鑫苑一次推出1287套建面约84-281平米房源，参考均价仅约1.3万/平米，门槛仅约100万。东鑫苑摇号人数达到4137组，搁今天就是妥妥的“三倍熔断”。

东鑫苑之后的三年多时间里，兴隆湖进入高改产品主导的阶段，供应量逐步提升，价格也开始攀升。

2020年8月，龙湖天境推出355套房源。主力户型约105平米起步的高层，总价约220万左右起，叠拼产品总价约470万起。龙湖天境是兴隆湖首个由民营企业推出的公开销售的项目，不失为普通人上车的一个好机会。

2020年底，龙光天瀛开盘，均价2.6万元/平米，总价门槛被拉升至250万；随后开盘的鹿溪樾府均价约2.4万元/平米，总价门槛再次拉升至280万。

2021年，德信弘阳湖畔云璟两次开盘，总价均在450万起，且摇中率均不算高，目前住宅已清盘。2021年9月开盘的人居越秀和樾林语，开始有少量优惠，惠后单价维持在2.1-2.5万元/平米，历次开盘的摇中率也上升至100%，目前还处于顺销中。

2022年，兴隆湖再次出现小户型产品，将兴隆湖周边的总价拉回到200万以下。就整体而言，当前兴隆湖的供应处于历年来的最高水平，出现了高改主打、配备相应的人才公寓和小户型产品的局面，也意味着兴隆湖的供应正在逐步成熟。

双限，自持租赁与人才公寓配建

兴隆湖的这种变化，在土地供应上就已端倪初露。

作为一个产城湖，兴隆湖的整体节奏是产业先行。根据规划，整个天府新区直管区的商住比为9:1，仅有10%的住宅开发，而这其中6%为定向销售，只有4%的住宅用地会对外公开销售。因此几乎所有的地块，都有相应的城建配套要求，且前期大部分地块，都由国资企业竞得。

成都地产界掌握的一份土地资料，清晰地表明了兴隆湖早期土拍的苛刻。

2018年2月9日，兴隆湖东岸拍卖一宗172亩的土地，土地出让要求：

1、按照宗地产业准入条件，竞得人须在宗地范围内建设建筑面积不少于13万平方米的新经济产业研发基地，并负责引入与生物医疗、大数据、新材料、新型电子材料、传感控制、人工智能、文化创意设计、科技金融等新经济相关产业的知名创新创业企业或机构入驻。

2、鉴于宗地位于科学城起步区，宗地内开发建设的商品住房须定向销售或租赁给成都科学城入驻企业和机构的工作人员。

3、项目非住宅物业需由竞得者全部自持。

尽管这是兴隆湖罕见大宗住宅用地，容积率仅2.0，但该宗地并未引起许多开发商的争夺，最终被国企天投以3600元/平米的价格竞得。

此后，随着成都土地拍卖政策的改革，此后房企参拍土地也有不少限制条件。2021年，双限地首次出现在兴隆湖。

2021年6月8日，成都首轮集中供地第二天，兴隆湖片区63.11亩宗地被龙光以最高限价10400元/平米、高达45%的自持租赁住房比例拿下，该宗地块为双限地，清水限定价18550元/平米，装修价格不高于3000元/平米；此外，该地块相邻的一宗38.44亩地块，同样被龙光以最高限价11700元/平米，36%的自持租赁住房面积比例拿下，该宗地清水限定价21000元/平米。

这两宗地与2020年4月龙光在兴隆湖片区拿下的99亩地块（即龙光天瀛）相邻，现已被确定为龙光天瀛的二期和三期，其中二期已于今年4月23日开盘，目前处于顺销中。

中铁天圆分别于去年9月和今年7月拿下的地块，也均属于双限地，当前待售的中铁卓越时代城清水限价20000元/平米，并配建占宗地住宅计容建筑面积 46% 的销售型人才公寓。今年7月拿下的地块，住宅清水限价24000元/平米。有意思的是，中铁天圆今年拿地并未触发土地最高限价，最终成交楼面价10150元/平米。

就当前阶段而言，兴隆湖的供应集中在东岸和东北区域，北岸没有供应，西岸有土地供应，2021年6月集中供地，西岸两宗地分别被天投（86.55亩，自持比例37%）和人居（59.18亩，自持比例36%）竞得，目前项目尚未入市。

摇中率100%，兴隆湖再现刚需机会

当前，兴隆湖片区处于顺销阶段的项目包括龙光天瀛二期、人居越秀和樾林语、天府公园观澜8号以及稍远的清凤鹿溪源，待开盘的还有中铁卓越时代城、鹿溪樾府（部分房源）以及中铁悦鹿府等。相比今年上半年天府新区麓湖生态城、招商时代一号等屡屡三倍熔断的楼盘，整个兴隆湖的销售算不上特别火爆，甚至出现了前文所述的打折销售的情况。

在成都地产界采访的几个小时时间里，兴隆湖居民区的街道上都很少看到行人，整体生活氛围还比较欠缺。目前区域内没有大型商业开业，有两条已开通的地铁1号线和18号线，以及一条正在修建中的地铁19号线，地铁站点距离住宅聚集的地方都比较远。

市场行情的影响，片区配套的欠缺，造成兴隆湖今天的销售不温不火。不过，兴隆湖的 产业已经日臻成熟，这也成为拉动兴隆湖的一个核心力量，兴隆湖未来的格局也日渐清晰。目前兴隆湖出现的产品供应格局，无疑是照顾到了更大范围的客户群体。

因此，当下不啻为一个买入兴隆湖的最佳节点。