商品房预售制度国外经验

前 言

除中国外，世界上许多其他国家均存在商品房的预售制度或类预售制度。

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日本

预售需获得政府许可

且完成定金保全措施

日本的房屋预售（日语称为“青田卖”）出现在二战后国内住宅有大量需求的时期，但当时由于缺乏有效的监管机制，开发企业不规范的预售行为侵害购房者权益的事件时有发生，引起了不少的交易纠纷。为规范商品房销售行为，日本政府通过立法，原则上禁止商品房预售这一交易方式，但是，如果开发商能获得政府部门的建筑许可，并完成“预售房定金保全措施”，仍可进行商品房预售。

关于商品房预售中，购房资金的支付和监管，日本相关法律规定，购房者在与开发企业签订商品房预售交易合同时，只需支付10%-20%左右的定金，余款要到商品房竣工交付时才向开发企业支付。购房合同签订后，预购者便可向银行申请贷款，但银行要在交房后才发放贷款，且为了保障预售房定金的安全，开发企业应向金融机构申请购房者定金的担保或保险。

2

韩国

设立预售资金专用账户

韩国政府对商品房预售实行了严格的许可管理，韩国的开发企业首先必须获得大韩住宅保证株式会社（国家出资设立的为避免预购人损失和维持社会秩序稳定的公司）的预售许可（韩国称为“分让”），才可向政府申请房屋预售。韩国开发企业在商品房项目竣工前，可收到房屋买卖价款总额80%预付款。开发企业在房屋预售时必须开具“预售资金专用账户”，购房者的预付款项均汇入该账户。政府不直接监管专用账户，整个监管过程主要由建设业协会承担和完成。

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美国

本质为“现房”销售

在美国的新房市场中，无论联邦还是各州，对于期房预售行为都没有法律限定，预售并不需要政府颁发特殊的许可证，而是由买卖双方依据合同自行约定。各州的房地产委员会虽然有一些监管的规定，但服从于买卖双方协商确定的预售合约。购房款的支付时间、方式和使用主要取决于双方的信用情况。通常是签订合约时买者支付5％至10％的保证金，施工到某一程度时支付一部分金额，完工时最后清算。购房者所交付的首付款被存在一个特殊的账户上，直到正式交房时，开发商才能拿到这笔钱。可见，在美国的房地产预售中，最重要的是通过法律手段进行监管，即双方通过合同来定义商品的属性、各自的责任义务，并严格遵照合同来执行。

4

4

法国、新加坡

按工程进度支付款项

根据法国法律规定，商品房交易须签订前期合同，购房者按规定存放订金后，开发商承诺预留房地产给购房者。同时，前期合同签订后，购房者立即取得土地和现有建筑的所有权，并按施工进程向开发企业支付购房款。购房者支付的定金可存放在购房者的银行账户，或存放在具有法定资格从事此类事务的专门机构或公证处。正式交易后，银行、专门机构或公证处可解除对订金的管制并作为购房款的一部分划给开发商。法国商品房预售中，购房款支付须分期进行，其中，地基建好时付到35%，主体完工时付到70%，全部竣工时付到95%，剩余的5%用作为押金在入住时支付，以确保开发企业按规定执行合同。

在新加坡，开发商需要获得政府批准的建房计划和销售许可后才能开始售卖期房。同时新加坡的商品房预售资金监管不仅限于开发商，还对购房者进行了一定的约束。对开发商要求，只有通过政府审批的建造规划和取得相关资格执照的房地产企业才可以进行商品房预售，同时规定开发商的房屋预售合同为格式合同，并且，购房者所交付的购房款和定金，必须存入银行专门建立的一个账户里，开发商从该账户提取的现在只能用于工程建设。对购房者要求，预购人要按照房屋工程建造进度分期支付一定比例的房款。购房者在同开发商签订房屋预售买卖合同后，须交付总房款的20%作为定金；在开发商完成房屋工程的地基打造和整体框架后再交付10%；待房屋工程的基础设施——水电、门窗、墙砖等完工后再交付5%；经确认未存在第三人对房屋主张物权的情形后再交付25%，最后等到房屋工程全部完工后再交付剩余的15%。

✔通过以上对欧美发达国和东南亚国家及地区商品房预售管理的比较可以得出如下启示：

第一，预售制度是市场经济的产物，作为商品房的营销模式，对推动房地产行业的发展发挥了重要作用；

第二，预售需要具备一定条件，且不论是否许可，都要受到法律的约束；

第三，预售款基本上都是按照施工进度，采取分期付款的方式支付，而非开发企业融资的主要渠道；

第四，预售资金基本都置于政府或第三方监管之下；

第五，预售制度设计向购房者倾斜，以保护购房者的权益为基础设计制度。

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