深圳楼市最惨半年？10张图解开的秘密（新房篇）

深圳人已经很多年没有像现在一样，对房子这么没有信心了。

“深圳永远涨”的铁律，在超过一年的市场低迷之后，摇摇欲坠。

持续处于低位的成交量背后，是购房者蠢蠢欲动的心和看了又看的脚。

“我想买套房，但又总觉得这个市场还不确定，说不定还有更好的选择。”

@翻盘青年接到的咨询里，抱着这种“抄底”心态的人不在少数。

可我们都知道，“底部”和“顶部”一样，永远都是在大多数人不知不觉时过去的。

通过数据复盘，我们试图来确认深圳楼市的底部所在和几个“新鲜事实”。

（本文数据出自深圳新房市场最具权威性的深圳中原研究中心，特此鸣谢）

一、库存去化周期拉长一倍并不是警报，但压力都来到了龙华

库存去化周期是行业内经常关注的指标，用来判断市场的供需关系，12个月是第一道警戒线，代表着供需平衡。

数据一目了然，过去三年里，深圳显然大多数时候都是异常健康甚至供不应求的新房市场。

去年7月，这一指标更是进入了短期低点，仅在5个月左右；

趋势线一路上扬，到上月底接近10个月，较一年前的确成倍增长，是自 2021 年以来最长时间，但仍低于去化警戒线，是全国95%的城市可望而不可即的水平。

当然，各区的状态不太一样。长期作为深圳楼市供应狂魔，宝安和龙岗的存量分别为44.1万平、39.1万平，仅仅刚刚触及警戒线。

例如7个项目入市的宝安，有1个项目开盘售罄，另外5个项目则集中在六月入市，才导致半年末库存大增。

而传统热门南山，库存去化时间仅1.0个月（卖得慢的南山项目默默低下了头）

当前库存最多的是龙华，上半年供应最多，但整体去化一般，导致它库存进一步上升，“宇宙中心”的热度稍微降温。而它的接棒者，光明很有可能在下半年也将面临同样的压力。

二、六月拉开的开发商内卷大幕，和有钱人的跑步入场

突然飙升的库存去化周期，其实是可预见的。

春节效应和疫情爆发之下，房企毫无推盘动力，二、三月市场供应跌至冰点，四月好像才是2022年的开始。

于是，深圳在六月迎来了史诗级的楼盘扎堆上市，全月深圳批售面积达到 74.6 万m²，占上半年的 47%，毫无疑问地位居各月份第一。这也直接导致六月末住宅存量大增和库存去化周期的抬升。

深圳中原研究中心监测显示，上半年深圳新房批售项目59个，去年同期为50个，推售面积共164万平方米，同比上升2.8%。对比过往几年，都是相对平稳的表现。

但真正让开发商开始焦虑内卷的是，以前的销售经验似乎失效了——

“广告宣传-多节点蓄客-开盘大卖-二三级联动顺销-尾盘打折清盘”，这个惯用的套路突然不被购房者买单了。

过去疯狂打新的场景不再，上半年推售的39个新房住宅里，仅有3个项目开盘售罄，大幅低于去年同期水平；住宅开盘去化率整体走低，接近六成项目开盘去化低于五成。

开门不够红，后续总是费点儿劲。

今年上半年，新房住宅成交16126套，同比下滑38.3%，环比下滑38.6%；成交面积 170.8万平方米，同比下滑33.1%，环比下滑36.0%。

从新房住宅半年度成交走势来看，新房住宅成交套数已经跌至2018年下半年以来的低点，直到六月份新盘供应大幅度上升，成交量才随之增加。

优质楼盘数量较少，产品同质化严重，加上市场购房者观望情绪较浓，带来了这样的结果。

可以预见，下半年的深圳市场，性价比和产品力将重新成为开发商的必争之地。

这对刚需购房者来说可谓福音。毕竟，有钱人并不打算等太久。

从上半年的价格段成交看，高价楼盘占比持续增加，相反，低价楼盘占比持续减少。

8万以上楼盘占比环比上升了3.1%，主要集中于南山科技园、香蜜湖、蛇口、前海以及翠竹、安托山一带；

6-8万楼盘占比16.5%，环比上升了5.1%，价格段占比提升显著，主要分布于民治、西乡、坂田区域；

4-6万楼盘占比持续下降至不足四成，环比下降了5.3%，此价格段内，观澜、龙岗中心城占比较高；

4万以下低价盘占比不足一成，除去深汕外，主要分布于坪山区域。

从面积段成交看，改善型户型占比进一步上升，大户型提升显著——90-144 平户型占比持续上升至 69.12%；60-90 平户型下滑较为明显，反映出市场供需结构的变化趋势。

三、虽然但是，我们还是喜欢抢西部

虽然从同比数据看，上半年全市成交量出现大幅度下滑，但各区表现涨跌不一。

从前面改善型需求占比扩大的数据里我们也能看出，上半年的西部要更火热一些。

从成交量来看，西部作为全市成交主力，包揽成交量全市前三，南山、光明成交量呈现正增长。

凭借华润城等热门楼盘的推动，南山区成交面积30.86万平方米，同比增长 32.4%，占比 18.1%位居第一， 上升了6.2%；得益于供应量大、总价相对不高，成交量保持较高水平；宝安、光明分别占比17.6%、15.0%位居二、三名。

中部福田、罗湖区成交量同比出现大幅度上升，增长率均超过 200%，成为上半年增长较为强势的区域，龙华区下跌幅度接近三成；

东部五区成交量均呈现下滑，坪山、盐田、龙岗下跌幅度位居全市前三。但从片区来看，龙岗中心城和坪山依然后劲十足。

四、国企央企已然成为赢家，相信他们还会扩大领先

网签数据显示，深铁瑞城上半年共成交 1269 套，成交量位居第一，其次是华润城润玺二期948套、润峯府680套。

住宅套数TOP10中，南山、龙华各三个，光明两个位居其次，宝安、龙岗各一个，西部区域合计占据六个，果然大热。

而华润城润玺二期以 183.8 亿成交额，获得上半年住宅项目成交金额冠军，其次是润峯府，成交90.3亿元，华润的品牌影响力已经在深圳杀疯了。

TOP10中均价10万/平方米以上项目有五个，四个位于南山、一个位于福田，继续验证高端客户比刚需客户更快进场的事实。

而网签数据显示，2022上半年华润置地凭借华润城润玺二期、润峯府等项目登上成交金额冠军宝座，成交金额高达212.1亿，深圳地铁集团则凭借深铁瑞城、深铁懿府等项目成为成交金额第二。

新润园地产成交85.3 亿元排名第三，网签项目为海德园、玖裕茗院。

上半年深圳地铁集团进行网签的住宅项目有深铁瑞城、深铁懿府、深铁阅山境花园，共网签住宅 20.3万平方米，位居开发商成交面积榜首，二三位分别是华润置地、新润园地产。

在房企不断爆雷，购房者人心惶惶的当前市场下，国企央企的金字招牌成为了大家的避风港，仅有很少数的健康房企还能获得同等的新来。而他们所拥有的优质土地，将是未来不断扩大领先优势的基石。

深圳地铁手头还握有超过千亿货值的优质土地储备，而华润酝酿多年的湖贝旧改也极有可能在下半年面世。

上半年出让的 8 宗居住用地，除深汕地块外，其余地块均以最高限价拍出，央企、国企成为拿地主力几乎全包。

仅有万科作为民企代表，联合人才安居集团拿下宝安新安A012-0112 地块。不过，这一位于曦城南区南侧、尖岗山公园西侧的地块，也以可售楼面价达 41364 元/平方米成为了深圳上半年度单价“地王”。

今年深圳土拍整体溢价率约15%，无一宗居住用地流拍，可以看出房企对于深圳楼市未来的发展前景仍然看好。

巴菲特说，好公司+便宜的价格=买进。

经历2022年疫情大考的深圳向人们证明，它从居住生活到产业升级都依然是国内乃至全球最出色的城市之一，毋庸置疑是“好公司”；

而深圳坚持限价的新房市场和二手房参考价出炉后的二手房，其实已经出现了很多好价格；

如果你想买进深圳，那欢迎找我们一起翻盘吧。